二次调控逼迫楼市房企地方政府共谋转型造城

面对政府对房地产市场调控的进一步深入，不管是长期依靠土地财政的地方政府，还是正在经历着一轮轮大浪淘沙的地产商，都要重新考虑目前难以为继的发展方式。　　9月29日，七部委出台地产新政策遏制部分城市房价过快上涨，政策影响面涉及开发商、银行和地方政府。据记者了解，已有一些地方政府和开发商在寻找新的可持续发展的房地产之路。业内专家认为，传统的土地财政让地方政府难以为继，传统的地产开发方式也面临着政府的严厉调控，而地方政府和开发商一起发展总部经济的房地产开发方式则是房地产可持续发展的一条新思路。　　新政深层影响房企及地方政府　　七部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，表明了政府要坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。二次调控来袭，地产商、银行以及地方政府将无一幸免地受到影响。　　建设部政策研究中心主任陈淮认为，新政是在落实中央政策的实施细则，使政策措施施行得更加完善，是“新国十条”的细化和深化的补充。　　新政中最为严厉的莫过于信贷政策的调整。新政提出，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。　　陈淮认为，此次出台的信贷政策不再区分面积、房屋套数和房屋性质，不是为了抑制刚需，而是为了更准确地实施差别化信贷政策。　　另外，新政明确提出 “房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，“严格实行问责制”。陈淮认为，对地方政府的问责制则是新政出台的另一个严厉措施。　　地方政府和开发商联手　　面临新政，地方政府的土地财政势必难以为继，而开发商也将遭遇更严酷的大浪淘沙，而一部分地方政府则开始和开发商联合寻求更能持续发展的房地产之路。　　目前，总部基地(中国)控股集团斥资200亿元打造的东北总部基地在沈阳市沈北新区全面启动。青岛政府也已经和总部基地展开合作。　　据了解，东北总部基地地处沈阳沈北新区，开发建设共分为三大区：西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛，投资额预计达到200亿元人民币。这是东北地区有史以来最大的外商独资单体项目，也是该集团在成功打造北京总部基地后的又一力作。　　总部基地(中国)控股集团董事局主席许为平称，东北总部基地项目建成后，将成为目前国内规模最大、最系统、最规范的加快经济增长方式转变的新经济区域。东北总部基地的建设和运营，能够大大促进沈北新区城市化的迅速发展，促进区内第三产业与第一、二产业的高效链接与融合，实现产业结构升级，并且，东北总部基地的建设与招商还能够带动周边区域的发展，实现资源效益最大化。　　许卫平介绍，总部基地将吸引的企业，不仅有沈阳当地的，沈阳经济区其他7城市的大企业也将入驻，估计将带动8万人就业。东北总部基地的建设与发展还将带来就业、交通、通信、科技水平的提升，对金融、商业、文化娱乐等服务产业产生极大的影响。　　而对于沈阳地方政府来说，通过打造总部基地，给地方带来就业、长期的税收、财政收入，从而摆脱了以往仅仅依靠卖地带动财政的难以为继的财政收入方式。　　更多房企转型“造城”　　不仅是总部基地项目，更多的开发商和地方政府也在通过发展“城市综合体”，寻求新的地产发展方式，这也使得各大城市“大型商业MALL”、“城市综合体”纷纷涌现，各类新型的城市建设概念层出不穷。　　而最近值得注意的是奥特莱斯中国发布的以奥特莱斯引领的城市新中心——“芭蕾雨”，开创了地产与产业相结合的复合型高端商业地产运营新模式。　　据记者从首创集团了解到，“芭蕾雨”是房山CSD规划建设中的重要组成部分，集休闲度假购物特区、世界风情生活城和城市新中心三重功能为一体，将成为区域发展建设的经济引擎和产业动力。　　“房山区将借此契机，打造以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的集商业集群、休闲度假与高品质住宅为一体的城市新中心。”北京首创置业董事长、奥特莱斯中国董事局董事刘晓光说。　　房山区政府人士也认为，房山区也借此摆脱了仅仅依靠卖地的不可持续的财政收入方式，通过建设新的城市中心，带动区域长期的发展以及更久远的财政收入。