2010房地产行业谋转型：经营计划转战二三线城市

2009年房地产行业的景气为业内上市公司的业绩快速增长提供了动力。值得关注的是，虽然房地产行业为经济增长做出了贡献，但自身结构性问题也不容忽视。只有加快结构调整，才能延续“丰收”的喜悦。房地产上市公司将着力点放在加快“绿色住宅”建设的探索上，有助于自身加快结构调整。　　2009年一系列针对房地产行业的宏观调控政策陆续出台，稳定房价成为关注的重点。　　统计数据显示，截至3月26日，沪深两市59家已公布2009年年报的房地产上市公司当年合计实现营业收入1864.01亿元，
同比增长26%；净利润合计265.25亿元，同比增长54%。总体来看，2009年，房地产上市公司营业收入、利润、现金流普遍大幅增长。　　与2008年年报进行比较可以看出，2009年房地产上市公司现金流增长尤为迅速，这与整个房地产行业的
成交量、消费者心理预期都有关系。进入2009年后，市场相对活跃，这反映在财务报表中即表现为经营性现金流大幅增长。　　“经营性现金流由负转正并实现大幅提升和2009年商品房销售规模的高速增长有关。”平安证券总裁薛荣年对记者表示。　　国家统计局1月19日公布的统计数据显示，2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%；2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%，这两个涨幅，都是近15年左右最大的。　　房地产开发投资的大幅增长一方面是2009年行业持续去库存化之后开始补库存的必然，是去年下半年以来房地产开发投资稳步增长趋势的延续。2009年12月，全国房地产开发投资当月同比增速就已经达到31.09%；另一方面，这也是一系列房地产政策调控效果的直接显现。　　1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给。国土资源部等部门也相应出台了打击炒地囤地，加大和加快供给的有关措施。　　总体来看，2009年房地产行业的景气为业内上市公司的业绩快速增长提供了动力。值得关注的是，虽然房地产行业为经济增长做出了重要的贡献，但是自身结构性问题的暴露也不容忽视，下一步必须加快结构调整。　　“要缓解‘结构’失衡带来的弊端，或许房地产行业上市公司可以将着眼点放在加快‘绿色住宅’建设的探索上。”薛荣年对记者表示。　　万科无疑是这方面的先行者，2009年是万科的“绿色战略元年”，企业全面推动装修房标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，率先迎接低碳经济时代的到来。　　“2010年将是万科从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年，公司将完成10年绿色发展规划的制定，并结合在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。”万科总裁郁亮介绍说。　　“今后5年和更长一段时间内，房地产行业应该不断加大对节能、节地、节材、节水以及环境友好型住宅的探索。”住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮的观点与万科的做法不谋而合。　　此外，从房地产行业上市公司公布的年报中，我们还注意到不少企业开始将目光投向了二、三线城市。以万科为例，除京沪广深一线城市之外，杭州、佛山、宁波、沈阳等城市的净利润占比，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高盈利能力。　　在各大房地产行业上市公司2010年的经营计划中，无一例外地提到了加大对二、三线城市资金投入的力度和增加商业地产土地储备的想法，并付诸行动，这些做法将平抑部分城市房价上涨过快，并成为抵御2010年市场风险的重要手段。　　进入2010年，面对土地首付款提高50%、房贷普遍收紧等宏观调控政策，房地产行业的发展将会出现怎样的变化？　　“宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、保障性住房比重增加等一系列做法都会支持行业继续保持平稳较快发展。今年房价不排除局部或小幅的回落，大幅震荡的可能性不大。”中国工商银行投行部研究中心房地产行业首席分析师张贻伦对记者表示。　　广宇集团的年报对此做出的判断是：当前的一系列调控政策显示出政府治理房地产市场过度投机的态度。当前各城市房地产市场供不应求的状况会随着供应的回升而得到缓解，短期内房地产市场将逐渐趋于平稳发展。　　共享城镇化进程硕果 　　随着未来城市化进程的提速，二、三线城市房地产行业的发展将迎来重大机遇。　　“对于房地产行业而言，要做到保增长、调结构，可以选择增加对二、三线城市普通商品房住宅供给。”张贻伦表示。　　从首开股份3月20日公布的年报来看，公司实现营业利润同比增长50.62%，归属母公司所有者的净利润为9.3亿元，同比增长63.25%，实现基本每股收益0.95元。　　截至2009年底，首开股份土地储备总规划建筑面积超过1000万平方米，分布在11个城市，北京地区土地储备面积占比最大，为46%。其余分布在天津、烟台、海门、苏州等经济较为发达的城市。按土地储备规模来看，首开股份已经逐渐开始走出北京，布局全国二、三线城市，战略上形成了以北京为主、兼顾外地的发展格局。　　中金证券房地产行业分析师白宏炜认为，首开股份近年来业绩增速较为平稳，但由于北京市场资源获取的难度正在逐步加大，公司如果要获得更多项目资源，保持较快的区域扩张速度是未来企业发展的方向。　　保利地产也表示，2010年为应对行业竞争，将适度向其他二、三线城市辐射，积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇，实现公司规模平稳较快发展。除了房地产龙头企业将目光转移到二、三线城市以外，开发项目分布在杭州、黄山、肇庆等二、三线城市的广宇集团在2009年完成营业收入13.1亿元，同比增长38.3%；实现营业利润2.1亿元，同比增长32.86%。　　随着城市化进程的提速，二、三线城市房地产行业的发展将迎来重大机遇。对于房地产行业上市公司而言，继续保持以二、三线城市开发为主的战略，共享城镇化进程的丰硕成果，能有效增强企业抗风险能力，推动业务稳健发展。　　投资分析 　　市场供求紧张局面将缓和　　中国工商银行投行部研究中心房地产行业首席分析师 张贻伦　　在压缩部分行业过剩产能背景下，今年房地产开发投资有可能重新引领固定资产投资的快速增长。　　根据国家统计局公布的数据，1—2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点，比去年全年提高15个百分点，也比同期固定资产投资增速高出4.5个百分点，也是这一指标自2008年8月滑落到30%以下之后，再次重新回到30%以上。　　在政策密集调控下，房地产开发企业开工建设明显加快。1—2月，房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%，并带动房屋施工面积同比增长高达29.3%。考虑到这两个月中的春节长假和气候严寒等因素，这一指标实在让人惊喜。1—2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%。这主要是由于国土部门严格打击炒地和囤地，土地出让金的交付条件骤然变得严格，房地产开发企业在“拿地”上整体趋于谨慎。　　在压缩部分行业过剩产能的“调结构”背景下，今年房地产开发投资有可能重新引领固定资产投资的快速增长。投资引擎由公共部门向私人部门的转变，显示出我国经济的复苏拥有了更多市场内生的活力和动力。尤其重要的是，以新开工项目大幅增加为主的投资增长，将有效加大和加快市场供给，缓和供求关系，从而确保房地产调控目标的顺利实现。　　(责任编辑：王姣雁)