杭州土地财政首遇倒春寒上半年土地收入为去年1/4

赵飞飞　　土地财政一路高歌的杭州市，遇到多年未见的“倒春寒”。　　本报记者从杭州市国土资源局获得的核心数据显示，2010年半年已过，但杭州土地出让收入仅为去年的四分之一。　　据本报统计，杭州市国土资源局公布的2010年土地出让数据，截至目前，杭州58幅土地共计成交金额为252亿，这比预想中少了很多。　　而在去年，杭州楼市随全国暴涨，杭州土地成交同样一飞冲天，全年成交金额堪比上海，并与上海双双迈入1000亿大关。大量卖地收入，也成为杭州城市建设的资金主要来源。　　不过，杭州市政府一位官员告诉记者，由于2009年杭州土地出让金实现了巨量收入，即便2010年下半年土地市场不如人意，杭州的城市建设仍然“不差钱”。　　他进一步分析，由于去年土地价款是分期付款，去年有一部分资金在今年上半年支付，这个量大致是300多亿，加上上半年的250多亿土地出让金，杭州目前这个土地账目上，已经有500多亿的资金。　　实际情况，真的如此吗？　　收支缺口在拉大　　“从惯常的操作看，杭州土地造地的成本是总成交价的45%，因此有近一半的钱，需要返还给杭州土地储备中心。”杭州市国土资源局财务管理中心人士透露，“另外的55%，则是用于大市政建设，以及各种民生保障的方方面面。”　　记者从杭州市财政局获悉，不论2010年房地产形势如何，杭州已经为土地出让金作出了一部分预先的安排。　　这其中，杭州计划在2010年大力发展低碳经济，共安排8.18亿元，而政府性基金就占了5.08亿元(政府性基金基本由土地出让金构成)。　　此外，杭州为了社会保障和安排就业资金，政府性基金需要出资12.35亿元；科教文卫等社会事业，政府性基金需要掏出6.6亿；另外，住房保障领域，需要运用政府性基金15.9亿。　　自然，资金需求量最重要的就是杭州的一些大市政项目的建设。本报了解，2010年，杭州需要通过各路资金，安排基本建设，以及城市维护建设等专项资金178.4亿元。这里头绝大部分均来自于土地出让金。　　“杭州目前诸多大项目的资本金都需要用到土地出让金的钱。”杭州国土资源局人士透露，杭州的地铁、目前要建设的奥体，以及运河边上的做地项目、萧山国际机场二期等等重大项目，政府出资部分全部仰仗土地出让金。　　如果房地产市场没有回暖，2010年杭州各项建设的费用即便都有所保障，那么随着楼市调控力度的加大和观望期的深入，未来，杭州以土地财政经营城市的模式是否得以持续？　　不仅是大项目的建设，今年，在很多民生、农业等领域，国家、地方的相关法规也划走了一部分土地出让金份额。　　比如，国有土地收益基金，是按土地出让总成交价款的3%计取。这部分钱用于补充杭州的土储中心的资本金实力，为国土部硬性的要求；第二块，土地出让总价款的5%，用于杭州城市管理资金。主要用于杭州城市大环卫设施、市容市貌等建设。　　另有1%的部分用于杭州的社保、2%部分用于杭州廉租房建设。另外农业开发基金、造地改造基金也需要提取1%左右的土地出让金。　　显然，收支缺口在拉大。　　楼市难有起色　　在杭州今年已经拍出的58幅土地中，价位靠前的十幅土地，总价超过了164亿，主要位于杭州的中心城区。其中最高的一幅总价26.85亿，位于拱墅区，由浙江省房地产开发公司拍走。单是这一幅，就占据上半年土地出让收入的十分之一。　　自然，这些土地的高价拍出，时间多处于楼市最疯狂的三四月，5月6月之后，杭州地市逐渐冷却，7月将末，杭州目前只卖出两块工业用地，总价不到4000万。　　7月20日，杭州市统计部门发布楼市数据，4月17日国家调控楼市，对杭州上半年楼市的影响甚为严重。　　其中，上半年杭州住宅的销售面积为289.88万平方米，同比下降了47.3%。　　另外，上半年杭州全市新建商品房销售面积358.56万平方米，增幅由去年同期增长79.6%下降至负增长39.7%。　　截至目前，杭州与长三角诸多城市一样，并没有就“国十条”出台地方细则。本报记者了解到，杭州当地银行，一直在为第三套住房贷款“亮绿灯”，不少申请人，均能申请到45%左右的银行贷款。　　当然杭州市政府并非没有压力。“各项信息显示，中央有可能准备了两三年调控楼市的持续政策，即便地方政府今年吃饱了，2011年、2012年的情形仍不见得乐观。”易居地产分析师薛建雄告诉记者。　　“用土地财政的收入经营一座城市，杭州亦走在全国的前列，如果土地财政受影响，杭州受到的冲击也会更为严重，这或是杭州没有出炉地方细则的原因之一。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示。　　2008年金融危机之时，杭州率全国之先出炉房地产救市政策，2009年末国家首次调控楼市，杭州推出了地方细则。但外界纷纷认为，杭州版的落实细则中的许多购房优惠措施，对楼市实际上是明压暗托。　　在经历了7月的土地成交冷淡之后，8月， 杭州土地市场再次开闸。杭州市国土资源局门户网站7月15日公告：8月3日，杭州将有3宗土地出让，总出让面积约395亩。　　但薛建雄认为，一些大型房地产企业手头现在并不缺现金，但是目前的形势并不明朗，保证现金流更为重要。另外，此前大地产商也储备了一定量的土地，缓一口气的可能性较大。　　“现在主要看9、10月左右的情况，那个时候房地产市场如果回暖，地市也会相应回升，如果这个期间
成交量还不上去，年底到明年，很多地方政府会相当紧张。”薛认为。