中日四不同抗衡楼市崩盘论专家称可调控解决

一份“房地产崩盘时间表”正在网上频频流传。 该“时间表”将日本1985年-1991年房地产市场走势与中国2005年-2008年房地产市场走势相对比，认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似，认为中国经济面临很大风险，并预言中国房地产会在明年崩盘。　　“房地产崩盘时间表”在网上频频流传，网民们热衷为房地产算命、搞倒计时，这从另一方面映射出民意：高房价成了压在老百姓头上的一座大山，大家只好唱衰，盼其“早死”。　　楼市崩盘进入倒计时了吗？　　专家观点：崩盘论和时间表没关系　　截至今年2月，国内房价已连续9个月上涨，2月份同比增幅为10.7%。海外有人宣称这是“历史上最大的泡沫”。而近期，一份“房地产崩盘时间表”更在网上流传，传播着一个令人恐慌的预言：中国的房地产市场明年将会崩盘。　　“我不认为中国的房地产市场会在短期内崩盘。”国金证券研究所房地产行业研究员曹旭特坦言，“因为我们和日本的情况不一样，这样拿两个国家来比较是有问题的。我们与当时日本在城市化程度、工业化水平等方向都十分不同。而数据显示，当时日本的房地产价格横向升值了200%多，诸多大的前提都不一样。”申银万国(香港)有限公司副总经理白又戈则发表个人观点认为，崩盘论和时间表没有关系。　　摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶亦表示，“我认为这种担忧有些多虑。但一些大城市的房价上涨确实显得不合理。如上海的高档住宅，2月份房价同比增幅超过80%。过热现象在北京、深圳和杭州也能看到；过去5年这些城市的房价涨幅较收入增幅高出5个百分点以上。”李晶表示，这种现象可看作是城市新增财富被用于投机的迹象，而非对金融杠杆的肆意使用。而中国房地产行业问题的症结在于投资阶层将房地产视为保值工具。　　“鉴于中国未开放的资本账户和不发达的资本市场，这一经济体为人们提供的投资选择有限。房地产和股市成为两大可能。那些将购房作为投资的人认为其风险小于股市。”在李晶看来，市场明显存在不匹配现象，开发产品因富人们将购房作为投资产品的嗜好而倾斜。因此就出现了大量没人居住的高档公寓——投资者往往拥有多套公寓。与此同时，价格不断被推高。　　调控楼市政府能有多大作为？　　专家观点：房地产市场绑架了地方经济　　尽管如此，一个不可否认的事实是，中国房地产市场仍面临着泡沫破灭的风险。　　“中国房地产市场崩盘的可能性存在，也比较大。”白又戈分析认为，以中国房地产市场目前的情况来看，市场不是由真实的需求带来的，而是资金所推动的。这是由国内资本过剩所带来的。　　“中国的房价主要与国家的大环境有关系，对房地产价格最大的影响政策是货币政策。”曹旭特则认为，“房地产政策有逆国民经济周期的特点，经济越好地产越差，因为决定地产最主要的因素是货币政策，而并非GDP增长的几个百分点。”　　“对于完全市场化的行为，政府能做的也不多，最有利的手段是采取加息。”但事实显然不能如此简单。“房地产市场绑架了地方经济。而由于资本过剩在中国封闭经济状况下不能解决，选择房产泡沫破灭，意味着政府必须选择承担其他的政治后果和社会成本。”白又戈表示，这是一个两难抉择。　　曹旭特亦认为，政府目前亦面临抉择。“当然最理想的效果是有交易量但是房价不涨，不过我们认为这个比较矛盾，好比大家买了一只股票，如果买的人多自然是涨。房价和房地产交易量也是这样的关系。”　　中国能避免日本的前车之覆吗？　　专家观点：四大不同为中国提供腾挪空间　　尽管如此，在白又戈看来，中国政府目前还没有迫切到令房地产泡沫破灭的地步。而中金公司近日发布研究报告也认为，虽然今天的中国与上世纪80年代初的日本存在着诸多相似之处，但也有四大不同。相信只要吸取日本的经验教训，采取有效和有前瞻性的政策，中国快速增长在未来几年仍可以持续。　　首先是人口增长及结构不同。中金公司认为，日本总人口在1990年即达到高峰，而中国要到2030年。日本的“人口红利”于上个世纪80年代才消失，而中国人口红利将持续到2015年左右，并且可以通过创新制度安排，建立养老保障制度，改善劳动力市场，提高教育水平和劳动力培训，打破户籍制度等第二次实现。　　其次是农村发展水平不同。1985年日本的城市化率已经达到76.7%的高点，城市化已经接近尾声；而中国城市化进程正处于加速阶段。　　两国的外资参与程度也不同。中金公司表示，日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主，而中国是全球第三大吸收外资国，近一半出口来自于三资企业，大幅升值会直接损害跨国公司在华的经济利益，所以美国逼中国大幅升值很难得逞。　　政府方面，对银行企业控制力不同。中金公司认为，日本政府对
银行监管不足，企业自主性较强。泡沫前，日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者，地产泡沫持续长达10年。而中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以适当引导资金流向，从源头上控制投机资本，并适时出台政策，打压房地产泡沫。