理财周刊：房产税开征三大悬疑

文/本刊记者 甄爱军　　文前提要：种种迹象表明，房产税的试点并逐步向全国推广，已无可避免。房产税的开始征收，在近期具有调控楼市的功能，如对投机性需求会形成震慑作用，但从长期来看，其实是为地方政府带来了一个稳定的主体税种。　　这次房产税真的会开始征收吗？自2003年房产税开始空转，每年都会有人提起，但一直只是停留在传说阶段。尤其是从今年4月份以来的新一轮房地产调控中，中央文件和上海、重庆等个别城市，频频表态将推出房产税或消息流传，但最终都被证明是“小道消息”而不了了之，这次还会重蹈覆辙吗？　　房产税即将开征？　　房产税真的要来了吗？近日，一则重庆将率先开展房产税试点的新闻，犹如油锅里掉进去了一滴水，立即炸开了锅。　　近日，重庆市国土房管局再次表态明确房产税，并表示正在完善房产税征收方案，做好了依市场走势及时出台实施的相关准备。这意味着房产税的开征已然箭在弦上，只是何时放箭，目前尚不得而知。根据重庆市房管局的说法，其实也可以大致推断出一个时间节点，即在今年第四季度，假设房价依然处在高位，甚至还保持上涨势头，那么房产税在年底必将出台。　　就在此前不久，深圳也传出房产税试点的消息。有媒体报道称，深圳市委市政府会同各部门召开紧急会议，讨论房产税在深圳试点的落实工作，并就深圳房产税试点实施方案的相关修订稿提出了修改
意见。这家媒体还援引知情人士的原话，房产税征收试点“2个月内将在深圳落实实施”。虽然随后深圳市政府就此消息进行辟谣，并宣称近期不会试点房产税，但无风不起浪，市场对房产税开征的预期，又提前了一些。　　而在早些时候，上海也曾传出即将开始试点房产税的传言。有业内人士甚至公开了更多的细节，如房产税税率为0.3%～0.4%，而且给出了开征的具体时间节点，如年内开征的可能性很大。　　在最近一段时间，多个部委也向市场传递出这样一个相同的信息，即房产税即将开始试点，并逐步扩大到全国。此前有报道称，“十一”长假之后，财政部、国税总局、住建部已经联合启动了对房产税会签的相关程序，其中包括对上海、重庆两份试点方案修改的内容。也就在最近一段时间，包括国家发改委、财政部、住建部等部委有关人士在不同场合，均表态房产税试点势在必行。　　房产税离我们真的不远了。　　今年年底正式试点？　　业界判断，房产税有可能作为调控的后备力量，来继续对楼市施压。　　有业内人士对记者分析指出，由于人民币升值压力犹存，这使得国际热钱一直对中国房地产市场，尤其是一线城市的不动产虎视眈眈。可以肯定的是，随着人民币不断升值，势必会招致更多国际热钱涌入，除了投入股市之外，楼市也会被光顾。资本的推动，有可能导致房价重拾升势，这样，政府则会采取后续调控措施，如开征房产税。　　其实，也有业内人士认为房产税迟早会出台。SOHO中国主席潘石屹表示，目前内地楼市的调控其实还有许多空间，例如房产税的出台、购房首付款比例的提高、按揭贷款利率的提高。在所有的政策中，房产税可能是最见效的政策。潘石屹还表示，在美国实施量化宽松政策、大量印发货币的形势下，全球资产泡沫以及中国资产泡沫都将会出现。　　上海知名房产专家蔡为民也对本刊记者表示，其实房产税的开征，可以为地方政府带来一个稳定的主体税种，而这对于目前不少建设用地逐渐趋紧的城市来说，是最希望出现的局面。“当地方政府看到土地快要用光了的时候，推出房产税的意愿就会进一步加强。”他说。　　而从另外一个角度来看，房产税被业界看作是惩罚性税收，其作用主要是加大房产投资者的持有成本，从而降低市场投机预期。从这个层面来看，房产税的开征其实也是楼市调控的一个组成部分。蔡为民分析指出，房产税开征之后，手中拥有大量物业的投资者，持有成本会大幅增加，这会让他们感受到来自税收的压力，从而调整资产结构。　　至于房产税试点的时间，目前尚没有具体说法。记者与上海部分业内人士交流时得知，他们目前还没有接到任何与房产税有关的通知。上海汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔告诉记者，目前还没有收到任何配合房产税试点工作的通知。此外，上海德佑地产等其他中介公司相关人士也给出了相同的说法。　　但在专家看来，房产税试点工作极有可能在近期展开。蔡为民表示，从近期楼市交易情况来看，虽然交易量已经萎缩，但是房价水平并未真正回调。来自房产中介的说法也佐证了他的说法，据上海德祐地产三级市场研究部提供的数据显示，市中心区域高端公寓挂牌价近期并无变化。倪岱尔甚至告诉记者，少数
卖家还会“跳价”。　　专家分析指出，如果房价持续维持在高位，有可能会加速房产税的推出。蔡为民表示，如果房价走势坚挺，甚至出现小幅上涨迹象，房产税在今年底就会开始试点。“这是出于调控需要，政府不再希望房价反弹。”他说。　　而如果房价小幅回调，短期内调控压力会有所减小，但这也并非表明房产税不会推出，只是推出时间会稍微延后一些。蔡为民补充说：“如果房价小幅回调，那么房产税的推出有可能会稍稍延后一点时间，如明年一季度。”　　房产税如何影响楼市？　　房产税将对楼市产生怎样的影响？到底能不能抑制炒房，甚至起到遏制房价上涨的作用？而对于正常的刚性需求来说，又会带来哪些影响？　　至于能否起到抑制的炒房、以及遏制房价上涨的作用，各路人士分析认为作用有限。蔡为民表示，鉴于目前通胀压力很大，人们持有不动产来抵御通胀的意愿大大增强，虽然对房产税的开征有所担忧，但相对通胀来说，房产税仍然在可承受范围之内，因此不排除出现宁可负担房产税而坚持持有物业的可能。　　有专家分析指出，房产税能不能控制炒房、遏制房价上涨，最根本的还是要看房产税的税率是多少。房地产作为保值增值的投资品，如果税率确定之后，炒房者仍然认为炒房的利润有吸引力，那么房产税的征收仍难以抑制投资投机行为。如果是累进税，炒房者觉得炒房不合算，则可能对抑制炒房和稳定房价有积极的影响。但根据现有的信息来分析，房产税税率在0.3%～0.4%之间，相对通胀来说，要小得多，这会促使业主继续持有物业。　　可以肯定的是，房产税将会推高租金水平。蔡为民表示，对于手中持有物业的投资者来说，在房价上涨预期不高，而且持有成本增加的前提下，势必会考虑将这部分成本转嫁出去，因此提高租金水平成为唯一切实可行的办法。这已有先例，在今年5月份，上海曾传出将进行房产税试点的消息，于是不少房东纷纷提高租金用以应对成本的增加。　　至于房产税征收，会否造成市场抛售量的增加，专家表示可能性存在，但影响的范围和力度比起“限购”、“限贷”政策措施来说，肯定要小得多。专家分析认为，如果房产税的税率在0.3%～0.4%之间，这会让部分原本资金量不大，且很在意税费成本的人考虑抛售物业，从而在短时间内造成供应量的上升，不过这种态势不会持续很久。　　房产税会否影响到自住需求？根据目前的情形来看，无法给出明确的答案。根据目前流传最多的说法是，房产税只针对超过一定面积的物业征收，如上海对超过200平方米或是三套住房征收房产税，而重庆的说法则是针对超过140平方米的豪宅征税，那么可以初步判断，房产税对自住需求影响不大，不会增加自住需求的成本。