楼市反弹大多无关刚性需求

◎上海楼盘涨价路径　　闸北区内一热销楼盘　　◆1月-2月，前来买房的几乎全是自住者；　　◆3月-4月，开始接触到个别买房投资客了；　　◆5月以后，投资者明显增多。　　◆5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。　　据新华社6月5日上海电“3月份时我觉得那里的房子每平方米12000元都太贵，没想到现在万科的开盘价是17000元１上海白领陈显东惊叹。5月底，万科在浦东北蔡板块新开的这一楼盘，让他大跌眼镜。　　仅一两个月之间，上海等地楼市已强势反弹，部分楼盘简直“热得烫手”；其提价幅度之大，早就填平“小阳春”之前的降价区间。不过，记者调查发现，楼市走强，绝非全靠“刚性需求”推动所致，避险资金的涌入、炒家的“唱多”、开发商的伎俩以及地方政府的“托市”，都是“推手”。而一度“潜伏”的种种“隐忧”，也已趋于显性。　　涨价幅度“简直疯了”　　在浦东上班的陈显东，3月初时开始在浦东中环外的北蔡板块看房。他说：“当时看了多套二手房，挂牌每平方米11000元左右，稍远一点的只要9500元。那时我去看万科‘金色城市’的工地，售楼处说开盘价不好说，有售楼小姐说可能在12000元-13000元，当时我还是觉得贵了，因为这个价格都可以在中环配套齐备的地方买5年内的二手房了。”　　“金色城市”在5月27日开盘，每平方米均价为16500元-17500元之间。陈晓显对此几乎不敢相信，“简直疯了１　　一向被视为标志性楼盘的万科最近在涨价方面风头正劲。除“金色城市”外，其在浦东三林板块的“金色里程”项目二期于去年9月开盘，首批房源均价每平方米14500元左右，至今年2月第二批房源均价也仅是15000元。目前，这批房子均价已涨到19500元-20000元，这已是三林板块历年来的最高价。在售楼处，态度有些傲慢的工作人员还提醒以买房人身份咨询的记者：“你等着看吧，价格还要涨１　　记者跟踪观察发现，3月份，不少一线城市的房价还有明显波动，或涨跌互现；但进入4、5月份后，房价开始以较快的速度回调，大量楼盘价格“降而复升”，甚至已填平了2月份、3月份降价留出的区间。　　比如，3月份上海商品住宅成交均价为13178元/平方米，而4月份下半段已涨至13600元-13700元之间；至5月11日-17日这一周，上海商品住宅成交均价较前一周上涨3%，达到14106元/平方米，为今年春节以来新高。据统计，5月上海有近80个项目的成交均价创出2008年以来新高。5月18日-24日中房指数系统监测的10个一线重点城市中，有8个城市住房成交价环比上涨。深圳多个区的上涨幅度都达两位数。　　看起来，一度如履薄冰行走在底部的楼市，似乎已强势逆转，扭头向上进入快速上行的通道了。　　机构、投行“唱多”造势　　楼市真的完全回暖了吗？当大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面依然面临大量不确定因素，消费者的消费能力和消费预期依然没有根本改变，产业关联面极广、资金依赖度极高的房地产业竟然能安然无恙，轻巧脱身，逆势上行？　　记者调查发现，目前推高楼市的因素多在“刚性需求”之外。一是投资性需求加速入市。上海闸北区内一热销楼盘的开发商告诉记者，1月-2月，前来买房的几乎全是自住者；3月-4月，开始接触到个别买房投资客了；5月以后，投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。记者获悉，在上海市中心“新天地”板块，某高档公寓3月份仅售出1套，4月至5月中旬已售11套。其中，有不少企业家、高管的资金是从主业中抽离而来。　　二是各大机构、外资投行纷纷“唱多”造势。最近，不少研究机构、专家毫不犹豫地开始“唱多”，而一些机构本身是开发商的客户，利益关联明显。某机构分析师告诉记者：需要“唱空”就“唱空”，需要“唱多”就“唱多”。瑞银、摩根士丹利、摩根大通等外资投行最近纷纷发布地产走势预测，对中国内地楼市普遍叫好。而据记者调查，有“唱多”的投行同时在悄悄地将持有的高档物业出手。一位熟悉内情的业内人士告诉记者，不少投行的欧美总部资金遭遇困难，“‘老家’出事，他们要套现后回去‘救火’”。　　三是开发商通过“假按揭”、“自买自卖”等伎俩制造“虚假繁荣”。最近北京、杭州等一线城市都有媒体揭露出一些开发商通过上述手法“骗贷”的例子。　　四是地方政府“托市”明显。地方政府对遮遮掩掩的“托市”之举屡见不鲜。记者在东部某城市采访发现，该市各基层政府今年以来轮流为当地开发商举办房交会。在一些地方，沉寂一段时间的“购房落户”之声再度响起。　　地方政府不应盲目“托市”　　虽然价量齐升，但楼市面对的绝非全然一派良辰美景。比如，进入4、5月份，北京楼市呈现出较大波动。北京市房地产交易管理网的截至5月30日的统计数据显示，北京5月共卖出新房(期房)13067套，环比4月减少18.6%，这是北京新房
成交量5个月以来首次环比下降。来自上海多家二手房中介的数据则显示，进入5月，由于房东频频“跳价”，房屋成交周期由以往的2-4天拉长到5-7天，市场观望气氛重回。　　不少分析人士已在担心，这一过程和过去疯狂的时候如出一辙：投资者不断入市，推高楼价，刚性需求再次被压抑，市场调整的过程被打断，而泡沫风险则逐渐累积。　　分析人士认为，由于今年地方政府面临更大的财税增收困难，对土地、楼市依赖性更大，这有可能再度使经济被绑上楼市的“战车”，房地产调整步伐将更艰难。上海房地产专家顾海波表示，目前地方政府不应盲目“托市”，同时更要切实加快建设保障性住房的步伐，早日使经适房上市。