住房保障立法启动重点扶持公租房模式

贾海峰　　据全国人大财经委消息，住房和城乡建设部已经完成了《住房保障法》的起草工作，目前正在全国征求
意见。　　《住房保障法》的核心内容精神可以概括为两个方面：一是为低收入家庭提供住房保障是各级政府的责任；二是建立常态化的住房保障制度，包括从规划、供地、金融等各个层面寻求对住房保障工作的常态化支持。　　记者了解到，日前住房和城乡建设部住房保障司及中国房地产研究会在天津举办了城市住房保障工作经验交流会。　　在此会上，住房和城乡建设部一位官员提出，未来住房保障覆盖范围进一步扩大，必须寻求市场化融资、建设机制介入，仅凭地方政府的财政只能做城镇最低收入家庭的住房保障工作。　　天津样本　　上述会议参加城市为北京、上海、天津、重庆四个直辖市和青岛、大连、宁波、厦门、深圳等5个计划单列市。　　之所以召开如此小范围的经验交流会，是因为上述城市都已基本完成了三年集中建设保障性住房的任务，开始探索住房保障向中低收入家庭延伸。　　而选择天津开，也是为了将天津的引进市场化融资的机制，向全国推广。　　天津市拖欠多年的安置房项目——西青区怡和村改造项目，被认为是成功引入市场化融资机制的保障性安居工程样本。　　据悉，项目工程预计2011年10月底全部完工，届时500余户可搬进定向安置经济适用房。该项目总投资8亿余元。不仅如此，包括怡和村在内的14个城中村拆迁同时启动，一些原计划明年开工建设的安置房项目，年底前也将开工建设。　　记者了解到，怡和村列入改造计划已经有好几年。但由于拆迁资金不足，拆迁之后又要建保障房，开发商觉得盈利很小，缺乏建设积极性，项目一直搁置。　　而天津市同样还有巨大的保障性安居工程资金建设缺口。经测算，完成这些拆迁和用于定向安置的经济适用房建设约需资金870.5亿元。　　2009年，天津通过各种政策投入住房保障资金总额还不足200亿。相差将近700亿的资金缺口。包括怡和村在内的很多项目都无奈搁置。　　天津市房管局拆迁安置办副主任张阳表示，怡和村改造项目资金是市保障住房建设投资有限公司，通过银行申请银团贷款筹借的。　　2009年3月，保障住房建设投资有限公司在天津成立，该公司是全国首家由天津市政府和10个区的城投公司共同出资，专门承担危楼房屋拆迁和安置房建设的投融资，首期注册资金25亿元。　　该公司董事长兼总经理岳玉贵对媒体表示，这家公司“具有鲜明的政策导向性，不以盈利为目的，专项投资，封闭管理，安全还款”。　　保障住房建设投资公司以拆迁地块土地使用权作为抵押，向银行申请银团贷款融资，专项用于市区所有危陋房屋的改造。对不能实现自身资金平衡的拆迁项目，通过多个地块综合平衡的手段，解决资金缺口问题。　　据了解。公司首期与建设银行天津市分行为牵头的15家银行组成的银团贷款额度200亿元、国家开发银行天津市分行共签订贷款额度100亿元。　　融资瓶颈突破，天津市保障房建设全面提速。据了解，天津已经启动了9个危楼房屋拆迁项目，完成危楼房屋拆迁60多万平方米，占全市市区危楼房屋拆迁总量的51%　　张阳介绍，明年天津市保障房住房投资公司还将投资建设200万平方米城中村改造安置房。改善1万余户的居住条件。　　天津市的住房保障建设工作，被住建部认为是能够较好利用市场融资机制，将政府投资和市场融资相结合的一个范例。　　2010年，天津市还上报了保障性住房为主的房地产信托基金(REITS)试点方案，一旦该试点资格被批准，天津市将成为全国首个可以利用资本市场融资保障性住房建设资金的城市。　　模式“以租为主”　　一位接近住房和城乡建设部的人士表示，《住房保障法》从2008年开始，自从保障性住房开始建设的时候，住建部就开始进行立法，准备将住房保障工作固定下来。　　《住房保障法》立法的根本原因在于，住房保障工作需要有法可依。例如，各地政府建设保障性住房，目前仅仅是因为中央政府的政绩考核压力。而随着中央财政补贴减少和考核压力减少，地方政府可能会放弃或减弱住房保障工作，由此造成住房保障问题的反复。　　除此以外，经济适用房、廉租房大规模建设，需要出台新的管理条例，而这类政策性住房管理条例的出台，需要有《住房保障法》作为法律依据。　　住房和城乡建设部顾问专家牛凤瑞对记者表示，如果没有《住房保障法》作为依据，将来住房保障工作就难以形成系统化。　　而全国人大财经委的消息也表明，《住房保障法》的立法关系到保障房建设项目的三个立法重点，也是难点问题。首先，城镇基本住房保障标准，即保障的范围及程度等；其次严格准入和退出制度问题，以确保了保障房项目的公平以及人群针对性；第三，一直限制保障层建设项目推展的资金来源问题，项目融资，配租配售比例以及保障性住房的公积金使用。　　记者了解，自2009年开始，住房保障房建设项目每年大概需筹资4000亿元左右，其中，中央财政对中西部困难省市补贴792亿。也就是说，剩下的3000多亿需要地方自己配套筹资。　　住建部住房保障司司长侯淅珉在上述天津会议上表示，住房保障工作正在发生变化：一是充分认识加快发展公共租赁住房的重要性。未来两年住房保障工作的重点将由解决城市户籍家庭住房困难向解决新职工、外来务工人员住房困难转移，将保障对象主体由低收入家庭扩大到中低收入家庭。　　二是大胆探索多渠道推进公共租赁住房建设。坚持政府主导、社会参与、市场运作原则，同时结合各地实际积极创新，拓宽渠道、加快建设进程、扩大建设规模。　　三是抓住重点，积极完善公共租赁住房政策。　　公共租赁房将成为未来城镇住房保障工作的重点。而《住房保障法》的内容当中，关于住房保障的内容方面规定，也将对城镇低收入家庭的住房保障作为地方政府责任。还将覆盖到进城务工人员在内的中低收入家庭，作为地方政府住房保障工作的一项重要内容。　　清华大学法学院副院长、清华大学房地产法研究中心执行主任申卫星建议，未来住房保障仍旧要“以租为主”。　　值得注意的内容是，对于城镇中低收入家庭及未来城市外来者来说，未来住房保障的主要工具就是公共租赁房。《住房保障法》将从根本上树立未来城镇住房保障，“以租为主”的保障模式。