地产开发产业运营“两手抓”

深耕贵阳逾20年的中天城投（000540）今年在贵阳楼市的占有率有望超过10%。日前，中天城投董事会秘书李俊在接受中国证券报记者专访时表示，“今后，公司将从区域发展的需要来决定业务拓展方向，房地产只是业务的一部分，将产业运营和地产开发相结合是公司的特点。”　　提高市场占有率　　目前，中天城投在贵阳市共有包括中天·会展城、中天世纪新城、中天·托斯卡纳、中天花园、帝景传说在内的5个项目在售。　　李俊介绍，去年，公司在贵阳商品房市场的占有率为8%-10%，今年，公司主力楼盘会展城推盘数量较多，同时贵阳市场的整体销量有一定萎缩，今年公司在贵阳的市场占比有望提高。　　李俊同时表示，作为城市运营商，公司更看重城市以及区域内的功能是否配套，布局是否合理等因素。“公司有市中心的项目，也有郊区项目，有成熟的项目，也有待开发的区域，我们既做城市综合体，也做完善功能配套的业务。”　　在配套较为完善的中天花园，中国证券报记者看到，中天城投以房地产项目为载体所投资建设的中天学校、中天中体倍力健身俱乐部、中天物业管理公司等已发展完善，并分别成为当地各细分行业的龙头，成为中天城投的一个产业分支。　　“以休闲健身为例，公司投资建设的中体倍力健身俱乐部目前在贵阳已有4家店，年底还会新开一家，会员总数已经达到1万多人。”公司董事会办公室人士表示。　　李俊称，中天将会努力发挥完善城市功能的职能，所以下一步公司产品链条会涉及很多，除了住宅地产，商业地产、写字楼、商铺、商场、酒店等一系列业态都将涵盖。　　由于会展城、遵义万里湘江等项目预售房款增加，公司前三季度末预收账款达到27.96亿元，比2009年末大幅增长387.13%；而前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金为37.90亿元，比去年全年的现金流入高90%。中邮证券认为，公司丰厚的销售收入为未来2年的业绩快速增长奠定了良好基础。　　一二级市场联动　　中天城投土地一级与二级开发的联动效应将在未来逐步显现。　　公司11月20日公告，全资子公司贵阳房开以9.42亿元拍得贵阳市云岩区渔安安井片区四幅地块，总占地面积81.8万平方米，规划总建筑面积约为194万平方米。　　而根据公司此前公告，安井片区现由全资子公司中天建设进行一级开发，包括新建城市道路、截污沟、城市基础设施、片区内拆迁安置及土地整理等。在渔安片区的一级开发项目占地9.53平方公里，完成一级开发后，预计可出让的商住用地为5600亩，规划建筑面积900余万平方米。　　中天城投本次所获的四幅地共计约1226亩，占总面积的22%，不包含土地一级开发成本及土地出让净收益，拿地成本折合每亩为77万元，楼面地价约为490元/平方米。　　根据国信证券的测算，一级开发成本约为39万元/亩，因此，拿地总成本折合楼面地价733元/平方米。而从区域内与项目定位类似的楼盘售价看，未来销售均价有望达到4500元/平方米，项目盈利前景看好。　　中天城投表示，贵阳房开将继续参与渔安片区土地竞拍，为建设片区做出积极贡献。李俊也指出，取得土地对公司发展至关重要，未来也会努力参与新项目的获取，包括积极参与自己整理出来的土地的招拍挂。　　兴业证券认为，中天城投是贵阳名副其实的“地主”，截至2010年11月，公司拥有权益土地储备约1167万平方米，按照每年150万平方米的开工量，可供公司开发约8年，且土地均成本约为600元/平方米，低廉的地价也构成了未来公司业绩的良好基础。