随着国际互联网而蓬勃兴起的电子商务和网络营销，被普遍认为是通过Internet，采用现代化的信息技术，结合传统营销的诸多策略，在互联网上开展的营销活动。电子商务和网络营销是借助互联网络和数字交互式媒体的技术来实现所需要的营销目的。网络营销是全球目前正在蓬勃兴起的电子商务的重要组成部分;是互联网技术与传统营销活动相结合的产物。资深的互联网运营实战专家http://www.royec.com/ 黄相如认为：网络经济时代，使房地产网络化营销即将成为房地产领域的新课题。
网上购房将威胁房产中介，网上购房的房价和服务费更透明
在以往的概念里，决定买房后，就开始找来各个报纸的房地产专版广告，跑遍大街小巷里的房地产中介公司寻找房源。这种传统的交易方式，一般的中介公司都要在买卖双方处进行抽成，中介公司索取的昂贵的中介费往往让有意租房或者购买二手房的消费者对原本钟爱的住房考虑再三。网上二手房与传统中介相比，各有哪些优势和软肋?
对于费用问题，传统中介提供房源的速度目前要快于网上二手房平台服务，而在佣金方面，后者更加规范和透明。如购房成功，传统中介将收取1%-3%的佣金，如果委托中介代办贷款的话，会发生千元不等的房屋评估费用，可能涉及的还有入房手续费、交易税等。黄相如分析，传统中介的房子的销售价格无法公开公正，讨价还价的成分很大，而网上购房，买房方需向提供经纪服务的会员中介机构支付1%-3%的佣金，此外不再发生其他费用，并且房子的销售价格公布在网上，明码标价，经得起全网民的评论和信任。就以上两方面比较看，网上购房与传统中介的优势显而易见。良莠不齐的传统中介的信任度似乎受到了前所未有的挑战和威胁。
除了房价和服务收费上的规范，网上二手房还制定了包括全职服务、准入考核、持卡服务、电话回访等在内的一系列服务人员管理制度。客户可以登录网站查验服务人员的照片和编号等。而在传统中介公司这边，随着政府对房地产市场的调控政策相继出台，通过房屋中介公司挂牌销售的房源有所增多。但成交量下滑，给中介公司带来不小的压力，一些中介利用消费者房产知识缺乏、信息不对称的情况，通过隐瞒房屋真实信息、截留意向金和诚意金、交易不成功侵吞中介费等各种方式违规操作，侵害消费者合法权益。各地市消保委方面的相关信息表明，此类投诉案例明显有所上升。
网上购房冲击房展和房交会
近年来黄相如在研究网上购房期间，多次对中国几个大城市的房展和上海房交会进行调查。房交会场面一届比一届冷清，房展参观人数一届比一届逐渐下降。有许多人在逛完房展后，显得很失望，新楼盘的品质甚至比不上网上的预告楼盘，上网比逛展会方便多了。在业内人士黄相如看来，购房方式的变化促使房展会吸引力逐渐下降，很多消费者开始寻求通过在网上房地产的官方网站看楼盘的销售情况、开盘时间，然后到现场去看环境，在网上购房。黄相如称，现在很多开发商利用预订进行市场调查，在上海的各类房展火爆时，房展会一直是消费者搜集大量房源信息的主要场所，消费者也明白这一点。他们在展会上，既搜集不到足够的信息，又订不到房。在新的政策环境下，房展会的处境显得相当尴尬。对于开发商来说，在现在的形势下，已不需要更多的客户累积，参加房展对于销售的帮助不是很大。在网上房地产浏览人数不断飚升的同时，曾经火爆一时的上海房展热度正在下降。作为主办方的上海房地产协会有关人士也表示，在新的政策环境下，消费者的购房方式从网下转到网上，房展会在消费者购房过程中所起的作用有所弱化，而日益成为开发商单一展示形象的舞台。新变化促使上海房展面临越来越严峻的招商形势，去年曾经举办20多次的房展会今年的场次肯定会大幅减少。
眼下，通过房地产网站浏览相关信息作为购房参考，乃至于购房，已经成为消费者尤其是年轻的消费者选择之一。通过网络，消费者首先会对房子有一个大概了解，能够排除一部分虽然价钱可接受但居室户型、结构条件等不符合客户要求的房屋，使客户选房的目的性更强，能够避免费时费力的盲目现场看房。网上不仅提供有户型图，还刊登有房屋的照片和视频，这样消费者就真正节省了频繁看房的时间。网站还提供有地产资讯、生活常识、装修知识相关等信息以供查询。
网上购房可提前还贷
上海银行2005年4月出台新政策，该行近期针对在其二手房网上交易系统“银房通”办理贷款的市民出台了一系列优惠的提前还贷条件。其中规定，正常还贷一个月后，市民就可选择提前还贷，无需交违约金，提前还贷次数也不受限制。
上海银行有关领导表示，其“银房通”系统还可为符合同业规定的网上购房市民，提供行内转按揭服务，并可免去在一般操作中必须交纳的阶段性担保费等。存量房网上 交易服务的其他会员银行均表示，尚未有类似的提前还贷政策出台。而上海银行的其它客户自放款日起6个月内提前还贷，需缴纳违约金，超过6个月则不收违约金。从其他银行的规定看，各行的提前还贷政策各有不同。
网上购房挑战传统的房地产营销模式
网络营销对传统营销是一种冲击,也是一种变革,但网络营销与传统营销并非不可调和,网络营销本质上同传统营销方式一样仍然是以引导商品和提供服务为主,从生产者到消费者和使用者所进行的一切企业活动。网络营销市场是基于互联网环境的营销活动,是一种新的营销方式,利用了网络媒体传播的新观念和计算机网络新技术等新的营销工具和营销观念。而房地产的网络营销也是充分利用了互联网的技术优势和效率优势,进一步拓展房地产营销的空间,突出房地产项目的特色,更加全面地提供房地产信息,更加有针对性地向消费者推出房地产商品,提高从事咨询、开发、中介等房地产业务的企业的竞争能力,从而更好地服务于消费者。
在传统营销方式中,主要采用的是推送(Push)方式,营销者通过发挥大众媒体的传播能力,将信息快速地传递给消费者。营销者是信息的主动推送方,消费者是各种信息的被动接受方,营销者可以清楚地传递自己想要传达的信息,但是消费者不能直接将意见反映给营销者,营销者只能借助市场调查和销售业绩来了解营销活动的结果,造成营销者与消费者之间无法完全沟通信息,不但使营销的时间拉长和费用开销变大,而且因为消费者成为被动的信息接受者而必将对此产生反感,这是大工业企业大规模生产条件下卖方市场的特征。
而网络媒体特性与此不同,网上营销主要采用的是“牵引”(Pull)方式,网络媒体采用“多对多”的营销模式,可提供一个即时的新的传播模式。网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息,另外消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。
如这种网络购房的方式,不需要从一地赶到另一地选房看房,仅在家里,利用互联网,就可了解整个小区的规模和环境,进行各种房屋的查询和观看,购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用自己的手指轻轻一击就一览无余、尽收眼底,在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后,购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋,过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程,在网络营销的环境中,变得十分轻松有趣和迅速快捷。如果有网上支付的货币手段,还可在网上签订购房合同。http://www.shidaie.com/ 营销方式必将随着社会生活的方式和最新科技所提供的工具而发展。近年来,新的营销形式不断出现,目录邮寄服务(DM)、电视购物、无店铺行销等都取得了飞速发展,人们也逐渐接受了这种消费者与营销者之间的直接沟通,而互联网作为一种全新的全球性现代商业传媒,成为实施商业性营销活动的地点和工具,导致了革命性的营销行为的出现。黄相如指出：网络购房既颠覆了房地产传统营销模式，也是房地产传统营销的继承和发展。<文/黄相如,来源www.RoyEC.com 罗伊网>