北京新盘销售冰火两重天低价热高价冷

欢迎收看《经济信息联播》。国家的楼市调控新政已经推出两个月时间了，新政调控的效果是否已经显现，房价走势到底如何，楼市交易又是否出现了外界所说的零成交。今天，我们的记者在北京、上海等地走访了部分楼盘，先去北京楼市看一看。　　记者今天首先来到了位于北京西四环外远洋地产的一处新楼盘，走进销售大厅，记者发现虽然正是上班时间，但来这个楼盘看房的人还真不少。　　北京某楼盘销售人员：“均价(每平方米)26000元 全款九六折 商贷九八折 上次是在去年的四月份 当时开盘的均价是(每平方米)15500元。”　　楼盘销售人员告诉记者，远洋的这个楼盘在房地产新政出台前，原定的预售价格在每平方米三万元以上，而这次新盘推出的价格比之前市场预期要低20%左右。在这个楼盘的销售进度表上，记者看到在目前推出的300多套房源中，好楼层的房子几乎都已经签约或者被预定，剩下的只有一些大户型和低楼层的房子。　　北京某楼盘销售人员：“在目前这种市场状况下，只要客户买，我们会先卖给客户，恨不得都卖了。”　　那么，北京6月新开的楼盘是否都在以相对较低的价格销售呢？记者又来到离远洋新楼盘不远的一处新盘，这里的情况却是截然不同，销售大厅里冷冷清清，只有一名销售人员在负责接待。　　北京某楼盘销售人员：“单价(每平方米)45000元，还是4月份之前的价位 应该不会降，如果降的话早就降了。就跟着市场走了。”　　而距离这个楼盘不远，还有一处新盘是在几天前刚刚开始预售的，开盘价格也在每平方米4万元左右，不过，开发商推出了一些折扣促销活动。　　北京某楼盘销售人员：“全款94折 贷款96折 现在还有多少套房 都有吧差不多都有吧。”　　记者随后又查询了北京市房地产交易管理网，6月份北京市共有13个新盘上市，不过销售情况却是冰火两重天，一些开盘价格相对较低的楼盘，销售情况还不错，大部分房源都已经卖完了，而一些定价相对仍然较高的新房尤其是远郊楼盘却乏人问津，有的的确出现了零成交情况。　　北京市房地产中介行业协会副会长李文杰：“他们都纷纷调低了原来的预计售价，像北京的一些楼盘调低了有20%左右，所以销量在短期之内出现了一个明显的回升，也表现出目前的客户对一些低于他们或达到他们预期售价的一些楼盘还是愿意购买的。”　　上海：万科楼盘“没有降价”　　随着楼市调控新政的持续实施，上海一些新开楼盘也给出了一些折扣，但基本上优惠幅度都很小，而几家大型房地产开始商，则依旧是按兵不动，价格依旧。像万科6月份在上海新推出的几个楼盘，价格基本上都是与去年同期持平，有的楼盘售价甚至还有一定上涨。一起来看看。　　近日有一些媒体报道，上海的万科楼盘已经出现了价格“暗降”，降幅达到“20%”。不过，记者今天下午与上海万科有关人士联系时，却并没有得到明确的答案，对于记者关于是否降价的询问，上海万科方面出言谨慎，只是表示稍后两天会给一个书面回应。不过当记者随后以购房身份拨通万科销售电话时，楼盘销售人员的回应则非常明确，价格没有降。　　上海万科花园小城销售人员：“我们刚开始预计的是(每平方米)18000元到2万元，开盘都是根据市场定的价钱，那这一次19号开的盘么，当天认购率就达到70%了。”　　记者：“这么高？那现在怎么定到每平方米15000元，16000元了？还是每平方米降了2000元了啊？”　　上海万科花园小城销售人员：“我跟您说了呀，这是根据市场来定价的，我们只是预报价(每平方米)18000元到2万元，并没有定价呀，因为没有房子卖么，所以不存在降不降价，如果您要参考，我们还涨价了呢，因为去年我们是每平方米14000元左右。”　　在万科的另一个刚刚推出的楼盘城花新园，销售情况也十分火爆，新开房源基本已经销售完毕，要等10月份才能推出后续房源。而这个楼盘，和花园小城的情况差不多，也是出现了业内人士称为“伪降价”或“暗降”的情况，也就是之前内部预报价是2.8万—3万元/平方米，而开盘价是2.4万元每平方米。销售人员表示，去年9月，这里的价格每平方米不过是1万9千元，因此实际上这个内部报价其实并没有什么参考价值。而这个楼盘目前的开盘价，相比周边楼盘的二手房价格并没有优势。　　上海万科城花新园销售人员：“没有降，就是原来(的价格)，基本是去年最高峰的价格，每平方米24000元左右。”　　记者：“因为我看报纸上说原来(均价每平方米)28000元么，才打这个电话。”　　上海万科城花新园销售人员：“那个是当初的预测价，跟实际开盘价完全是两回事情。不算什么降价，降价是
成交量的那种价格，才算降价，这个跟那个没关系的，基本上是去年最后的价格，只能说没有涨价，降价谈不上，没降价。”　　此外，记者在采访中了解到，上海的其他一些大型楼盘，像保利叶上海，以及绿地集团的一些楼盘，也没有出现打折情况。　　上海1-5月商品房销售面积降幅居全国之首　　从刚才记者在北京、上海楼市的调查中，我们看到各家开发商的行动是南辕北辙，各不相同。虽然在是否降价这个问题，各有差别，但众多地产商房屋销售下滑的趋势，却是一个共同的特点，上海的房屋交易数量尤其下跌得厉害，来看看详细的数据。　　上海房地产交易中心数据显示，今年5月上海商品住宅销售量仅30.9万平方米，创下历史新低。而今年1-5月，上海商品住宅销售面积为719.17万平方米，同比下降32.5%，降幅前4个月月扩大3.5个百分点。而预计未来几个月，上海商品房销售量仍将维持底量。但即便如此，监测显示，上海楼盘项目促销个数较少，而且优惠幅度不大。不过，值得关注的是，开发商对上海的房地产市场投资却依旧保持着热情。1-5月，上海商品住宅投资达到407.79亿元，比去年同期大增46.8%。业内分析认为，这主要还是基于开发商对上海楼市走向谨慎乐观的判断。因为从长远来看，上海楼市仍会维持供不应求的局面。这一点从近期上海住宅用地交易的情况也可以得到验证，从4月17号楼市新政出台以来，上海推出的7块住宅用地无一流标，而且都是5家以上开发商参与竞拍，成交价格和前段时间相比虽然有所下降，但均未低于周边房价水平。　　在深圳，楼市成交量和价格都在全面回调。深圳市房地产研究中心近日发布的前五个月房地产市场分析报告显示，深圳新建住房均价创下了2009年10月份以来的最低水平，并在近半年首次回落到两万元以内。5月份，深圳新房均价为18998.22元，比4月份20381元的均价下跌了6.79%，比年初23117元下降 17.8%。其中90到144平方米之间的普通住宅降幅最大，达到了36.83%，均价每平方米12805元，而90平方米以下的小户型住宅价格环比也下降了6.58%，不过144平方米以上的住宅价格反而环比上涨了4.1个百分点。　　佳兆业地产深圳公司负责人陈向新：“我们也要跟着政策走推出一些限时限量的特价来探测一下市场看到底要下降到什么程度刚性需求到底有多少我们是要摸一摸的测试一下市场。”　　不止是一线楼市，在哈尔滨这样的二三线楼市，楼市新政的调控成效也日渐显现。继5月份成交量环比降七成后，6月的冰城楼市持续降温，哈尔滨的商品房成交量连续两周环比降幅超50%。不过和上海等地楼市情况差不多，哈尔滨房价也没有明显的实质性下降，进入6月，哈尔滨市商品房均价每平方米7200元，比去年同期上涨四成多。　　消费者：房价到底降没降　　数据是越来越多了，大家的眼睛也是越看越花，可以说，楼市里开发商和消费者之间的冷战状态，是不断的深入，开发商之间的房价策略现在也是逐渐在分化，有坚挺的，也有所谓低价促销的，但有一个不争的事实，即使是很多新盘的售价，和周边的二手房价格相比，目前仍然是高出了很多，市场的这种状态，老百姓又是怎么看的呢？来听听他们的观点。　　北京市民：“降的比较少，还是涨的比较多。现在郊区价钱也提上来了，以前郊区大家还是能接受的，现在郊区都接受不了了。(合理的房价)北京二环到三环应该是每平方米一万元到一万五元之间，北京四环以外应该是一万元左右或一万元以下，消费者是可以接受的。 位置不好的，偏一点的五环以外的还是有降 位置比较好的降低幅度比较微小。开发商就死扛着，我就不卖，我就死扛着。 价格就保持在目前的这个状态，不要再升高很多。 我自己有两三套，但是都不会出手，长远看不会降的很多，至少可以维持现在的状态。我要现在卖，我拿同等价肯定买不回来这房了 限制二套房、三套房是应该限制的 ，坚决把炒房团遏制住 这样还是会降下来的。 国家要多建经适房、廉租房，这个跟上了，房价就能降，跟不上，房价我估计很难降下来。”　　随机采访的消费者给出了自己的
意见，业内的专家又是怎样的观点呢？记者在采访中了解到，一些专家认为，7月份房地产市场有可能迎来降价潮。　　中国房地产估价师经纪学会理事李文杰：“一部分的开发商对现在市场的预期明朗化，新政出台之后的消化，包括细则的落地都清楚，另外，不少开发商可能基于今年的回款的压力，销售额的一些压力，7月份就会出现一些实质性的降价，7月份是一个比较明显的价格的拐点，价格在普遍性的，全面性的下调。”　　北京市银监局：房价开始回调 银行风险可控　　听了专家的话，也看了市场的各类调查数据，楼盘的销售现场，我们的记者也进行了实地调查。国家的楼市调控新政出台已经两个多月时间了，楼市的运行究竟是何种模样呢？今天，我们带着这个疑问在北京市银监局进行了采访，银监部门给出的结论很明确：北京房价已开始回调，银行风险在控制之中。　　北京市银监局表示，自国务院及北京地方楼市调控新政出台以来，各商业银行对个人住房贷款都在严格执行相关贷款利率和成数的要求，同时，对开发商的房地产开发贷款也在严格按照名单制进行管理，目前，在北京楼市交易量和贷款量大幅下滑之后，房价也已经开始出现回落。　　中国银监会北京监管局副局长逯剑：“(北京)到五月份的这个现房和期房的交易量，分别下降了59% 和58%，我们的相关银行的这个房地产贷款交易量也下降了50%以上，我认为银行的数据确实反映了现在市场的真实情况，北京市房地产的房价市场已经开始回调。”　　北京市银监局表示，为了防范由于房地产市场变化可能引发的风险，各家商业银行都开展了房地产压力测试。从测试结果来看，北京房地产市场的不良贷款率，在轻度压力下只上升了0.02个百分点，即使在重度压力下，也仅上升0.32个百分点，属于风险可控范围。　　中国银监会北京监管局副局长逯剑：“我们认为一段时间内这个新房贷政策的稳定性会持续稳定，而且随着各个配套政策的到位，我们北京地区各家银行执行房贷的这个标准会趋于一致。市场会按照当时新政出台的预期平稳健康的发展下去。”　　王珏林：新房市场已经从上个月不能坚挺的价格现在开始有所松动　　主持人：房地产的开发涉及的范围是非常广的，无论是从银行发放贷款的角度，还是从房屋销售的数据，我们都很难像统计其他行业那样准确地告诉大家一个房价下跌了多少的答案。楼市调政将近两个半月的时间，这次正在调整的效果到底如何，楼市的行情究竟应该如何来判断，现在我们就来连线住建部政策研究中心的主任王珏林先生，来听一下王主任的看法，王主任你好。　　王珏林：你好。　　主持人：我们看到这两个多月时间楼市是明显冷清很多，但是这个房价到底下跌了多说，我们现在都看不到一个特别权威的统计数据，我们想听一下您那边有没有这样的数据可以告诉我们答案？　　王珏林：我也是从市场上和国家统计，有关部门统计的数据分析来看的。现在这个房价可以说，新房市场已经从上个月的不能坚挺的价格现在开始有所松动，尤其有些楼盘开始做一些打折的措施。所以整个讲，新房市场，一级市场，整个呈现出一个下降的趋势。从二手房市场来看，现在下降的比一手房市场，一级市场下降的幅度稍微大一些。从北京看，大概在10%到15%左右。　　主持人：所以您了解的数据是二手房10%到15%作业，但是新房这方面有没有出现一个下降，或者说有没有统计到一个非常明确的下降数据，现在有没有？　　王珏林：现在这个数据很难统计，像你刚才说的那样，现在这个数据，因为现在开盘得比较少，而且市场现在定价，现在企业定价都在延迟，所以只能从市场具体来看，来分析。　　主持人：没有这样的数据做支撑的话，我们如何来判断我们的调控有没有达到预期呢？　　王珏林：应该说到现在调控已经两个多月了，现在可以定为达到阶段性的效果，主要体现几个方面。一个是，就是我们现在的从过热的市场，现在开始降温，涨幅过快房价现在停滞或者开始下降。第三方面，投资的更加谨慎，有些投资购房慢慢开始退出市场。第四，市场中的问题，现在开始逐步得以解决。第五，住宅的市场供应现在各地正在抓，提高它的供应量，现在正在逐步落实。所以说现在可以这么说，它是取得了阶段性的效果的。　　主持人：在看到这个阶段性的效果之后，您怎么来判断我们下半年整个调控措施的走向，会变得更加温和，还是会更加严厉？　　王珏林：因为阶段的效果不一定达到我们现在我们应当达到的预期效果，因为我们预期效果看来任务还很艰巨，主要是什么呢？我们的市场现在，就是大家从反映的数字也看出来了，现在是不降，但是销售量降的幅度比较大。这样的话对我们市场发展非常不利，所以说现在实际上还处在一个观望期，如果说观望期，应当是我们下一步调控的一个重点。还是要按照国家的一些调控政策加以落实，尤其是现在中央的政策比较清晰，但地方的落实政策和细则，现在普遍没有出来，这样可能是更增加了观望的时间。另外，对市场的问题，出现的问题，现在还是应当抓紧处理，通过加大社会和舆论监督的力度，更加坚定我们对调控的信心和决心。第三点，最主要的还是现在市场供应量不足，因为想尽办法从各个角度提高市场供应量，这样才能缩短我们观望期，尽快达到我们调控的效果。　　主持人：不管怎么说我们采取这些调控手段，不是为了打压房地产，而是为了出尽这个行业更加健康地发展。非常感谢王珏林主任给我们带来的分析和评论。