房企过江龙遭遇武汉市场寒冬土地市场接连流拍

周芳　　在严厉的调控政策之下，除了一线城市的楼市已陷入低迷，也并非所有的二线城市也都能幸免于难。在调控的作用下，武汉土地拍卖市场已急转直下，从1月份的“开门红”直落到如今的接连流拍。　　武汉市房管局近期发布的二季度武房指数显示，该市连续两个月商品住房销量下降30%以上。在7月中国城市房价排行榜上，武汉以6196元/平方米的均价位居第33位。　　长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶向《第一财经日报》透露，事实上，房企巨头深挖二线市场的重头戏主要落在长三角、珠三角、华北地区的二三线城市，以及以重庆、成都为代表的西部区域，其净利润可达到18%左右；但武汉市场的净利润却低于15%，看不出有何成本洼地，“武汉还不是万科和保利地产的一级重点市场”。　　“过江龙”进汉托涨地价　　阳光100进军武汉，在汤逊湖畔占领根据地；卢志强旗下泛海集团从众多竞争对手中杀出一条“血路”，获得武汉王家敦CBD开发权；“武汉将建设中国第二高楼”项目背后有着上海绿地集团的身影；万达在沌口动工“经开万达广场”；万科在沌口项目年内开盘；恒大在宜昌、盘龙城拿地……　　2009年，全国15家大型房地产企业有13家进军武汉市场，推高该市当年土地拍卖收益。据武汉市国土资源与规划部门统计，去年一年武汉市共成交了3.8万亩土地，成交金额365亿元，居全国第八位，平均下来每天可成交1亿元。部分项目甚至出现百轮以上竞价的场面，成交价最终溢价达到222%。　　中国指数研究院华中分院分析师李国政告诉本报，2004年起，以华润置地为代表的外地地产巨头，尤其是上市公司，凭借雄厚的资金实力做后盾，通过土地拍卖的方式进入武汉市场。　　这些开发商在武汉市场所占的份额也逐年递升。《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，武汉排名前10的房企中，万科、保利、万达、恒大、利嘉占据前1~5位，本土房企地产集团、福星惠誉和百步亭则列6~8位。而在2006年，销售十强榜单里，本土房企占了8席，处于绝对优势地位。　　大牌房企缺席土地拍卖　　2010年，武汉土地拍卖市场继续升温。武汉土地供应集中放量，出让的15宗地块中，有5宗分布在中心城区；2月，该市城中村地块成主角，供应量堪称“2008年全年供应量的两倍”，成交总价121亿元。　　就在武汉土地市场“开门红，全年红”的预期下，调控不期而至，武汉楼市亦随之急转直下。　　4月30日，房产新政出台后的首次土地招拍挂会上，11宗地块最终仅成交10宗，成交额5.35亿元。“武汉土地市场首现流拍。”李国政说，从2008年至今已有4块地流拍，尽管中心区域的土地市场开始回暖，但土地价格并不高，已回到2006年水平。　　更重要的是，随后的第四次、第五次土地拍卖不仅接连流拍，就连汉口发展大道等“黄金地块”也难以刺激土地市场，一些往日熟悉的地产大鳄已经不在竞拍行列。　　7月份，江城商品房库存再次回到13万套关口以上。DTZ戴德梁行《2010上半年中国住宅市场的回顾以及展望》统计数据，武汉地区的楼市库存量积压过剩，达到可销售12个月；远高于其他一二线城市。　　观望，还是观望。　　“库存量达到可销售12个月，意味着即使是在没有新增商品房的情况下，按照6月住宅总销售量近万套计算，也足够卖一年了！”武汉本土一家房地产公司营销经理告诉本报记者，存量越少，房价越高；反之亦然。目前的情势无不体现了购房者“观望”心态还在蔓延。　　巨头急觅新利润点　　房地产专家陈真诚目前正受开发商之托，协调项目投融资和土地资源交易等，他在接受本报记者采访时谈到，当前全国市场整体异变，武汉楼市供大于求，重回买方市场；加之2009年下半年以来大量的土地供应都将在最近形成房源供给，开发商“用价格换销量”的趋向日益明显。　　据武汉搜房网统计，目前该市打折促销的项目已达到近百个，但多数楼盘仍以“暗降”为主，真正打折楼盘尚在少数。　　中指院专家进一步指出，楼市价格出现实质性的下调已经可期，幅度在10%~15%左右，这对于外地巨头而言，无疑是雪上加霜。　　但仍有开发商在低迷的土地市场中“抄底”。保利地产近期发布公告称，旗下子公司通过挂牌方式取得洪山区南湖村地块，成本约为12.2亿元，楼面地价仅2026元/平方米左右，该区域周边的商品房价格已经超过6000元/平方米。