房企重燃IPO高房价再获资金源动力

一边是房价节节向上，一边是“融资—地王—囤地—助力房价”，开发商如此“双赢”，技术娴熟、游刃有余　　■ 本刊记者 黄杨　　7月29日，中国建筑(601668，SH)和北京金隅(02009，HK)分别登陆A股和H股，为沪港两地开启今年房企首例IPO。这让门口排队的一溜儿开发商眼馋不已。目前，还有30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。中原地产研究中心预计，如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元；并且9月至年底，将是中国房地产业密集融资高峰期。届时，资本市场又将翻江倒海。　　与此同时，房地产市场的神经，却在经受着一次又一次的挑战——上涨还是调整？　　扎堆上市　　受益于楼市和股市双重回暖，开发商又开始重温2007年融资圈地的鸳梦。IPO重启以来，作为第一只登陆A股的“大象”股，中国建筑融资规模高达501亿元；而今年第一只以H股形式挂牌的公司——北京金隅在香港掀起认购热潮。北京金隅IPO以上限定价，招股价6.38港元每股，共募集资金59.5亿港元，为香港今年以来第二大新股发行规模。　　其他房地产企业也耐不住寂寞，9月3日，恒盛地产通过港交所上市聆讯，获准上市。恒盛地产身后，恒大、花样年、卓越、龙湖、佳兆业、阳光100等众多民营房地产企业，均计划在下半年通过赴港交所IPO的方式筹集所需资金。　　“在中国当前资本市场情况下，尤其是房地产开发企业以IPO或股票增发，作为股权融资，要好过通常的银行贷款、公司债等债权融资。” 中原地产研究中心高级研究经理刘渊这样阐释房企扎堆IPO的现象。“因为内地开发企业普遍负债率高，而市场分红机制不成熟，股权融资得来的资金是不需要还的，也不会提高公司财务报表上的负债率。而且通常各公司大股东的地位不会由于增发而被稀释。”　　“房地产行业是资本密集型行业，上市带来的大量资金有利于开发商快速扩大业务规模，获取竞争优势。尤其是在土地市场，获取优质的土地资源越来越需要大量资金支持。”　　地王争霸　　“这些房企一旦上市，圈到资金，首选还是买地。其次是扩大业务规模，如扩大新开工、在建工程数量，以扩大市场分额。” 刘渊分析。　　从近期各地土地成交来看，各地地王的缔造者更以国字头企业独领风骚，中海、保利、招商、绿地等企业的表现甚为活跃。这与资本市场近期活跃、房企IPO又现高潮的效应密不可分。并且，充沛的资金依然是企业拿地的强有力的支撑。　　万科A股(000002，SZ)增发112亿元获得通过，另有建设银行授信额度500亿元，其今年获得的可用融资额度与其他9家房企融资总和(包括授信额度)相当。于是万科加入“抢地”行列，9月7日万科击败中建、北京城建(600266，SH)和远洋地产等企业，最终以22亿元价格拿下北京房山区长阳镇地块，比起拍价8.37亿元高出约14亿元，溢价约163%，楼面地价约合6450元/平方米。　　另有中海地产的母公司中国建筑IPO后拟对中海增资50亿元，中海地产也于9月10日以70亿元巨资拿下了南京长风地块，楼面地价高达22409元/平方米，溢价率达129%，夺下“中国地王”称号。而这个地块2008年9月标价1.43万元/平方米，曾经流标，原因是2007年加息最为密集，曾多次上调利率和存款准备金率，银行对房地产开发贷款也大幅收紧，造成开发商资金链紧张。　　大型房企，尤其是国有控股的房企，钱多豪爽，一掷千金的现象一再出现，尤其是在抢地大战中屡摘地王。9月10日，华侨城(000069，SZ)以5.3亿元斩获深圳宝安区尖岗山一地块，楼面地价高达18875元/平方米，成为深圳新“地王”。9月8日，保利地产(600048，SH)通过150轮举牌，以15.92亿元拿下了南京河西金沙江地块，溢价幅度高达87.29%，楼面地价为7553元/平方米。　　吹泡泡？　　不到一年的时间，土地招拍挂屡创新高。但开发商在拿地之后，却不急于建设。针对目前土地市场地王频出，大量土地闲置的情况，8 月23日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地，重点查看用地比率、是否存在囤而未建等违规现象。这预示着下半年各地政府土地清查力度可能加大。　　然而，虽自8月下旬始国土资源部多次下发清查闲置土地的相关通知，但各大房企拿地热情依然丝毫未减。有业内人士分析，在房地产市场蓬勃发展时期，这种情况的出现，是因为看好未来市场，确切地说，是看好未来项目预期利润，开发商们便争相购买土地，地价随之被抬升。因此，是房价，或者更确切地说，是预期房价决定了地价的走势。尤其是近期各地豪宅市场的热销，更加刺激了房企对中心城区地块的青睐，从而造就了近期各地单价地王和总价地王的诞生。　　从以往的地王纪录来看，无论是2007 年还是今年上半年，每次“地王”的出现，最大的、最直接的效应就是周边房价暴涨，而最大受益者莫过于那些“地王房地产商”了。因此，也不难理解开发商为何乐此不疲地制造地王。　　易居臣信市场研究中心认为，天价地块成交将区域楼市的估值水平整体拉高。由于比较大的价格落差，周边各楼盘将不可避免产生强烈的涨价意愿。　　比如万科以22亿元价格拿下的北京房山区长阳镇地块的另一楼盘加州水郡，在万科拿地之前的价格为8000多元/平米，万科拿地后的短短一周，就暴涨了1000元/平米，房价已接近万元/平米。　　“现阶段，土地资源对于开发商的意义，如同油井对于石油公司，都是不可再生的稀缺资源。随着经济发展，土地价值自然提升。买地对于有资金实力的开发商而言，是一个很好的投资。”刘渊分析。　　正如刘渊所分析，8月居住用地交易市场依然热度不减，居住用地的阶段性供应不足导致限价房用地亦遭竞逐。北京和天津的限价房用地被北京建工和万科竞得。　　并且根据中原地产的监测，8月12个被监测城市土地楼面地价为2157元/平方米，高于前12月均值19%，其中居住用地2045元/平方米，高于前12月均值5%，居住用地价格维持高位。