野心家万达2300亿押注旅游地产融资模式遇考

Wind数据显示，大连万达集团股份有限公司在2011年总营收已达1051亿，净利润增长率却只有-49.83%，面对资产负债率近90%的质疑，万达仍在操盘文化旅游地产项目的路上狂奔。 金融界盈利宝，活期储蓄利率提升1000% 　　无惧速度、资金和风险，2013年9月22日，万达集团宣布以300亿入驻青岛建“东方影都”。这意味着，大连万达集团在近3年内的文化旅游地产布局又成功夺下一子。 　　21世纪网据万达公开信息统计，从2010年起，大连万达牵头在长白山、大连、武汉、西双版纳、福州多地打造的5个文化旅游地产项目，投资规模初步估计近1700亿，加上最近宣布以百亿打造青岛、合肥、南昌、哈尔滨等地各具特色的万达城，3年内，万达集团在文化旅游地产上的投资保守估计超过2300亿。 　　在商业地产沉浮近10年的大连万达集团，将“快速拿地、快速施工、快速销售”的模式彰显得淋漓尽致，抄底全国多地土地市场，筹备上市冲刺，超额开发大型城市综合体，密谈建银等多方私募，企业的身影高调而神秘。 　　当业内为万达在多地打造文化旅游地产城而津津乐道时，其资本操作脉络也甚少为外界所知。 　　继去年年底万达以26亿美元并购美国第二大院线，出人意料的成为中国文化产业最大的跨国公司后，文化娱乐、酒店和零售、海外投资并购成为了万达资本运作的三驾马车。万达如何运作现金流和融资渠道，才能支撑起庞大的产业链条？在抢食商业地产蛋糕后，又如何在文化旅游地产里掘金？ 　　万达“造城” 　　万达可谓不折不扣的“野心家”。在商业地产衔枚疾进的同时，也筹划在旅游文化地产上下一盘大棋。 　　万达集团董事长王健林曾表示，自2008年起，万达集团就开始主动转型，由商业地产向文化旅游产业进军。至2013年上半年，万达已在长白山、武汉、西双版纳、哈尔滨和南昌规划开发五个重大文化旅游项目。 　　万达极端巨无霸级别的文化旅游地产项目多地开花，这背后隐现着一个豪华的民企阵营——泛海集团、巨人集团、亿利资源、一方集团、用友科技等企业的身影。 　　2010年以来万达投资文化旅游城统计 　　数据来源：万达集团公布企业年报、公开数据 　　2010年5月，万达携合作伙伴泛海集团、巨人集团、亿利资源、一方集团等给长白山带来了一个大到无法凭经验去想象的项目，总投资额230亿。其中仅滑雪场所在的长白山国际旅游度假区南区项目总投资即达到126.59亿元，是原来抚松县招商项目投资门槛的146倍。 　　此后，万达旅游地产版图还在扩张，并将长白山文化旅游地产模式复制到其他地方。2010年起，300亿投资占地9.5平方公里的大连金石国际度假区，150亿元投资占地6平方公里的西双版纳国际度假区。 金融界盈利宝，活期储蓄利率提升1000% 　　王建林透露，未来将在全国建设10个各具特色的万达城。2012年7月，万达集团有意在北京建文化旅游城项目，2013年则是万达集团文化旅游城最为密集开发的一年。4月，万达集团投资超过200亿打造哈尔滨万达文化旅游城正式开工；5月，万达集团在合肥、无锡等地开始了万达文化旅游城的启动，6月，南昌万达文化旅游城正式动工，9月，青岛万达国际文化旅游城正式启动。 　　万达极端巨无霸级别的文化旅游地产项目多地开花，这背后隐现着一个豪华的民企阵营——泛海集团、巨人集团、亿利资源、一方集团、用友科技等企业的身影。 　　地方政府利益驱动 　　旅游地产热的背后原因与地方政府的利益驱动不无关系。有分析指出，万达的商业模式是以较低的价格从政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉动区域价值回报政府。可是在这个过程中需要大量的流动资金，当年缺乏资本市场融资渠道的万达，便只能通过出售部分物业完成。 　　除了万达以外，保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等其他大中型房企也开始抢食旅游文化地产项目。　　如中坤集团，在2012年宣布以500百亿投资云南普洱市旅游地产，中弘股份也与云南西双版纳、吉林长白山、北京等3个旅游地产项目豪掷300亿投资。 　　CRIC分析指出，房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以必须向文化旅游转型。万达从2000年开始转型，从住宅转向商业地产，再到文化旅游地产，至今为止已经是第四次战略调整。 　　王健林称，除了在国内49亿美元的投资外，他还将在美国娱乐和地产领域投资100亿美元。 　　他曾对万达未来的规划做出判断：“我给自己定的目标是2020年万达彻底转型，以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。”在不久的将来，王健林想要把地产板块所占收入比例控制到一半以下。 　　边融资边扩张 　　面对负债率高达90%的质疑，万达仍大举操盘多地旅游地产及商业地产项目。其2011年公布的业绩就显示，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。对于商业地产的减速，王健林曾将原因归结于国内经济放缓。 　　数据来源：wind 　　最新数据显示，大连万达集团2013年上半年总资产为742亿，2013年万达新项目有19个，预计2014年新开24个广场，20家酒店。以这样的规模，万达未来每年将新增千亿元以上的投资。 　　万达近年来斥资千亿投资的旅游地产，公司面临一定的资金链考验。以集团首个旅游文化地产项目——长白山国际旅游度假区为例，这个规模高达230亿的巨型项目，融资途径来自多方——抚松县地方政府动用政府融资平台为其担保，合作伙伴泛海建设在2011年为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行总额为28亿元的公司债券，当地银行也以多块土地抵押借贷。 金融界盈利宝，活期储蓄利率提升1000% 　　在地方政府的支持下，操盘文化旅游地产的融资渠道比商业地产畅通得多。2011年以来，万达集团开始多轮信托融资。2011年上半年，万达共发行10次信托融资，募资逾78亿元（在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元）。 　　此前，大连万达还进行了首轮和二轮私募融资。在第二轮私募中，建设银行旗下的建银国际、天津华控产业基金、太平洋同盟等多家机构入股万达，通过两轮私募，万达集团共募集资金超过40亿元人民币。　　据万达集团公开的企业报告，2011年，万达收入953亿元，其中，商业地产占91%，但集团的投资中心，已经从投资激烈的商业地产，转向旅游与文化产业。 　　万达集团公布最新的数据指出，2012年集团商业地产收入1097亿元，完成计划的113%，
同比增长15.1%。其中，2012年商业管理公司的租金收入为52.07亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，占万达集团总营业收入的16.23%。 　　王健林说，万达海外更倾向于在文化、旅游和零售三个领域进行投资。“未来将继续减少零售业态占比。” 从2010年起，万达集团开展了密集展开旅游文化并购。 　　2013年9月22日，万达集团项目宣布总投资超过500亿元人民币，其中文化旅游投资超过300亿元，建设的全球投资规模最大影视产业项目——青岛东方影都影视产业园区。 　　青岛东方影都计划于2013年开工，2016年6月项目一期开业，2017年6月影视产业项目全部建成开业。王健林预测，2018年前，中国电影票房将超过北美市场，谁更早与中国合作，谁就能更早受益。 　　早在2009年，王健林就透露要冲刺A股IPO，值得注意的是，近两年，万达集团加速了在海外文化与地产布局。 　　2012年末，万达集团宣布以26亿美元收购美国AMC，随后在英国也布局了两项总金额约10亿英镑的投资——2013年8月，万达宣布收购英国圣汐游艇公司以及投资建设位于伦敦的高端酒店项目，总投资额约10亿英镑（约合90.9亿元人民币）。 　　王健林称，年底时，他将宣布在巴黎选址建酒店的计划。同时还在纽约、澳大利亚和巴西寻找投资机会。