存量房贷利率优惠缩水断供风险增大

关注楼市新政　　●据分析，中行“单兵突进”调整优惠或只是释放信号警告炒楼者　　●房贷合同多未明确规定“优惠幅度调整”，各行皆说“不好擅动”　　羊城晚报记者 刘薇 实习生 郑秋元　　“中行率先宣布调整存量房贷利率优惠”这一消息，成为近日房产新政出台后关注的一个焦点。尽管广东中行暂未执行新政，其他银行也未跟进，但不少老房贷客户还是非常关心自己会否“被调整”。昨日，记者向多家银行咨询“房贷合同条款中关于优惠幅度的调整是如何约定的”这一问题时，不少银行人士都显得“蒙查查”，这也使得优惠幅度的调整很可能成为合同中的一个“真空”。另外，存量房贷利率优惠缩小，有银行人士认为不排除会加大断供风险。　　合同少涉及“优惠幅度调整”　　房贷浮动比率变化和利率本身的调整并非一个概念，因此中行上调存量房贷利率的优惠幅度是否涉及单方面违反合同约定成为各界最关心的。对此，中行方面的解释是：与客户签订的合同有两年检讨期，到期就可根据相应条款进行调整。　　而据记者调查，中行并非所有房贷合同都有此约定。当前，在中行最为普遍使用的是一种“通用版”合同，根据合同，除了“遇中国人民银行调整利率或利息办法”，银行才有权调整贷款利率。这也就是说，房贷利率优惠没有时间期限，除非国家出台规定取消折扣，所有银行都必须执行，中行才可取消优惠。　　但中行的两种新版合同则嵌入了房贷利率优惠期限。如若真调，受影响最大的应该是那些在去年年初签订了补充协议的中行客户。　　记者也查看了建行的房贷合同，发现其中并未对“优惠幅度”进行特殊约定。工行、交行、深发展和兴业银行等行都表示，实际操作中采用的都是其总行统一颁布的格式合同，对“优惠幅度”调整如何约定不少银行客户经理都称不清楚，也有客户经理表示合同中确实没做明确约定。　　法律界人士分析指出，任何一项调整都应根据合同条款，如果合同中存在界定不清的情况，就需合同双方重新约定，否则任何一方的单方面更改都将被视为违约。也有银行人士认为，中行提出这种调法，应该是在研究了合同条款的基础上提出的，银行主动违法的可能性较小。　　多行表态“政策不变我不变”　　记者查阅近几年房贷调整政策时发现，对优惠幅度的调整仅有2008年那一次。当时楼市低迷，为刺激住房消费国家出台了不少鼓励政策，并将房贷利率优惠幅度从下浮15%一下子扩大到30%，当时不少银行对存量房贷也进行了普调，只要符合相关政策、无不良记录都能拿到7折，具体调整方式上有的银行自动在系统中调整，有的银行则跟客户重新签订了补充协议。　　“签订补充协议的则看协议对浮动比例有无约定，但自动调整的又怎么解决呢？”一位银行人士也感到迷惑。“当时是国家动，银行才动，是有政策依据的。现在国家还没动，银行也不好擅动。”一位大银行房贷部门负责人称，尽管中行已“出头”，但最稳妥的还是国家先出台政策，否则银行这么做即使不产生客户流失，对形象影响也很大，还会得罪不少优质客户，这也是银行不愿意看到的。　　记者昨日访问市内多家银行也发现，多数银行更倾向于国家先出台政策再作调整。　　中行此举只是一个“信号”？　　也有银行人士猜测，或许中行此次“单兵突进”有其政策深意。　　“可能是高层把中行作为一个试点，试探市场反应，也给投机炒楼者一个警告。”某股份制银行房贷部门人士称。　　但不管政策目的如何，中行此举还是让不少市民感到不满。市民姚先生指出，若真的是在中行做房贷，除非提前还款或一次性付清，否则等政策落地后就得伸着脖子“挨宰”，因为像二套房、三套房转去其他银行一样也会被执行严政，转贷已没有意义。存量房贷利率优惠缩小，有银行人士认为不排除会加大断供风险。