卢升平：欲做工业地产的沃尔玛

“工业园区最大的风险在于招商，而随着经济发展，这个风险会降到很低，无非回报的时间早晚，何况辽宁的土地价格相比浙江低得多，从而也降低了投资风险。”卢升平已经在辽宁投资2个工业园区，明年还将投资2-3个。　　本刊记者 何晓春　　位于沈阳台州巨子塑料模具城的沈阳科锐机电设备有限公司开工生产已经两个多月了，董事长段红军告诉《浙商》记者，科锐机电占地4亩多，其中建筑面积1680平方米。他们以近400万元的价格获得这个标准厂房，而如果由他们自己通过拍卖购买土地建设厂房，其成本也不下400万元，并且还要花费大量时间与精力。　　10月15日，《浙商》记者在位于辽宁省沈阳市浑南新区的沈阳台州巨子塑料模具城现场看到，工人们正在紧锣密鼓地铺设管网。虽然这个工业园区还有部分路面尚未完工，但一些心急的企业已开工生产了。　　“小企业拿土地太难了”　　运营沈阳台州巨子塑料模具城的是辽宁省浙江商会常务副会长兼秘书长卢升平，她还是沈阳台州巨子塑料模具创业发展有限公司、开原市巨子塑料模具机械实业有限公司董事长。　　在此之前，卢升平并没有工业地产的运营经验，是什么促使她投资这个陌生的产业呢？早在上世纪90年代初，还在担任代课老师的卢升平看到，在老家浙江台州路桥，有众多的中小企业面临拿地难的困境。“他们每家企业只需要四五亩甚至一两亩地，但是同样要经历繁琐的程序，办齐所有的手续。”卢升平告诉《浙商》记者。　　卢升平的父亲与众多老乡一样，从事模具行业，是台州模具行业的元老级人物之一。1990年，父亲买土地建厂房，卢升平为其跑腿办手续，于是“跑了几十个部门，敲了几十个公章，喝了N次酒。”当时，父亲与两位朋友同时买地建厂，全都委托卢升平一起代办手续。这样，“三家企业省了两份费用”。　　或许正是这次经历，让卢升平萌生了原始而朴素的工业地产理念。她告诉《浙商》记者：“台州有太多的中小企业甚至是微小企业，在他们扩张的过程中，大多面临土地紧张、成本太高、过程繁琐的难题，我感觉我有责任去帮助他们解决问题。我认为他们最大的问题在于缺乏团队的力量，如果能够把大家的企业打包捆绑在一起，统一去拿地，这样就会节省大量的人力、物力与财力。”　　卢升平这样的想法，其实也是相关部门喜闻乐见的事情。“假如众多企业能够集中统一办理手续，相关部门只要面对一家单位，就能够提高工作效率。”　　况且，以统一建设标准厂房的形式组建的工业园区，能够更加集约利用土地，避免土地资源浪费。2001年，卢升平从上海回到台州老家，筹建一家新公司时，她发现不少乡镇规划的工业园区里面土地浪费严重。“很多小企业很难在大工业园区拿地，只能退而在乡镇工业园落脚，每家企业都有围墙，缺乏整体规划。”她告诉《浙商》记者。　　“我们创造了一种商业模式”　　虽然工业地产的想法已经酝酿了很久，但卢升平一直没有机会将其变成现实。她告诉《浙商》记者：“浙江的工业用地价格已经涨得很高了，小企业拿地的成本相当高，我们要在浙江运作工业园区的难度很大。”　　2005年，时任沈阳市市长的陈政高(现任辽宁省省长)亲自负责招商引资。卢升平的想法得到了陈的认可，于是她开始运作沈阳台州巨子塑料模具城项目。通过1年的市场调研，卢升平以10万元左右/亩的价格获得沈阳浑南新区288亩土地。　　沈阳台州巨子塑料模具城动工建设以后，卢升平开始招商工作，当年就达到了50%的招商率。模具城的运作模式与房地产项目类似，只不过“他们卖的是住宅，我销售的是标准厂房，并且为他们提供工商注册等一条龙服务。”卢升平告诉《浙商》记者。当时， “工业地产”概念尚未出现，卢升平认为自己创造了一种商业模式。　　现在各级地方政府招商引资的压力都很大，沈阳台州巨子塑料模具城还承担起了招商引资的功能。在这一个项目的背后，能带动众多企业的发展。2008年10月17日，辽宁省中小企业厅把沈阳台州巨子塑料模具创业发展有限公司作为省级中小企业创业辅导(孵化)基地。　　“我们不是卖土地的”　　如一家企业建厂房需5亩土地，从征地到办理手续到建成投产差不多需要一年时间。卢升平给《浙商》记者算了一笔账：以当前沈阳浑南新区30万元/亩的土地价格计算，5亩土地的土地成本150万元；以400元/平方米计算， 3000多平方米(土地面积)的配套成本达到120万元左右；以900元/平方米计算，2000多平方米(建筑面积)的建设成本达到180万元左右。　　由此可算，5亩地自建厂房的几项成本累计为450万元左右；而以沈阳台州巨子塑料模具城标准厂房2000多元/平方米的售价计算，获得相同面积的标准厂房要支付的成本也差不多在450万元左右。　　“不少小企业老板身兼数职，既管生产又管营销，如果再亲自搞厂房建设势必耗费大量时间与精力，从而影响企业的发展。只要买过土地办过工厂的人，都知道这个过程中的酸甜苦辣。然而，我们的工业园区统一规划，统一设计，统一建设，统一办理各项手续。况且，在同一个工业园区，众多上下游企业在一起，企业能够承接更多的业务。” 卢升平对《浙商》记者说。　　“我们不是卖土地的，我们的盈利点在于节约了建设过程中的费用，当然企业越多越省钱。”　　卢升平向《浙商》记者透露，“其实做工业园区项目的投资回报不差于做房地产项目，而且风险很低。工业园区最大的风险在于招商，而随着经济发展，这个风险会降到很低，无非回报的时间早晚，何况辽宁的土地价格相比浙江低得多，从而也降低了投资风险。”　　如今，沈阳台州巨子塑料模具城已有80%的标准厂房开始安装设备或者开工生产，而卢升平的投资步伐也已经跨出了沈阳。她又在辽宁省铁岭市东北的开原市，筹建规划占地面积1200亩的巨子塑料模具机械城，目前一期项目已经收尾。与沈阳相比，开原市不仅土地成本更低，而且能够辐射吉林、黑龙江市场。　　目前，开原市巨子塑料模具机械城项目一期430亩的招商工作已经接近尾声。卢升平的下一个目标是在丹东、锦州抚顺等地投资不同产业的工业园区，她告诉《浙商》记者：“工业园区每个地方都需要，在资金等条件允许的情况下，我们计划明年在辽宁再投资2-3个工业园区。我们的愿景是成为中国工业地产的‘沃尔玛’。”