计租面积虚增未开业先亏损大商股份吉林新玛特疑似做局

门店尚未开张，却被提前一年并入财务报表；所租用建筑尚未竣工，却已开始支付租金——这样的怪事就出现在大商股份的孙公司吉林新玛特购物休闲广场有限公司身上。2013年刚刚开业的吉林新玛特，早在一年前就被列入公司财报合并范围，并在房产尚未竣工的情况下支付大量租金，导致去年亏损1246.52万元。吉林新玛特的营业面积还存在虚增的嫌疑。大商股份公告的计租面积为54188平方米，高出大商集团披露数据75%，且超过开发商商业建筑面积的总额。仔细梳理大商股份公告可以发现，吉林新玛特虚增营业面积只是冰山一角，大商股份旗下其他门店面积不实的问题层出不穷。未竣工先付千万租金根据大商股份8月23日披露的半年报，上半年公司共有两家门店开张。其中，吉林新玛特于2013年1月25日开业，该门店位于吉林省吉林市丰满区吉林大街世纪广场东侧，地下一层至地上四层，计租面积54188平方米。蹊跷的是，吉林新玛特明明是今年初才开始营业，却早在一年前就被纳入到了大商股份2012年半年报的合并范围。作为2012年上半年唯一一家新增合并单位，大商股份介绍称，吉林新玛特拟于2012年下半年开业经营。业内人士指出，大商股份的做法显然不符合零售企业的常规。考虑到经营性数据的可比性，通常新开门店需要待正式营业之后，甚至到下一个季度，才会进行财务报表的合并处理。即使从大商股份自身而言，吉林新玛特也违反了常规。2013年半年报显示，新增合并单位2家，分别为：大商集团沈阳于洪新玛特购物休闲广场有限公司、大商新玛投资管理（深圳）有限公司。资料显示，于洪新玛特的开业时间为2012年12月25日。显然，同为新玛特门店，且均是对外租用场地，于洪新玛特是在开业之后的下一财务周期才纳入合并范围。此外，吉林新玛特2012年一直处于尚未营业的状态，却在当年年报中出现了1246.52万元的亏损。德勤华永会计事务所一位合伙人分析称，作为零售企业门店，开业前不存在经营性亏损，装修费用也可以列为在建工程科目处理，年报的亏损可能是提前支付店面租金导致的。2012年半年报披露，大商股份与吉林伯爵房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》约定 ，前五个租约年每年租金为2571.22万元人民币，第六个租约年至第二十个租约年每年租金为2670.11万元人民币。按照1246.52万元的亏损金额测算，大商股份大约于2012年7月开始向伯爵房地产支付租金。然而，事实上，2012年7月伯爵房地产开发的盛世纪项目根本不具备交付出租的条件。当年7月13日，吉林市有关领导曾视察正在筹建中的吉林新玛特，提出希望这项2012年吉林市重点商业项目早竣工、早开业。从施工现场情况看，盛世纪项目的商场部分仍处于土建阶段，砖混结构裸露，脚手架也尚未拆除。按照《企业会计准则》规定，租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。大商股份近两年的关联租赁情况也显示，租赁起始日多数以开业时间为准。然而，吉林新玛特的现实情况是，大商股份在商业房产尚未竣工、不具备使用条件的情况下提前支付了1200余万元租金。同一商铺面积有三种说法吉林新玛特不仅租赁起始日扑朔迷离，租用的营业面积更是众说纷纭，大商股份、大商集团、伯爵房地产等三方各执一词。吉林新玛特租期20年，预计租金总支出5.29亿元，如果以大商集团在发行股份购买资产（草案）中的数据测算，大商股份将为虚增的2万多平方米场地多支付1.91亿元租金。大商股份在半年报中披露，吉林新玛特承租伯爵房地产开发的盛世纪商业项目，建筑面积57188平方米，计租面积54188平方米，租期20年。租金为前五个租约年1.30元/平方米/日，第六个租约年至第二十个租约年为1.35元/平方米/日。在此之前，大商集团今年6月份曾发布了一份发行股份购买资产（草案），其中关于参股企业沈阳新玛特的介绍中提及：“吉林新玛特地处吉林省吉林市丰满区吉林大街105号，位于江南商圈，面积约为31028平方米。”需要指出的是，大商集团披露的面积涵盖了吉林新玛特租用的所有楼层，“吉林新玛特共有五层，地下一层为超市、家居用品，一层为化妆品、珠宝、女鞋、女包；二层为男装、男鞋、男包等；三层为女装；四层为童装玩具、户外运动。”二者比较，大商股份的计租面积明显高于大商集团披露的数据，面积涉嫌虚增23160平方米，超出比例高达75%。时间间隔2个月的两份公告，大商股份、大商集团的说法差异极大。吉林新玛特真实租用的营业面积到底是多少呢？或许可以借鉴一下开发商伯爵房地产的数据。伯爵房地产曾在2011年发行了一份《中景万通地产股权投资计划》的融资项目，拟投资标的就是吉林新玛特租用的盛世纪项目。伯爵房地产在项目简介中介绍：“盛世纪项目总投入约6.5亿元，总占地面积2.323公顷，总建筑面积186339平方米，其中，住宅建筑面积为108265平方米，商业建筑面积为46050平方米，地下车库面积为32023平方米。”显然，大商股份披露的计租面积远超过了伯爵房地产资料中的商业建筑面积。在此，假设大商集团的数据是真实的，按照日租金1.30元/平方米，一年365日计算，大商股份可能会在20年期间为虚增的计租面积多掏出1.91亿元。门店频现面积“黑洞”半年报中，大商股份披露的百货、超市等零售类控股和全资子公司多达68家，这些零售门店既有租赁场地的轻资产模式，也有的是利用自有物业进行经营。仔细梳理可以发现，吉林新玛特虚增营业面积只是冰山一角，大商股份旗下门店面积不实的问题并不鲜见。在大商股份6月份筹划资产重组期间，大商集团曾经详细披露了参股公司情况，其中包括：营口新玛特10%股权、锦州百货7.43%股权、中百联合4%股权、沈阳新玛特3%股权、铁西新玛特3%股权。上述公司的控股股东均为大商股份。对比大商集团与大商股份披露信息可以看到，除了主营品牌代理的中百联合之外，包括归属于沈阳新玛特的吉林新玛特在内，其他涉及的大商股份零售门店也普遍存在营业面积虚增的问题。营口新玛特的门店位于营口市站前区渤海大街东1号，大商集团披露其自有物业面积约为2.3万平方米；而在大商股份官网则称：“建筑面积近3万平方米”。锦州百货拥有锦州百货大楼、太和超市、锦州千盛百货和锦州城市生活广场4家门店。锦州城市生活广场成立时间最短，大商集团披露该门店共有三层，面积约为1.32平方米；而在大商股份2011年年报中，该门店租赁的建筑面积约1.79万平方米。铁西新玛特拥有铁西新玛特和于洪新玛特2家门店。其中，于洪新玛特刚刚于2012年年底开业，大商集团披露该门店共有8层，面积约为5.6万平方米；而大商股份官网介绍称：“2012年12月25日，近8万平方米的沈阳于洪新玛特盛大开业”，另外，在2012年年报中，该门店承租的总建筑面积被表述为不超过7.3万平方米。以上信息显示，大商集团披露的营口新玛特、锦州百货、沈阳新玛特和铁西新玛特等大商股份控股子公司均存在营业面积数据不一的问题。分析人士指出，近年来，大商股份的业绩数据频频与券商研究机构给出的盈利预测相去甚远，租金支出方面的变动空间可能成为公司调节利润的工具。