刘益谦旗下天平车险明年欲上市购环球金融办公

斥资5亿元购入环球金融中心产业办公 看中其“升值空间比较大”　　“法人股大王”刘益谦8.2万元/平方米买下环球金融中心第69、70层物业　　理财一周报记者/裴浩慈　　“环球金融中心69、70层楼是被刘益谦买走了！”　　环球金融中心散售消息公布后，共出售了五层楼面，对于买家，森大厦集团方面一直以来都封闭消息。理财一周报记者近日获得的上海市房地产登记簿证实，其69、70层的买家竟是法人股大王刘益谦旗下公司，其余三层，分别被上海睿颖管理咨询有限公司、新源国际控股有限公司以及之前已被公开的上海汤臣房地产开发有限公司买走。　　据记者调查了解到，刘益谦买下的为环球金融中心69、70层办公物业，总建筑面积6514.23平方米，单价8.2万元/平方米，据此计算，总共斥资约5.34亿元。旗下两家保险公司将自用该物业。　　8.2万元/平方米　　成交单价比汤臣更低　　谈起刘益谦这名在上海股市曾经叱咤风云的老将，金融行业的人几乎无人不知，近几年他投身于收藏品市场，同样风生水起。　　“买下这两层的分别为刘益谦实际控制的天平车险和国华人寿两家保险公司。据说刘益谦是亲自去谈这笔生意的。”一名商业地产代理行业人士告诉记者。　　随后记者联系到了刘益谦本人，他对此并不否认。　　“我是从一家上市公司的公告中知道这个消息的，得知环球金融中心只要8万多元的单价后觉得比较便宜，后来就找了一家大型的中介公司一起去谈了这笔生意。” 刘益谦坦言。　　刘益谦所指的“一家上市公司”正是环球金融中心散售消息公布后的首笔签约买家汤臣集团。汤臣集团在2月的时候公告显示，其收购了环球金融中心第72层办公物业，建筑面积3221.87平方米，收购总价为2.67亿元，收购单价近8.3万元/平方米。　　汤臣买下环球金融中心整层楼面，单价近8.3万元/平方米已被认为贱卖，但刘益谦收购的两层物业却比这个价格更低。据业内人士透露，刘益谦谈成的成交单价为8.2万元/平方米。　　据记者调查，天平汽车保险股份有限公司和国华人寿保险股份有限公司是刘益谦旗下的控股公司。刘益谦持有他所成立的上海新理益投资有限公司83.6%的股权，而新理益则持有主营化工产品的湖北上市公司——天茂集团23.78%的股权。(虽然天茂集团在2011年3月公布的定向增发方案实施后，据此次发行数量上限计算，新理益集团持股比例下降至20.2%，但仍为天茂集团第一大股东，实际控制人与控制权未发生变化。)同时，天茂集团分别持有天平保险、国华人寿总股本20%的股权。在理财一周报记者此前的调查中也发现，除了天茂集团，其他持股天平车险和国华人寿的公司基本都是刘益谦的关联公司，因此天平车险和国华人寿基本是由刘益谦在掌握。　　此外，在公司人事上，目前刘益谦身任国华人寿的董事长，并且其同时是国华人寿的法定代表人。尽管刘益谦在今年3月“因身体原因”辞去了天茂集团董事长和董事职务，但他实质对天平保险、国华人寿的影响力并没发生改变。　　升值空间比较大　　“错过就再也遇不到”　　在天茂集团任董事长一职的时候，刘益谦就一直扮演着财务总监的角色，进行着一系列的资本操作。作为国华人寿的董事长，这一次与环球金融中心的交易，他自然担当起了投资总监的身份。一向在股市敏锐犀利，被称作“资本猎豹”的他，对于固定资产投资同样有着敏锐的嗅觉和准确的判断。　　环球金融中心散售的消息是刘益谦自己发掘的，并且主动寻找中介参与到交易事宜中，在敏锐嗅得良机的同时，他对价值的判断也颇为合理。　　“我认为这幢楼性价比很高，在浦西一般的写字楼单价也要卖到六七万，环球金融中心作为上海最具标杆性的办公楼，8万多元的单价性价比比较高。环球金融中心即使不算作目前世界第一高楼，那起码也排得上世界前十，升值空间比较大。正好此时开发商需要资金因此在散售物业，我觉得如果错过这次机会，以后就很难遇到了。”刘益谦对记者说道。　　不过，“看重物业的升值前景”，这样的判断更像是以投资者角度而言的，然而环球金融中心在散售时开发商森大厦有明确的要求，即必须是自用买家。　　以汤臣的购买事实为例，当时森大厦与汤臣集团买卖双方协议中的一项条款规定，汤臣购得的该办公室物业单位将从《买方小产证》签发日期起七年内不得出售或转让。不仅如此，其后汤臣对此物业的任何出售事项也需要获得森大厦的同意。　　对此，刘益谦告诉记者，“买下这两层物业资金都是用的这两家保险公司的自有资金，今后这两层物业也将自用，届时两家保险公司会移到环球金融中心。”　　为上市准备“像样的”资产　　目前该两家保险公司都位于浦东，国华人寿的总部位于毗邻环球金融中心的金茂大厦内，而天平车险在上海有两处办公地点，公司总部位于临近陆家嘴的浦东南路的国家开发银行大厦，上海分公司则位于黄浦区淮海东路。　　天平汽车保险股份有限公司成立于2004年，注册资金6.3亿元，是国内第一家全国性的汽车保险公司，已在上海、北京、浙江、江苏、四川、湖北、广东、河北、山东、重庆、天津等地设立分支机构，正处于创业成长的高速发展阶段。　　目前天平车险位于浦东南路500号的国家开发银行大厦15层，记者了解到该幢大楼日租金在3.8元/平方米，高区和低区的租金会相应增加或减少一点，据估计天平车险所位于的第15层日租金大致在4元/平方米。　　另一家保险公司国华人寿成立于2007年，注册资本10亿元，经营范围包括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务等，经营区域也同样覆盖广泛，包括上海、北京、天津、河南、河北、浙江、山东、广东、江苏、湖北等地。　　目前国华人寿的公司总部位于金茂大厦4层，金茂大厦低区写字楼日租金在8元/平方米，高区达到12元/平方米。金茂大厦与环球金融中心紧邻，其同环球金融中心一样，对出租企业的资质有着严厉的甄选，租户企业的注册资本以及成立时间都会被物业管理团队考量进去，记者了解到，目前金茂大厦的出租率为90%以上，而环球金融中心在65%左右，出租率的差异一是来自金茂大厦年代较长，其建造时间已有十多年，而环球金融中心只有短短几年，另一方面也是由于在甄选租户上，环球金融中心相比于金茂大厦更为严格。　　环球金融中心目前入驻的企业有日本三井住友银行、瑞穗实业银行法国巴黎银行、德国商业银行、韩国产业银行、安永会计师事务所等多家国际一流的金融机构以及国泰基金管理有限公司、新华都实业集团股份有限公司等国内领先企业。　　从目前天平车险和国华人寿的现状而言，该两家保险公司目前所在的国家开发银行大厦以及金茂大厦都是只租不售的物业，而此次与环球金融中心的交易终于使得两家公司各自拥有办公楼固定资产，不仅能够自用，也为公司储备了优质资产。　　事实上，这两家公司之一的天平车险正面临关键的阶段，即准备上市。早在2009年9月，关闭近一年的国内资本市场IPO大门刚一开启，天平车险就已在筹备上市。　　成立于2004年的天平车险，在2007年以前，一直处于业务拓展的亏损状态，直到2007年才实现收益1000余万元，开始盈利。2008年，其净利润也仅为3715万元，刚到2009年底，其刚刚满足IPO连续三年盈利的条件后，便立即踏上上市的征程。目前天平车险的辅导期已经结束，不过由于属于金融企业因此审批速度较慢，但据业内估计，如果一切顺利，明年就能顺利上市。　　“上市，公司下面应该要有一些像样的资产吧。之前我们有个客户也是打算上市所以在寻找购买一些独幢不超过10亿元的办公项目，用作办公总部。”上述商业地产代理人士告诉记者。如上述人士所言，不少筹备上市的公司通常会优化固定资产，或进行优质固定资产的投资，但对于天平车险，显然已经过了为此目的而行为的阶段，但如果天平车险上市成功后，随着其规模的扩大，为自身早做自用物业的准备也是有必要考虑的一方面。　　三年前买入汤臣一品已获利818万　　事实上，刘益谦法人股大王以及收藏品投资家的光环掩盖住了他在房地产领域的作为，而他在上海购买的房产多达数百套，连他自己都已记不清具体的数字。其中包括一套沪上著名豪宅汤臣一品，他于2008年以约合7540万元人民币购买下该楼盘内面积为557平方米的一套公寓。以此计算可以得知，当时刘益谦买下汤臣一品时的单价大约在13.53万元，近三年时间过去了，目前汤臣一品的均价已经达到15万元/平方米。如果转手卖出，刘益谦可以套现818万元。　　目光回到这次他所下手的环球金融中心，其购买的物业属商业地产，而商业地产在目前的大环境下不受楼市调控影响，并且从长期而言，商业地产的前景一定是向上走的；再从地域而言，上海建设“两个中心”——国际金融和航运中心的计划，将深化这座城市的国际化与现代化，而环球金融中心所处的上海金融集聚地——陆家嘴地区则在未来将迎接更多的国内企业的总部公司以及世界企业的入驻，作为目前的中国第一高楼、世界第三高楼，其升值空间清晰明朗。　　正如刘益谦自己所言，他看好该物业的升值空间，这次错过，也许就再遇不上这样的投资良机，而或许在几年后，环球金融中心的投资收益将再一次验证他当初准确的投资判断。　　陆家嘴写字楼供应增加　　未来空置率可能上升　　虽然环球金融中心在短时间内成交了五层，但是根据网上房地产公布的信息显示，其售出的部分才占总共可售部分的7%还不到，根据公布的销售信息可知，环球金融中心销售“总套数”一栏为74，而目前可售总套数在成交了前几单后，还剩69套。环球金融中心推向市场的一举，对于上海的整个商办市场有着不可忽略的影响。从一开始推出的销售总面积309399平方米，到目前剩余的可售总面积293151平方米，其实都在表明着环球金融中心为上海写字楼供应量的增加贡献了重要一笔。伴随着环球金融中心的入市，近期上海写字楼市场出现“异动”。这主要体现在上海楼市场的供应量大幅增加，总量超过40万平方米，逼近2010年末高位水平；二是在供应量增长形势下，写字楼租金上涨乏力。　　自2005年开始，上海写字楼市场开始进入投资建设高峰期，写字楼市场供应越来越多。数据表明：上海写字楼投资额和新开工面积两项指标5年复合增长率分别达到17%和4%，高于同期住宅市场的发展；2007年至2008年期间，两项指标年度增长速度分别达到22%和30%。　　中原地产认为，由于前几年上海写字楼市场投资建设处于高峰期，根据写字楼建设周期，上两年新建的办公物业近期将转化为市场有效供应，因此，供大于求局面可能出现，这导致的直接结果是写字楼租金产生较大的下行压力，同时楼盘空置率可能逐步上升。　　而从环球金融中心所处的陆家嘴区域的写字楼市场来看，已经建成的新鸿基国金中心大楼、在建的上海中心大厦两座甲级写字楼对市场的供应势必会对环球金融中心的租金状况产生影响，这也就必然会放缓该区域市场写字楼的租金涨幅。环球金融中心在这个时期做出散售决定，除因开发商需回笼资金的需求外，或多或少也避免了未来该区域供应大幅增长背景下所面对的竞争。