布局长期现金流保险资金密集进军地产业

刘振盛　　保险资金近期在地产业的表现令人刮目相看。　　12月23日，记者从成都农村产权交易所获悉，中国人寿保险股份公司四川省分公司已经将成都市天府大道北段966号园区5号楼收入囊中，成交价格为6.462亿元。“现在还不清楚具体的搬迁计划”，国寿四川分公司一位人士表示。　　就在12月22日，北京中服地块中的6块地买家纷纷揭晓。在险资阵容中，安邦财险、和谐健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，规划建筑面积为12万平米，楼面价为2.1万元。在之前的投标中，还有泰康人寿、阳光保险集团、生命人寿等险资现身其中。　　这只是自7月底以来，保险资金大手笔买地、买楼的缩影。记者根据公开资料粗略统计，目前已经有8起保险资金进入楼市案例，其中尤以中国平安、国寿、安邦财险最为积极。　　“保险资金的投资渠道太狭窄了，开放商业地产这条新路后，涌进来很多公司也在情理之中。”一家中型保险公司的投资管理部负责人告诉记者。　　令人关注的是，保险公司为什么在这个时间点上还会密集入市？该人士认为，因为对于险资争夺的核心地带资源而言，目前价格并不算高。　　险资密集出手　　成都新行政中心也一度吸引了众多保险资金的眼光。　　记者从相关渠道获悉，今年1月22日，太平洋资产管理公司项目投资实业部总经理程劲松就曾考察了这一中心的2号办公大楼，并和成都市有关方面探讨了投资的可能性。　　程劲松前脚刚走，人保投资控股四川资产管理部主任郑新华一行后脚就到，目标依然是2号办公大楼。在此前后，四川省农村信用社、重庆银行也曾考虑过该行政中心。　　不过，最终却是安邦财险以及国寿两家拿下其中的三栋。　　8月底，安邦财险以4.92亿元的价格摘牌1、2号楼；紧接着11月底，国寿也以6.462亿元价格买下5号楼。资料显示，国寿购买这一大楼包括地上建筑物面积42983.48m2、地下负一层中的部分停车位共400个。根据四川智诚资产评估的评估价格，底价为60828万元，成交价格相对溢价6.25%。　　按照成都市的要求，两家公司购买成功后，必须将各自的西南地区总部或者四川地区总部迁移到这一行政中心。　　事实上，自7月底以来，保险资金买楼、买地的手笔都相当凶猛，竞争的战场集中在东部发达地区的核心地段。　　7月30日，中国平安以6.13亿元价格购得深圳福田中心区南区一地块；8月4日，中国人寿浙江省分公司以25.9亿元的价格获得浙江杭州钱江新城核心区的32号商业金融地块。　　9月17日，瑞安建业以7.18亿元价格，外加0.09亿元的额外金额将其位于成都市人民南路3段的中汇广场的一期地下车位和二期的地上物业、库房以及地下车位等资产卖给平安财险。　　此外，有报道称，泰康人寿也在北京市的核心地段——中国美术馆南侧，拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。而中国太平保险则斥资2.16亿收购深圳福田燃机电力公司30%股权，这一公司的主要资产是位于深圳福田的一块地。　　临近年终，保险资金的抢地大戏也越加精彩。　　“我们这段时间也非常关注保险资金在地产市场的一举一动，如果遇到这些动辄千亿级的对手，将是一件可怕的事情。”国内某大型房企高管评价说。　　长短期错配还是绝配　　地产价格高企，国家三番五令调控的关头，险资为何依然敢出手？　　上述保险公司人士认为，以安邦财险拿下的中服地块为例，楼面价达到了2.1万元/平米，假设其他的建筑成本以1万元/平米计算，那么在北京核心的CBD地带，3万元/平米的价格可能根本就不算高，因为这本来就是一块稀缺的资产。　　从更长远的眼光看，保险资金的冲动可以从三个方面理解。　　在上述保险公司投资管理部负责人看来，投资渠道狭窄是保险资金追逐土地市场的最基本原因；其次是商业地产能带来稳定现金流收益，可以满足保险资金长期稳定投资回报的需求；最后则是地产项目增值所带来的各项好处。　　“如果房地产市场平稳发展，那么来自土地的综合收益率应该是非常稳定的。”上述地产公司高管也赞同此观点。　　以中国平安买下的成都中汇广场为例，
卖家成都瑞安汇源房地产有限公司同意租下中汇广场二期项目的18楼作为办公室，期限不少于三年，初期月租金为150元/平米，并且租金必须每年按5%的比率增加。　　“这一租金水平已经相当不错，成都市的顶级写字楼也不过在180元-200元/平米的范围。”四川中原地产一位人士表示。　　“也许租金收入需要很长时间才能抵消购买成本，看上去或许并不是很划算，但是这一块并不是最重要的。对于保险公司而言，在这一过程中，土地资产有机会进行增值评估，进而会有利于报表上的投资收益、资金公积等科目。”上述地产公司高管说。　　同时，这一群手握重金的机构投资者，也给整个房地产市场带来一定波澜。　　上述地产公司高管表示，对于地产商而言，如果能很好利用、驾驭这股资金，就是很好机遇。他举例，比如和保险资金联合竞地，或者吸纳险资入股地产公司、项目公司。　　至于风险，“最需要担忧的就是商业地产市场出现类似1990年代日本危机以及2008年美国次贷危机中地产价格暴跌的情况。”上述地产公司人士说，上周我就去了一趟迪拜，那里的楼市价格至今还维持在高峰50%的水平。