万科A数据改善有益估值提升

■ 价值看台　　Value　　□中投证券 李少明 万丽 　　在4月份销售数据同比亦出现明显增长后，万科A（000002）09年1-4月的销售量已经超出08年全年的1/3。伴随着房地产市场持续回暖，公司全年业绩超预期的概率正在增大。我们认为，销售数据向好，楼市消费预期的改变有望提升流通性好的万科的估值，给予其“强烈推荐”评级。　　万科A日前公布了09年4月的销售数据。公司在4月份实现销售面积59.5万平方米，销售金额52.7亿元，虽环比分别下降了18%和14%，但同比增幅显著，达23.7%和22.0%；4月份销售均价为8857元/平方米，同比下降1.2%，环比上升4.2%，同比下降幅度收窄，有企稳迹象。1-4月份，公司累计实现销售面积212万平米，销售金额174.9亿元，
同比增长30%和21%；销售均价为8250元/平方米，同比下降6.9%。　　公司今年前四月的累计销售量和销售额已经超出08年全年的1/3。其中，销售面积占08年全年销售面积的比例为38%，销售金额占到08年全年销售金额的37%。根据以往经验，全国房地产销售上下半年占比分别为40%和60%，公司1-4月完成上述销售超出预期，同时也大大增加了全年业绩超预期的可能。　　年初以来，房地产市场持续回暖，公司销售增速略低于市场，我们认为主要有两点原因：一方面，08年基数较高。由于准确判断了市场方向，公司在08年一季度率先降价，销售面积和金额同比分别增长了67%和103%，远超当时市场的整体水平。另一方面，控制库存致使可售项目偏少。从08年中期开始，公司就采取了较为谨慎的策略，“量出为入”，在市场低迷的08年库存控制较好，但在市场大幅回暖后，公司也面临可售项目偏少的局面。公司在3、4月份没有推出任何新的项目。　　但随着楼市的好转，公司可能提高新开工计划；公司财务稳健，偿债压力较小，一季度销售回暖加速现金回笼，在获取新项目上具有明显的资金优势，可望在今后增加新的项目储备。公司09年1季报中表示，“将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整，并将在中期报告中进行披露”。公司08年的新开工面积为523万平，比07年下降32.6%，而09年计划新开工403万平，比08年的实际水平下降23%。从目前去库存化的进展来判断，公司可能提高新开工计划。公司08年新增权益建筑面积465万平米，84.5%通过收购或合作取得。08年新增项目的楼面地价较07年下降44%，年末权益建筑面积为1793万平方米。09年1季度净负债率24.5%，账面现金269.2亿，短期借款和一年内到期的长期借款187.3亿元，短期偿付压力不大，财务状况安全稳健，为获取新项目打下良好基础。　　主要城市楼市成交面积1-4月同比环比均出现增长，5月份仍有望保持环比增长，并且套均成交面积呈回升态势，改善性需求有望跟进。主要城市去库存化加速，楼市复苏有望逆转住房消费预期。我们认为，行业出清库存加快，数据趋势向好，楼市消费预期的改变有望提升流通性好的万科的估值。预计公司2009和2010年的EPS分别为0.58元和0.75元，未来6-12月目标价14.5元，给予其“强烈推荐”的投资评级。　　最新评级 目标价区间 研究机构 研究员 日期　　强烈推荐 １４．５０ 中投证券 李少明 ２００９－５－７　　增持 －－ 联合证券 鱼晋华 ２００９－５－６　　增持 －－ 国海证券 赵铎 ２００９－４－２７　　谨慎推荐 －－ 国信证券 方焱 ２００９－４－２７　　增持 －－ 申银万国 殷姿 ２００９－４－２７　　买入 －－ 中银国际 田世欣 ２００９－５－６　　买入 －－ 国金证券 曹旭特 ２００９－４－２６　　增持 ９．５０ 安信证券 陶学明 ２００９－４－２６　　推荐 －－ 兴业证券 王嘉 ２００９－４－９　　买入 －－ 中信证券 陈聪 ２００９－４－９　　买入 １０．２０ 渤海证券 周户 ２００９－４－３　　增持 ８．００ 海通证券 帅虎 ２００９－３－１１　　审慎推荐 ５．８０－１１．６０ 招商证券 贾祖国 ２００９－３－１０　　中性 ７．８１ 中信建投 张朝晖 ２００９－３－１０　　增持 ８．５０ 国泰君安 孙建平 ２００９－３－１０　　摊薄ＥＰＳ（元） ２００６Ａ ２００７Ａ ２００８Ａ ２００９Ｅ ２０１０Ｅ ２０１１Ｅ　　预测家数 －－ －－ －－ ３２ ３２ ８ 　　平均值 ０．５２５８ ０．７０４９ ０．３６６８ ０．４４９９ ０．５２８３ ０．６５２０　　中值 －－ －－ －－ ０．４４４４ ０．５１９０ ０．６０６９　　最大值 －－ －－ －－ ０．５８２３ ０．７４７０ １．０３１９　　最小值 －－ －－ －－ ０．３５９１ ０．３９９４ ０．４６９３　　标准差 －－ －－ －－ ０．０４５１ ０．０７４３ ０．１７２３　　行业平均 ０．１７６１ ０．３１２８ ０．２６０５ ０．５４０４ ０．６８３８ ０．７７８８　　沪深３００平均 ０．５４７８ ０．７２９７ ０．５０９８ ０．６７８１ ０．８２７０ ０．９８４３