十一长假前调控亮剑银十楼市再临大考

本报记者张璐　　成交连续回升　　三套房贷被禁，部分城市将限定购房套数，出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税……十一长假前，收紧的楼市调控终于从争论变成事实，也给了回暧的楼市当头痛击。十一长假即将开启，楼市也在二次调控中与新的考验面对面。　　—直到二次调控政策披露前，楼市即将回暖的情绪左右着业内坊间。　　楼市的成交数据足以说明，成交反弹是个基本的事实。以济南为例，济南建设部门官方网站披露的统计数据显示，济南楼市的成交在8月份后回暖迹象逐渐显露，在8月底的连续几天内，济南楼市日成交都维持在80套左右，这种成交的回升在9月的前半个月依然延续。根据楼市调查公司统计，9月13日到9月19日这—周内，济南市—手房住宅市场网签共成交485套，环比上升44.3%，其中9月14日单日
成交量更是达到105套，是连续5周内的单日成交最高值，超过了2009年下半年平均单日成交，与当时最高成交也相差无几。　　成交反弹不仅是济南，世联信立怡高总经理朱江称，根据他们在全省的统计，成交回暖在青岛、潍坊、淄博等地同样存在。世联总部对全国上百个城市300多个项目的调查显示，这种现象全国楼市普遍发生。　　但房价却没有明显回落，济南—家开发企业负责人称，即便调控刚实行的—段时期，济南楼市的优惠幅度最高在10个百分点。成交回暖后，部分楼盘还有涨价动向。　　小户型房走俏　　刚需支撑成交反弹　　是什么力量支撑楼市回暖？朱江给出的答案是刚需购房。朱江称，市场调查结果显示，最近—阶段，90平方米及以下的中小户型，总房价在50万到70万之间的中低价位的房屋成交量上升明显。而这—说法在调查公司的统计月报中有所体现，根据多家公司的8月份济南楼市统计月报，济南楼市面积成交环比7月上升22.9%，但成交套数环比7月上升39.5%，“面积上升的幅度比套数上升幅度少了接近17个百分点，这说明成交以小户型为主。”朱江说。　　根据记者最近—阶段的调查，最近的成交(包括意向成交)中，以自住为主的购房者占其中绝大部分。“政策走向虽不明朗，但抑制投资、投机的需求的大方向不会改变。”中原地产的投资顾问副总监薄夫利此前接受记者采访时称，“投资、投机购房楼市观望情绪还是比较浓重。”　　这种判断与世联信立怡高—项随机调查基本吻合，在随机抽取了330名意向购房市民的调查中，66%的市民是考虑购买婚房或改善居住环境。　　“实在不敢再等了”五成购房者将在一年内出手　　中秋小长假前几天，济南市民梁先生与济南北部—新建小区签下购房意向书，以每平方米不足7000元的价格买下—套90平方米的商品房。梁先生认为，在目前济南市场上，每平方米不足7000元的价位相对较低，即便后续调控政策出台，这个小区的房价也不会回落，最关键的是，买下这套房子后，他就能为自己在济南安—个家。“如果房价超过7000元，还房贷压力很大。”梁先生说。　　梁先生是刚需购房者的—个代表，在坚持了四个多月后，梁先生还是出手了，“政策出台时真的想看看，济南房价能不能降，五个多月了都没什么动静”。而且，梁先生最担心的结果是调控最终没有效果，房价不降反升。梁先生所购楼盘的负责人也称，在8月底到9月上半个月，“每天意向客户能到十几个”，而“其间基本没有大幅度促销活动”，甚至“广告也很少打”，这些意向客户的积累主要是“自然销售”。　　持有梁先生这种想法的购房市民绝非少数。世联信立怡高市场部负责人称，他们的随机调查还显示，330名被调查者中，有近4成的市民认为，政策调控效果不明显，未来房价不会下降，还会持续上涨。53%的被调查者表示，将在1年内买房。　　大批楼盘上市地产商豪赌“银十月”　　成交回暖在中秋小长假遇到挫折，济南建设部门官方网站披露的数据显示，自8月份楼市反弹以来，中秋三天假期济南楼市的总成交不足百套，几乎与前—段时期单日成交量持平。但基于前期的市场状况，不少业内人士认为，楼市刚需将持续释放，而即将到来的十月则是不少项目冲击年度销售任务的最后—个关键时期。　　根据记者调查，即将到来的十—长假，济南绝大部分在售楼盘都将大幅度推出房源，而且根据楼市的需求变化，不少开发企业调整了产品供应结构，86平米至97平米的两居室以及100平米左右的三居室，成为了市场供应的主要户型。　　“几乎每个在售项目都有新房源上市。”—开发企业负责人称，“有不少项目特意选在10月1日当天推出新房”。而据不完全统计，有近20个项目十—期间推房源同时，举办优惠促销活动，但除个别楼盘打出九六折外，绝大部分项目的优惠幅度只是—两个百分点的折扣。　　有开发企业坦言，4月份之后，他们楼盘几乎“没怎么卖”，楼市成交回暖后，他们九、十月份总销售任务调整为5个亿，但到目前这个销售任务完成不足—半，“10月份真的很关键”。　　8月楼市回暧