地产信托基金或将逆势开闸方案已上报国务院

孙小林　　房地产信托投资基金(REITs)，上海或将成为第一个获批城市。　　5月20日，浦东方面知情人士透露，早在浦东开发开放20周年(4.18日)之前，浦东方案就已经被国家相关部委批准后送交给国务院最终审批。　　目前，上报给国务院的版本是债权性REITs方案，又称“央行版”方案，具体由浦东金桥、陆家嘴、张江和外高桥四大公司联合发起。　　REITs最简单的理解，是将存量地产资源证券化，这将直接为地产商提供了充裕的流动性。由于试点阶段又以国有地方投融资平台为主，间接又为地方投融资平台的流动性打开一扇窗。　　当此房产新政效果观望之际，有关房地产信托投资基金上报国务院审批的消息令外界疑窦丛生。　　上报方案：打工业地产主意？　　上海、天津和北京是最有可能成为REITs率先试点的城市，上海则由浦东新区政府具体承担该方案的设计。　　据本报了解，浦东方面对此颇为重视，由分管金融的副区长严旭牵头制定该方案，刚升级为“局”的浦东金融局为责任单位，并成立了专门研究小组。　　本报独家获得的名为《2010年浦东新区综合配套改革试点工作安排》中也强调了设立该基金的时机已经到来，“以央行出台管理办法为契机，完善方案，确保首批设立房地产信托投资基金。”　　浦东为此设计了三个版本，其中一、二版本为债券型方案，第三个版本则为股份方案。　　三个版本具体为：1，张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行期限为十年；2，发起人为陆家嘴集团一家，发行规模为15亿元，发行期限为三年或五年；3，发起人需将物业资产转让给信托公司名下，在证券交易所市场发行。　　所谓债权模式，即发起人仅转让租金收益权给受托人，在银行间市场发行，而版本一和版本二同为债权性方案，又称央行方案。　　外界普遍认为，央行方案优势在于，发行REITs，可以避免被双重征税(即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税)。　　方案三则为股权类方案，需要房地产企业出让物业所有权，并在证券交易所交易，因此外界普遍认为，当前这种模式实施起来阻力偏大。　　知情人士透露，上海方面几经权衡，最后选择了第一个版本，即张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起该基金上报。　　浦东方面的算盘打得很精。　　事实上，以陆家嘴为主的第二个方案，因为陆家嘴的楼盘地处上海国际金融中心建设最核心区，地段优越，租金昂贵，含金量或更高，更容易获得机构投资者的青睐。　　而第一个方案中，一个主要原因就在于张江和外高桥主要拥有大量厂房，而不是写字楼，即使有写字楼，也是工业办公，对投资者而言，租金不高，因此吸引力不大。　　在浦东看来，通过整合优化，可以带动张江和外高桥的物业资产，共同“致富”。　　而一旦募集到35亿元资金，或将为外高桥和张江等工业厂房较多的地区腾笼换鸟，以及开发更多商业地产提供充足的资金。　　知情人士就告诉本报记者，为此作为折中，上海方面甚至考虑在第二个方案中，也增添了张江。可见上海借机REITs盘活各类地产资源用心良苦。　　高房价逻辑：央行版本玄机　　央行版本即债券型方案颇受浦东方面青睐。但细究其背景，则是目前房价过快上涨背景驱动使然。　　根据方案一显示，具体包括金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼等。　　以金桥开发的碧云国际社区为例，当其它开发区都在卖楼时，碧云国际社区却采取了只租不售的办法，获得了很稳定的现金流，如今房价大涨，金桥的这一“只租不售”的操作模式，在房价预期持续上涨背景下，颇受浦东新区官员赏识。　　“房地产信托投资基金是融资的方式，作为一种金融产品，对于任何的房地产公司都是可以考虑的方向之一。”上海陆家嘴(集团)有限公司董事长杨小明此前这样告诉本报记者。　　以杨小明所在的陆家嘴为例，该公司此前一直在进行土地开发，但土地所剩无几后，该公司不得不转型做房地产开发。　　其他三个开发公司也有类似遭遇，这反而带来了一大好处：四大公司拥有不少优质地产项目。　　根据方案一，浦东此次拿出的房地产项目全部是浦东自己国有公司旗下的物业，而四大公司是浦东的巨大的财富来源之一。　　方案一显示，四家公司将联合提供的年租金收入4.7亿元的物业10年租金收益权。　　这些物业包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等。　　因此，一旦方案一获批，四大公司将把10年的租金收益权“打包”设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证。　　REITs难题：　　开发商融资与房价平衡点　　当REITs方案上报给国务院的消息传来之时，房地产新政调控刚刚满月。　　多位接受本报记者采访的业内人士表示，由于此次申报的REITs方案主要针对商业地产，或对住宅市场房价影响有限。　　“商业地产的经营一般要经过2-3年的培育期，因此，资金问题历来都是商业地产开发商最为关注的问题。”业内人士表示。　　由于REITs极有可能成为开发商自有资金、银行贷款、预售回流资金之后第四个资金来源，但尚不清楚，在国内的监管环境以及房地产调控的背景下，对于发行REITs的地产公司获得的资金用途去向有无相关规定。　　随之而来的问题是，若获得资金的房地产公司将所得资金用于住宅开发，那或将化解开发商开发住宅的资金短缺问题，亦将可能推高房价，这也是多人关心的难题。　　在内地经营房地产业务的港中旅中国投资有限公司一位部门中层5月20日接受本报记者采访时表示，“由于居民缺乏投资渠道，所以以前只有买房，现在多了这个渠道，将分流很大一部分买房的资金，因此，从这个角度来看可以防止房价迅速攀升。”　　最新的消息也显示，下半年推出的第一个REITs将只允许机构投资者购买，这或将降低REITs的推出促使房价攀升的几率。