网签系统十一前完成银行联网交易难报低价避税

王云涛/漫画　　网签系统十一前完成银行联网 七成二手房交易难报低价避税　　届时银行将按网签价与评估价两者孰低原则发放贷款　　■新快报记者 黄颖　　记者近日获悉，广州银行与存量房(二手房)网上交易系统最迟10月1日前完成对接。联网后银行可以实时查看二手房网签成交价，并按照网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。广州市房屋交易监管中心人士透露，目前广州二手房交易中70%为按揭付款方式，一旦银行系统与二手房网上交易系统完成对接，二手楼市中将有约七成交易难报低价避税。　　放款同时须参考网签价　　据悉，人民银行广州分行、广东银监局与广州市国土房管局近期联合发出《关于加强存量房交易监管防范信贷风险有关问题的通知》，明确要求各银行须于2011年10月1日前完成银行系统与存量房网上交易系统的对接工作。系统对接后，各银行在审批存量房购房贷款时，要查看对应的存量房网上交易信息及网签的存量房买卖合同，并按网签价与评估价两者孰低的原则确定房屋价值发放贷款。　　一直以来银行都是按照房屋的评估价以及按揭买家的情况给出贷款成数，确定贷款数额。银行系统与二手房网签系统实现对接后，就必须同时参考网签价，如果网签价低于评估价，就会按网签价作为定贷款额的基数。　　广州市房屋交易监管中心相关负责人表示，广州所有银行都必须在10月1日前完成对接，“不对接的银行就不能办按揭。”该负责人表示，广州四大银行都已具备系统对接的条件。另据了解，民生银行也已具备系统对接的条件，并已完成与二手房网上交易系统资金托管业务数据的对接工作。等待系统正式上线，就可以正式开始进行对接查询，并遵循网签价与评估价孰低的原则发放贷款。　　汇瀚按揭公司高级业务经理莫静表示，目前广州已经有一两家银行要求申请按揭的买家提供网签合同进行核对。“但这只在个别银行的个别支行，因为觉得申请按揭买家的资质有些问题，所以要求买家提供网签合同。”莫静表示，目前这种情况并不多。　　报低价将贷不到足够钱　　据了解，这一规定主要是针对一直以来二手房交易通过“阴阳合同”报低价避税的行为而实施的。今年开始，广州市十区实现二手房网签，通过二手中介促成的交易很难报低价，但很多中介公司“支招”让买卖双方通过自行网签交易的方式来报低价避税，因此“阴阳合同”的情况普遍存在。而10月1日银行系统和二手网签系统联网后，二手房交易将很难报低价。因为如果买家希望获得足额的贷款，就不能报低价，否则只能贷到以“报低价”计算的贷款成数。　　打个比方，首次置业者林先生拟按揭购买一套210万元的房子，银行评估价为200万元，其最高贷款额度为七成即140万元，首付需70万元。如果林先生报低价以150万元进行网签，其最高贷款额度就只有105万元，首付需要105万元，比之前多了35万元。　　一次性付款还能钻空子　　银行这一操作系统，主要是通过贷款额度来限制二手房按揭买家报低价交易，对于经济实力强或者是一次性付款的买家则仍有空子钻。以上面林先生的例子，只要林先生能付得起105万元首付，还是可以报低价来成交的。而对于一次性付款的买家，则更难对报低价进行限制。　　不过，目前二手房贷款不断收紧，二套房贷首付已经提高到六成。加上房价高企，对于二套房贷的市民来说，一旦选择报低价成交，就要面临增加数十万元的首付款，这并不是太多买家能承受的。如林先生为二次置业者，首付提高到六成，最大贷款额只有四成即80万元，首付需130万元。如果报低价以150万元进行网签，贷款额只有60万元，首付需要150万元。这对很多买家来说，是一笔不小的数目。　　银行放款前将再核查网签合同　　买家难赶尾班车　　因为今年初广州六区全面实行二手房网签，去年底广州二手房交易量出现井喷，不少市民赶尾班车购房。这次银行与二手房网签系统联网，会不会也出现赶尾班车的购房潮呢？业内人士认为，交易量可能会略有增加，但因为银行放款时还要查网签合同，所以市民赶尾班车有难度。　　李女士近日打算买一套二手学位房，总价大概要200万元。听到10月1日后报低价将影响贷款额的消息后，现在赶紧找房源。“我是二次置业，契税就要交3%，现在市场上大多数房子交易都没有过5年，营业税为交易价全额5.5%，个税也要按交易价1%交纳。中介跟我说可以报低价，大概报150万元可以通过，这样我可以省4.75万元税费。”　　“我刚下了5万元定金，业主是按揭的。现在业主还在办理提前还款赎契，我申请的是公积金和商业混合贷款。还没去进行二手房网签，我很担心赶不上尾班车。”梁先生虽然已经买到了二手房，却怕因为正式网签前要办的手续很多，担心无法赶上尾班车。　　记者发现，市民现在想要赶在银行与二手房网签系统联网前完成交易比较难。《通知》规定，银行在发放贷款前应再次查看对应的存量房网上交易信息，确认信息无误后方可放款。这就意味着不是银行出具了同意贷款书，确定贷款额就万事大吉了，而是要等到银行放款后，才算真正赶上尾班车。业内人士指出，现在银行收紧了房贷，放款时间也拖慢了，最快要一个月左右，慢的最长半年。这样即使是现在立刻买房，也可能赶不上尾班车。　　相关新闻　　番禺二手房7月25日开始网签　　新快报讯 记者 黄颖 报道 记者昨日获悉，番禺区将于7月25日正式实行二手房网签。随着番禺二手房网签并入阳光家缘网签系统，并实现与银行联网，番禺二手房按揭买家也将难报低价避税。　　今年1月2日起，广州二手房交易正式进入网签时代，中心六区由中介机构促成及越秀区自行交易的二手房，1月2日起实行网上签约；海珠、荔湾、天河、白云、黄埔五区自行交易的二手房，1月20日起实行网上签约。7月25日，番禺区也将实现二手房网签。房管局表示，下一步将在花都、南沙、萝岗和从化、增城全面推行二手房网上交易。　　番禺区存量房交易纳入广州市存量房网上交易管理系统后，市民进行存量房交易的相关手续将进一步简化，市民可通过阳光家缘网站(http：//g4c.laho.gov.cn)和房地产中介协会网站(www.gzrea.org.cn)查找房源。另外，由于番禺二手房网签并入了阳光家缘，银行系统也将能与其联网，这样除了市中心六区二手房按揭买家外，番禺二手房按揭买家也将难报低价避税。