险资有望成商业地产接盘手李嘉诚还是最大赢家

早报记者 赖汀雨　　近日有消息称，位于上海静安寺地区的知名写字楼“世纪商贸广场”可能再次易主。　　2008年5月，李嘉诚将世纪商贸广场以44.38亿元天价出售给了亚太置地(APL)，该笔交易创下了当年上海甲级写字楼整体交易的历史最高总价纪录。持有该物业不到三年，亚太置地传出抛盘信息，传言太平洋保险或将以“原价”接盘。　　太平洋相中世纪商贸广场　　世纪商贸广场位于常熟路长乐路，邻近五星级酒店希尔顿酒店，该区域附近有数个同类别的甲级写字楼及大型购物商场，10分钟的步行范围可达多国领事馆，如英国、德国等。周围公交路线也较为发达，属于上海一线级别的甲级写字楼。　　消息人士透露，世纪商贸广场确实在洽谈转让，亚太置地和保险公司目前已经进入谈判的实质性阶段，最终或以“离岸方式”(又称“外外交易”，指交易双方均注册于境外，以曲线交易回避限外令)进行交易。　　不过，对于此次交易，买卖双方均尚未正式置评。“太平洋保险其实并不是第一个客户。今年下半年，亚太置地就开始找下家了，曾经接触过海通证券，但几个月后还是不了了之。”一位知情人士称，“但眼下与保险资金的接洽倒是十分顺畅。”　　值得注意的是，今年9月份，《保险资金投资不动产暂行办法》(下称《办法》)下发，拓宽了保险公司的投资渠道，允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产。随后，各家保险公司在房地产业开始活跃起来。　　今年9月中旬，平安信托买下成都中汇广场，被业内视为新政出台后的险资投资商业地产第一单。几乎同时，泰康人寿在北京市的核心地段悄然拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。知情人士称，这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。　　险资或成房地产投资主流　　早在2006年前后，各大保险公司就开始组建自己的房地产投资团队。毕竟相关寿险保单存续期可长达20年，需要有与之相匹配的长期投资。　　“这个口子早晚得开，最后出来10%的上限，超出了业界预期，我们原以为只有5%~6%。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示。按照《办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产年的10%。　　一份公开的研究数据报告认为，今年9月份“解禁”以来，预计约有4500亿元保险资金可以用于投资商业地产。　　“假如太平洋保险此次交易成功，该项案例或将成为险资进入上海房地产市场的一个重要节点。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民称。　　对于世纪商贸广场的交易而言，虽然亚太置地这样的投资商希望达到8%以上的年租回报率，但保险公司要求可能会低得多，而该大厦目前的收租能力对于太平洋保险，则更是再理想不过了。　　DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成称，“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。”　　此外，根据DTZ戴德梁行研究分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格。但商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。　　李嘉诚还是最大赢家　　早报记者了解到，此次交易亚太置地的报价仍然是44亿元左右，该价格与其当初从李嘉诚手中的接盘价相差无几，着实令人费解。究其缘由，业内普遍认为，物业升值潜力的透支是此次亚太置地原价出售的主因。　　“从目前的情况来看，我们可以暂时认定亚太置地的投资不太成功。”专业人士分析，按照惯例，持有上海的高品质甲级写字楼几年后，物业应该有大幅的升值。但为何目前双方以原价商谈买卖？原因是李嘉诚当年高位套现，使得该大厦的成交价已经“扼到喉咙口”。假设亚太置地当初投资的预期年租回报为8%，大厦即使全年满租，租金水平也必须达到10元/平方米/天。近年上海静安寺附近的新建甲级写字楼包括越洋广场、会德丰广场、嘉里中心二期等，其无一不是高水平的甲级写字楼，如此大面积的写字楼集中供应，抑制了当地租金的上涨速度，所以该大厦的租金只是维持当年水平。但要维持100%的满租状况难度极高。所以，当初亚太置地将投资回报寄托于物业的升值前景，而事实证明物业升值早已被当初的高价交易所“透支”。　　持有物业的3年里，亚太置地的最大收益就是相对稳健的租金收益。不过，就上海的一线地段而言，静安寺周边的写字楼租金水平虽然处于缓慢增长中，但难有大的突破。因而要满足亚太置地高成本收购时所求的高租金预期则相当艰难。而这或许是亚太置地选择此时抛盘的最大原因。　　“另外一种收益，则是人民币升值带来的汇率收益。”陈立民称。不过这笔收益颇显“微薄”，因为人民币升值呼声由来已久，但是3年间，人民币升值还不足3%。　　世纪商贸广场本是李嘉诚旗下“长和系”在上海开发的地标性写字楼，起初由长实与和黄各持有50%权益。2005年11月，同属李嘉诚旗下的和记港陆宣布斥资3亿美元，向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场，作为长期投资及房产租赁的用途。　　2008年5月，和记港陆发布公告称，以相当于人民币44.38亿元的价格将长乐路上的世纪商贸广场出售给亚太置地，预期收益估计约21亿港元。折合单价来计算，世纪商贸广场该笔成交均价约为45000元/平方米。而根据高力国际公布的数据显示，2008年一季度上海甲级写字楼平均售价在51000元/平方米左右。当时上海多家媒体报道称，投资超人李嘉诚或许失算了。以世纪商贸广场所处的位置来看，其单价明显低于市场售价。不过现在看来，选在2008年下半年金融危机爆发之前抛盘，李嘉诚还是最大的赢家。