金九银十的心理测试

梁继贤 吴燕凌　　9月的第一周，上海楼市交出的成绩有些意外。　　传统的“金九银十”局面并没有在第一周显现。权威机构数据显示：9月第一周上海市商品住宅成交面积37.76万平方米，与8月最后一周基本持平，成交均价为16698元/平方米，环比前周下跌了10%。　　在
成交量出现了严重的滞涨的同时，成交均价连续3周下跌。越来越多的人开始对“金九银十”忐忑不安。　　开发商在担忧这个传统消化库存量的旺季能否如期到来？　　中介门店发现挂牌的房源越来越少。　　投资者一方面依旧进货，一方面开始逐步犹疑。　　是进，是退？似乎成了大家共同关注的话题。　　“同样的火候使黄油溶化，使鸡蛋变硬。”　　——奥尔波特　　人类所有的行为都可归结到生之能量“力比多”的运动。如果力比多受到抑制，可能的结果是之后更汹涌的释放。如同过去压缩土地或是贷款的供给，只是阻止了购房需求的表达，但并未消解需求本身，所以一旦打开龙头，迎来的是今年二、三季度那般所有人意料外的歇斯底里的爆发。　　中间人 　　“从众”条件反射　　面对09年本该属于金九银十的行情的提前来临，大小房产中介在这暴风骤雨的末期表现出的姿态，应和了美国社会心理学家奥尔波特所言的“共同特质”。“价格理性回归”是大家相对一致的判断，“顺其自然”也是比较普遍的心态。　　“从年初个别楼盘走高，到后来所有区域上涨，在已经形成的高位下，9月份不会再那么火爆了。一手房也许还会活跃，但二手房方面会冷却下来。”汉宇地产董事副总经理杨坚东表示。　　21世纪不动产的市场研究主管黄河滔说：“二手房均价已经掉了。本来指望一手房加大供给以分流二手房买家，缓解供需矛盾，但现在看来并不乐观。这个情况没有外力是不足以改变的”。　　“银行的政策令到整个市场萎缩。”杨坚东说。　　相关政令的调节是本轮房价平抑的根源，而其在松紧度上的反复，则体现了“初级阶段”正如一个人15岁至25岁的青少年期，具有美国心理学家霍尔列举出的种种自我冲突和矛盾。比如“行为在好与坏之间交替，良心唤起迫切追求正义的渴望，但有时他们又会将社会的公共约束弃之不顾”；又或是货币政策方面显现的“保守本能与激进本能的交替”。　　不过，狂潮后的风平浪静并未使房产中介沮丧。　　“也没有什么失望，顺其自然吧。生意还是会有的，当然同时也要加大网络投入和工作的力度。市场不热了更要努力工作。”虽然名头不大，但多惠地产经理孟超维若按弗洛姆的人格分类，显然应属具有“生产倾向性”的人。　　“回归理性，等待机会。”杨坚东则可能是粘液质和多血质的结合体，特征为沉思、镇静、有领导力。　　显然，上半年形式的大好，已让多数中介创造了优秀业绩。即使传统的“金九银十”魅力减弱，也不可能把吃下去的肉再吐出来。　　中原地产此时露出了保守的一面。虽然其董事总经理谭百强认为“金九银十”房价上行基调不变，但在其媒介副经理陆虹起草的报告中仍表示“下半年楼市企稳，中原不会大跃进”。　　买家 　　霍妮理论　　其实，“金九银十”在特殊时段并不具有权威般的威慑力。经济有所波动之际，当以每时每刻风云变动、以现实的信息，来作为判断依据。　　弗洛姆说，人类的美德是能够采取独立行动和从理性出发建立道德价值， 而不是坚持权威的道德价值。　　巴士公司的“刚需”朱晨正是遵循着这一理念。　　“金九银十？跟我没什么关系。主要是看自己的承受能力。”已经领取嘉定区某楼盘的牌号，打算在10月1日开盘时下手的朱晨跳脱在了热火朝天的楼市之外。　　当被问及是否担心楼价下跌，朱晨幽默地回答：“买房子住，你以为是下强手棋啊？”　　IT从业者邵长河显然就没有这样的好心情，刚刚在股市被套住的他，正是霍妮理论中“基本焦虑”的活生生的例子。　　“快跌吧，年初时资金没周转过来没赶上。长期肯定还是要涨的。这一波再不跌，怕是这辈子都没机会买房了。”　　处于“夹心层”的他，因廉租房和商品房都轮不到他而产生了一定的敌意，对潜在危险的敏感，时时困扰着他的神经。　　白迎强却讲不清自己想跌还是不想。这位在世博板块有一套房的犹豫的抑郁质改善型需求，盼望着除了自己家以外的房子都下跌。　　
卖家 　　逆反心理　　谁说“九一定金”？“十一定银”？市场明显是个比周星驰脾气还古怪的无厘头大师，甭管陈年旧账中有多少个关于“金九银十”的现身说法，往年成交冷落的“七铜八铁”不也变成“七金八银”了吗？　　按照这个逻辑，“金九银十”如果没有出现“天也不会塌下来”。　　“今年9、10月将延续当下的成交速度减慢和价格上行的格局。”　　——上海中原总经理谭百强　　在价涨量跌现状提领下，业内纷纷对“金九银十”的成色表示怀疑——实际上现状已经摆在面前，上海的成交量7月份以来降幅已连续2个月达15%以上。9月第一周，上海商品住宅成交前10名楼盘的成交均价，都在3万元/平方米以下，这也使得月初上海商品住宅的平均成交价格环比回落10%，至15590元/平方米。　　房市火了大半年，终于忍不住想要“逆向行走”。按照市场经济规律来讲，当供求关系或者市场趋紧某临界点之时，必会向其相反方向行进。因此现在楼市的“逆反”很正常。　　“截至到8月11日，一手住宅可售面积519.86万平方米，35754套，按1-7月平均215万平方米/每月成交量计算，2.4个月全部消化完毕。”也就是说，到了10月份中期，房产市场不仅会面临高房价的问题，还会面临“楼荒”的问题。中原所出示的这份数据中很显然对“金九银十”的后续表现持保守态度。　　“‘金九银十’实际上并不是我们行业里提出来的。”　　——嘉华(投资)营运总经理冯建雄　　冯建雄强调了N次“供求关系”，却发现话题依旧在“金九银十”上打转，他只好戏称“金九银十”是一种习惯。　　不仅仅是客户习惯了去参加秋季房交会，习惯在秋高气爽的日子里选择买房，就连行业媒体都不敢忽略这个时期，“每年总得做一次这个题目……”一位房产媒体资深人士说。　　开发商可不想坐以待毙，对于他们来说，“黑猫白猫，逮着老鼠就是好猫。”同样，管他几月份，业绩继续才是永恒。　　“我们会继续延续七八月的工作去做。”　　——景瑞房地产销售总监杨子江　　杨子江承认九、十月份的快乐被透支，却依然兴致勃勃，在他看来，所谓“金九银十”也许会存在在10年，或者存在过08年，但绝不可能在09年。为这样一个没有特殊优势的时段做专门包装，不如对过往“趁热打铁。”　　“在今年的房市表现面前，所有的传统看法都显得不合时宜。”　　——龙湖地产销售总监高晚晴　　高总同样不迷信“金九银十”，他认为，一个产品的销售业绩，更多的是掌握在自己的手里。换言之，对于“金九银十”，他甚至比扬子江更不屑一顾。　　“今年的九、十月在整年的业绩表现相对于前几年不会太过明显。”　　——紫都·上海晶园销售总监张洁雯　　张总虽然认同传统的“金九银十”存在的规律性，但经过冷静的形势分析后却也做出了积极迎战的姿态。“我们会做好一切准备，有针对性的搞一些活动，在九、十月里，不论(业绩)增减，去迎接好它就够了。”　　心理报告总结 　　所有的人，一起构成了这个“金九银十”的特性——各怀异胎期待着自我的利益。力比多在控制着每个人对市场涨跌的期盼心理，并影响着每个人就市场实际变化做出的不同反应。其实，只要保持良好的心态，无论是“金九银十”还是“烂九废十”，都不应该成为人们生活的重中之重。　　楼市确实已经厌倦了高开高走的态势，当开发商囤积的房源渐渐被清空，买方市场的需求量也同样会被稀释——仿佛一根总是绷得很紧的皮筋，现在慢慢松懈，而它的下一个迭起周期，很显然不会立刻出现在自4月以来就一直高潮的现在，但今年这个回落的起点，恰恰选在了传统意义上的“金九银十”。　　所以，与其说“九不金十不银”是市场规律对过热房市的抗议，倒不如将其看做市场行为的一轮普通的波动调整。也许，下一次迎接我们的“金银月”，有可能是任何一个“非常规”时段。