房产投资市场暗藏四大悬疑

经历了直线上冲的2009年，明年谁将影响上海房地产走势，是政策？是资金？是供给？还是大家的心态？抑或是……　　暗藏悬疑的上海房地产投资市场，波涛汹涌，尤其是当房价已经上涨到一定高度之时。温家宝来上海考察经济适用房，提出打击房地产投机后，立马在中心经济会议中又一次做了夸大。不过，中心经济会议又对明年全局市场做了一个定调，“稳增长，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。”　　大方向的定调，并不意味着一路看好，房地产领域内的暗潮依旧起伏不断。对此，《东地产》梳理出四条值得自住者者以及投资者留意的悬疑点，假如明年你要买房不妨提前预防。　　悬疑一　　经适房上市——冲击哪些区域　　上海保障性住房在明年供给的三个楼盘有两个分布于六大保障型住房基地（松江泗泾新凯家园及浦江博雅苑），另一个位于闵行颛桥。　　整体来看经济适用房的正式供给对该区域的影响是适度有限。除了经适房供给规模不大及供给对象有针对性外两大因素外。从产品供给来看，目前闵行颛桥、松江泗泾以别墅或混合型小区为主，而浦江也伴随品牌开发商进驻，所建物业向高端产品看齐。而经济适用房供给对周边区域房地产市场形成冲击一般有两种情况，一是位于地理位置优越的地区，如未来有供给的北静安板块、徐汇滨江板块等，这些区域本身地块稀少，房价不菲，新建物业多以高档商品公寓为主，经济适用房导入或多或少会降低周边商品房档次，从而影响周边房价。另一种同类物业竞争，假如经济适用房周边多为公寓房，那么势必也会对其定价或多或少产生影响。　　点评：现阶段徐汇、闵行两区为经济适用房销售试点区，价格相当于目前同一区位普通商品房价格的四、五成。　　悬疑二　　银行信贷——能有多宽松　　今年1-11月新增贷款总额中，每5元中就有1元流入了房地产领域，房地产贷款占到新增贷款总额的20%以上。资金活动性过剩导致今年楼市涨幅速度猛烈，同样明年银行放贷量的多少也关系到楼市的整体行情。　　尽管中心经济会议已提出明年适度宽松的货币政策，但银行是否买账依然是一个题目。　　银监会副主席王兆星日前撰文指出，目前银监会对中小银行最低资本充足率要求为10%，对大型银行要求则为11%。尽管监管这一明确的要求比之前市场预期的13%已经低了两个百分点，但贸易银行人士仍表示“这不是好事”，因这一要求会降低银行的盈利能力，且势必会增加银行的融资需求。而不管以何种方式融资，对市场而言均不是好消息。　　因此，需要提醒购房者的是，明年银行放贷量将是一个关键因素。　　点评：守旧型投资者不妨等待3、4月份银行信贷数据出炉后再行动，届时可环比、同比进行对比。　　悬疑三　　打击投机购房——会否伤及后市　　2009年12月9日国务院发布“研究完善促进消费的若干政策措施”，其中规定二手住房转让免征营业税的期限从目前2年重新恢复至2008年12月之前的5年。　　取消营业税被解读为意在打击投机性购房行为。受充裕的活动性拉动，今年第二季度以来住宅市场一直供不应求，价格快速上涨，投资/投机性购房行为重新抬头。在此背景下，此次营业税征收期限的调整意在打击短期炒作行为，进而遏制房价急升趋势。　　据上海中原副总经理陈宇珏判定，一些满2年不满5年的房东或将并不急于出售，挂牌量较11月或有所下降，由于目前要赶政策末班车基本已无可能，所以很多快满5年的买家有可能会等待房源到期再出售。另一方面，不排除可能出现不满2年的房源集中抛售现象，此类房东或是前期的一些投资客，由于政策的变化，选择将部分税费转嫁给下家后，及时出售。买家方面，由于税费的调整，未来购房本钱有所增加，持有时间也将有所上升，故观望气氛可能会重现。但整体来看，未来房价依旧维持在上升通道，故政策的变化并不会影响价格的大趋势。其个人以为，短期客户观望将造成
成交量的短暂下滑，但是由于此次政策变化的面不大，目前普通住宅的比例也相对减少，故量跌是否会造成价跌，还有待后市市场的反馈。　　点评：尽管2009年市场成交火爆，但其中仍以中长期投资者为主，未来投资买房同样更倾向中长期操纵。　　悬疑四　　供需矛盾——谁来补世博“空窗”　　明年4月至11月世博会期间，世博会所涉及的包括浦东、黄浦、卢湾等多个区域，其在建项目将配合世博会建设节奏全面停工，意味着明年浦东及浦西部分区域住宅市场的新增供给量将大幅下滑，其导致的供需矛盾无疑将成为影响板块内商品房市场走势的重要因素之一。　　上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，此次世博会所涉及的项目停工时间长达8个月，因而全市尤其是世博区域不可避免地将面临商品房供给下滑，供需矛盾加剧的题目。由于世博所涉及区域内新建项目竣工期的大幅延后，一部分原计划于明年上市的商品房项目将向后推迟至2011年；而每年1、2月受春节影响，市场需求偏淡，开发商往往会选择客户热情较高的第二季度集中上市，因此以明年4月为出发点，近一年的时间内世博区域内商品房的新增供给量将接近零点。　　点评：因国内房地产市场流行预售制，以致世博不开工政策将吹糠见米的影响明年一手房供给市场，所以二手房市场将填补世博会产生的
空缺。