房地产未受天量放贷“恩泽”“动态微调”影响有限

中国人民银行行长周小川日前在2009陆家嘴论坛上表示，适度宽松的货币政策将延续，具体操作力度需要走一步看一步，根据实际需要进行动态微调。“动态微调”这一词汇的运用，使得未来货币政策的走向显得微妙起来。很多人纷纷猜测此番言论对房地产业将会产生如何大的影响。实际上，这种“动态微调”并不对目前的房地产业产生很大的意义，因为即使前期货币政策相当宽松，房地产业也并未从中受益。　　房地产业占比降低　　3月份，根据中国人民银行公布的数据，当月人民币各项贷款增加1.89万亿元，同比多增1.61万亿元。这一数据不仅刷新了中国单月放贷历史新高纪录，加上前两个月的新增贷款量，今年第一季度的人民币新增贷款已达4.58万亿元。也就是说，按照全年信贷额度5万亿元的总额来看，第一季度的新增信贷已占九成多。　　面对如此天量的信贷增长数额，加上几乎在同时间出现的楼市回暖。一时间，对于开发商得到“输血”，并会导致房价再度上涨的猜测不绝于耳。然而，事实并非如此。　　5月6日，中国人民银行发布《中国货币政策执行报告（2009年第一季度）》，报告指出，从一季度人民币贷款的投向来看，主要金融机构投向基础设施行业、租赁和商务服务业的人民币中长期贷款，占新增中长期贷款的比重分别为50.1％和12.4％，与上年同期相比，分别高了9.9个和7.9个百分点。与此相反的是，用于房地产业的中长期贷款则占新增中长期贷款的11.2％，与执行货币紧缩政策的2008年同期相比，还低了8.7个百分点。　　开发资金压力仍存　　“开发贷款这一部分早就全线收紧了。”某股份制银行信贷部负责人向记者表示。这一言论与外界对于银行放松房地产贷款的推测截然相反。在民营资本分外活跃的浙江，当地一开发商坦率向记者表示，除了具备标杆意义的民营企业和国企之外，中小开发企业基本上很难向银行贷到款。　　这一情况正好迎合了央行在《报告》中所称“商业银行更倾向于将贷款投向大型项目或大型企业”的相关内容。对于该开发企业而言，其应付未来资金困局的最好方式，仍是降价积极销售回笼资金。　　以杭州为例，4月份，杭州新房楼市仍然持续了3月份的向上态势。据透明售房网提供的数据显示，4月份杭州八大城区共计成交6268套，成交均价为12755.01元/平方米。与3月份相比，住宅
成交量涨幅31.5%，价格则上涨了14.4%。自5月15日开始、为期四天的杭州人居展中，不少开发商受到前期成交走热影响，在房价制定上选择了“微涨”。但上文所提到的开发企业仍然采纳了前期促销价格继续消化剩余楼盘。“说实话，我对后市持谨慎心态。”　　对于开发商实际资金压力的反映，还来自于有合作关系的中介机构。“有部分合作开发商，资金链绷得很紧。”浙江科威国际不动产副董事长陈刚表示。这家刚刚将全球房产中介连锁品牌(COLDWELL BANKER)引入浙江的中介企业，正在酝酿将杭州连锁规模拓展到100家，并另外在浙江省开拓100个加盟布点。陈刚的态度十分坦率：“我认为利用门店优势帮助开发商销售新房的方式，很有竞争性。”据陈刚透露，根据双方协议，开发商会将房源采劝打包价格”给予科威进行代理销售。既能够缓解资金压力，又能够快速消化房源。　　未来放贷步伐可能趋缓　　“全线回暖的前景并不明朗。”杭州广厦天都城集团副总经理王旭飞表示，“这一轮回暖只是结构性调整，能持续多久很难判断。”　　众所周知，一般而言，一季度往往是银行的放贷高峰期，以期能够“安心”完成全年指标。这一点，在央行的《报告》中同样明确指出，3月份贷款猛增一定程度上也受到商业银行季末考核等因素影响，有“冲时点”的成分。4月份以至未来几个月，金融机构和企业都需要一段时间“消化”。　　国泰君安银行分析师伍永刚表示，今年5月份开始，信贷总体趋势应该呈现出逐步下降趋势，即每个月新增贷款额度在3000万亿元至5000万亿元之间，按照每月3000万亿来计算，2009年全年信贷总额将在8万亿元之内。　　5月15日，央行行长周小川在出席2009陆家嘴论坛时表示，适度宽松的货币政策，将根据实际需要在延续中进行动态微调，具体操作力度需要走一步看一步。在此之前，银监会主席刘明康在亚洲银行家2009年峰会上表示，要坚持从源头上控制信贷杠杆率，对银行信贷进行严格监管，坚持银行系统和资本市尝房地产市场的适当隔离。　　对于两大相关部门负责人的公开言辞。房地产业界资深人士陈真诚认为，一季度新增贷款创下历史天量，一方面，全年指标的接近完成，会使得商业银行的贷款步伐有可能缓慢下来;另一方面，由于金融危机还在继续蔓延，中国房地产市场的调整态势尚未结束，发放开发贷款的风险依旧存在，同样会致使银行对房地产业持谨慎态度。