是什么推动楼市再井喷

在楼市调控依然从严的大环境下，房价仍将是政府及市场博弈的焦点。　　本刊记者 司徒微微　　9月6日，位于杭州的滨江?城市之星楼盘二期开盘，162套均价在4.27万元/平方米房源全部被预定。据现场消息人士透露，现场来买房的人中有50%是一次性全款付清，一位前往购房者感叹：“要形容现场，只能用抢这个字了。　　这样的情景不仅仅出现在杭州。8月底以来，北京、上海新开楼盘的售楼中心前，都排起了长龙。亚豪机构统计数据显示，9月22日-24日，北京市商品住宅期房共成交618套、63847平方米，商品住宅现房共成交20套、3971平方米。环比上月同期，商品住宅的累计成交套数和面积分别增加40.84%、14.82%；与端午三天假期（6月14日-16日）相比，
成交量增了近三倍。　　房产调控政策出台几个月来，楼市膨胀的成交量经过略微“瘦身”后，传统的销售旺季——“金九银十”依然“不负众望”，众多楼盘扎堆开盘，房地产市场出现了回暖迹象。一边是销售看好的现实，一边却传来楼市新政将再度“降临”的风声。那么，楼市真回暖还是假回暖呢？　　楼市真的回暖了么?　　据监测，“金九”过半，多个城市楼市成交开始出现放量迹象；与此同时，房价依然居高不下，全国楼市亦出现了成交“回潮”之势。　　以杭州为例，9月，杭州出现几个楼盘扎堆推出的局面。而其中最瞩目的要属绿城?西子紫兰公寓、紫玉公馆、城市之星等几个大楼盘，成为购房者追捧的亮点。以目前几大楼盘销售的情况来看，市中心、商业区等优质地段的楼市仍然是消费者心中理想的首选。在杭州紫兰公寓售楼中心，一位何女士表示，现在房产市场比较敏感，所以她现在选择房子很谨慎，尽量选品质和地段都好的楼盘，哪怕真的再出调控政策，也相对更“安全”一些。“现在不买，以后就只能买这里的二手房了。”她说。　　透明售房网数据显示，从9月6日-12日，杭州主城区单周成交1116套，成交套数和成交面积相较之前一周都有小幅上涨。　　易居中国9月21日发布的监测数据也显示，上海2/3左右在售的楼盘4月18日-9月15日期间的成交均价，超过了今年1月1日-4月17日的均价。　　金都集团营销策划部副总经理章逊表示，对于现在房地产的走向不敢下定论，国家的调控政策对整个房地产市场还是有影响，但好的楼盘销售相对稳定。金都房产的楼盘在浙江一直有很好的品牌效应，即使是国家出台调控政策，几个楼盘一直保持稳定的销售情况。“楼市是否回暖，我现在还看不出来。”　　开发商并不认为楼市回暖是个好消息。“并不是每一个开发商都在9月份获得不错的销售业绩。我认为所谓的楼市‘回暖’如果变成过热，引起政府实行二次调控，那恐怕开发商的日子又要紧起来了。所以现在最主要的是要在今年年底前把房子卖掉。”置沪房产市场总监付琦表示。　　虽然市场上仍然有购房者在观望，但不少人的心态都已经开始发生变化。一些开发商显得很谨慎，一面是理性定价，积极推盘；另一面赶紧回笼资金，找机会拿地。　　9月21日一场土地出让，吸引了几十家房产代表前来，现场座无虚席。位于杭州市中心采荷单元的34号地块吸引了滨江房产、铁投绿城、九龙仓等实力房企，出让面积约59.62亩。三家房产公司经过多轮的“火拼”后，最终，滨江房产集团以25.65亿元的总价竞得这宗优质地块，价格直逼去年九龙仓创造的地王单价24600元/平方米。它也是今年目前为止出让土地楼面起价最高的一宗。滨江集团相关负责人坦言，去年年底滨江集团已经制定在2010年将动用100亿元的资金拿地。截至8月底，今年滨江集团也仅仅才使用了不到13亿元的资金。目前滨江集团自身的土地储备还是比较充足的。种种迹象显示，以滨江为典型代表的开发商，绝不会轻易放弃优质地块的争夺。　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，房地产企业争夺优质地块是正常现象，不能说明楼市回暖。开发商土地储备开发完毕，自然会进行新一轮的圈地，他说“今年拿地的难度可能比以往更高，银行对开发商的资金监管会更严。”　　是什么让楼市出现了暂时的井喷　　“房产新政过去近半年，市场信心已经得到恢复。近期市场上通胀的预期加强，现在又有一些投资客出于资产保值、升值的目的，投资性购房的需求又开始抬头了。”易居中国分析师薛建雄表示，投资购房再次开始入市，成为近期楼市价格反弹的重要原因。　　针对期望“金九银十”的房产市场，贾生华表示，这是一些房产公司策划、包装带来的效果。一些楼盘价格的优惠政策推动了成交量的回升，本身这些楼盘的品质确实不错，自然会吸引消费者，毕竟房地产市场是一个供不应求的状态，但这并不意味着楼市回暖。下半年楼盘供应量会大大增多，但是与去年相比并不算多。成交量有所恢复是正常的现象，目前房地产应该是稳定发展的。　　多年研究内地楼市的房地产专家蔡为民统计了一个热点城市，“目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10-20个，其余价格大致不变，一小部分是‘试探性涨价’。”　　少数高档楼盘市场活跃的背后，是嗅觉灵敏的投资客的回潮。仅有刚性需求，房价有望保持稳定；若涌进过量投资投机性需求，房价将会受到冲击，这是基本的市场逻辑。　　“‘金九’，开发商说了算，成交量真实增加了，价格也跌不动了，部分楼盘开涨，没什么悬念了；但‘银十’是否会到来，要看政策‘脸色’了。若十月中旬出台新政，则‘银十’就没戏了。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在新浪微博(http://t.sina.com.cn)上如是表示。　　防报复性上涨应否再出“政策利器”？　　尽管关于楼市“真假”回暖的争论还在继续，但近期的市场反馈却表现出明显的“再度严控”预警。“金九”前一天，新华社开始密集发文否认楼市“回暖”，严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心；《人民日报》则从《别让楼市调控成了百日维新》开始，接连6次发出政策调控预警。　　有业界人士认为，今年楼市调控政策会一直持续。而二次调控最有可能对开发商停放贷款及加强预售款监管，通过卡断开发商资金链的办法，迫使开发商降价。此外，也将更严格地执行二套房、三套房政策，甚至完全禁止购买三套房政策。　　近日，人行杭州分行和银监会浙江监管局联合下发的文件中规定，自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。预售资金监管制度对开发商的压力将更大，种种措施都有可能在源头上直接扼杀开发商的拿地热情。而上海近日实施相关规定，对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管：对高价位楼盘的销售方案进行“重点复核”，禁止“坐地起价”。　　此外，房产税改革之路走了七年之后，终于冲关在望。9月17日—18日召开的中国土地税费金改革国际研讨会上透露出这样一个讯息：部分城市推出房产税的条件已经成熟，最快，房产税试点将在年底公布，明年正式实转。杭州、深圳被认为是房地产税可能最先试点的城市。被纳入试点的理由是两个地方房地产评税技术标准基本成熟。