地产业：国泰君安的地产双周报第32期

投资要点：　　成交：近几周
成交量在高位波动，目前恢复到2008年的271%，达到2007年的179%。一二线城市目前的成交量均高于07年同期。　　房价：部分热销楼盘有较明显涨价迹象。整体看各城市的房价仍均处于较低区间，部分一线城市核心区域的房价有一定的上升。　　供给：存量继续小幅下降，主要是成交量近期均有明显回暖，持续消化存量，去化时间呈现明显下降态势。二手房可售面积居高位。　　土地：随着销量回升、资金回笼，对未来的判断逐渐乐观，开发商拿地意愿开始强烈。近期住宅用地的出让和成交有一定上升。　　长三角：上海、苏州成交在高位波动，杭州成交继续大幅上升。价格仍在较低区间，无明显上升迹象。可售面积继续小幅下降。　　珠三角：深圳、惠州成交在高位波动；深圳价格在底部徘徊，近期略有上升；可售面积持续下降。　　环渤海：北京、天津成交在高位波动；北京房价尤其内城区近期明显回升；可售面积稍有下降，但整体继续维持高位。　　二线核心城市：重庆因为前期春交会成交大增，近期成交量环比大幅下跌；武汉成交在高位波动。价格仍在调整中，稍有上升。　　土地成交：北京5月发布成交49块土地，地价上升，核心地块争夺激烈；天津4月成交土地24块，33%为住宅；上海5月住宅用地供给明显增加，成交土地1块，为工业用地；深圳4月成交了08年6月以来的第2块住宅用地。　　A股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域，一二线主流开发类08年PE为35倍，09年25倍，RNAV溢价18%；出租类08年PE 48倍，09年34倍，RNAV溢价13%。开发类PB 4倍，出租类3倍。　　政府表态研究开征物业税并不意味着物业税能在年内或者更长时间内启动，但所释放的财政紧张和不希望房价快速上涨的政策信号值得关注，也意味着“房地产行业无利空”、“政府全面支持”并非现实。.。维持行业中性偏正面评级。在排除短期的事件干扰和继续看好行业长期趋势逐渐好转的情况下，对三季度或中期的行业调整较为担忧。　　股价表现能够跑得更长远和安全边际更高的个股品种：(1)预售房款相对市值优势突出：以华发、滨江、广厦、深振业、首开为代表。(2)大股东资产注入预期明确：以建发、张江、中粮、城投、侨城、香江为代表。(3)财务杠杆具爆
发力，能够迅速提高有息负债杠杆增加土地储备：以万科、新湖、城建、招商等为代表。(4)“地产+X”模式的龙头：加新能源的宝安、中炬；加创投的宝安、张江和城建。(5)再融资需求明确：年内可能完成定增的首开、保利地产、金地等。