任志强：房价波动是因还是果

□任志强　　我并不认为房价过快暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为想要解决房价的波动，关键要解决的是形成房价暴涨的外部环境。什么是房价暴涨的因？　　房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家的房价不随宏观经济的增长而增长，更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的上涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格林斯潘老先生所说的“泡沫只有破灭后才知道是泡沫”。　　影响房价上涨的原因有多项，重点有如下几项：　　第一，供求关系。需求在1998年之前是以福利分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台得太晚了，尚未达到分流的效果时，房价已经被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。　　而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划供给限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场的调节机制。因此在让土地的天价迎来地方财政的喜悦之中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动了面包价格暴涨的“核聚变”。　　防止宏观经济过热的政策可以限制供给，但却无法抑制需求(需求应靠多种方式分流)，不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过快的上涨，就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。　　第二，交易税费增加的推动作用。二手房交易的税费增长(这与开发商无关)，在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格上涨。　　高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。　　第三，房价是非固定内涵的一个指标。随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的(中国却有着精装修与非精装修的巨大差别)，社区成熟度与基础设施配套标准的差别也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。　　但中国的房价却不同，此房与彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。　　第四，原材料与劳动力成本的增长。包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力成本的增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让收入与价格普遍上涨，同比计算时是否也应考虑这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑消费者物价指数的增长率、投资增长中应扣除消费者物价指数的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？　　第五，金融环境与政策性措施的推动。金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托等各种其他融资渠道，利息上浮大大提高了资金成本。　　而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥其有效利用率。降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。　　当然还有其他各种因素在影响着房价，如地区的稀缺性、轨道交通等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等。　　综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。