房产新政百日：松绑派意欲何为

面对松绑与严控的巨大分歧，房地产调控又一次被纠结。新政百日，要检验的不仅是一个短期效果，更应从长远出发，创造一个长期稳定的市场政策体系　　文/杨遴杰　　以4月17日“新国十条”发布为起点，被称为“房地产新政”的此轮调控迄今已满百日。从新政实施效果看，市场的表现有些混乱，“松绑派”与“严控派”的舆论分歧悄然滋生。　　总体来看，市场呈现了量跌价滞的形态。新政实施之后，市场
成交量大幅下跌，价格并没有出现大面积松动，虽有个别楼盘降价，但整体价位仍在高位徘徊。与此同时，各地房租大幅度上涨，演绎出东方不亮西方亮的诡异一幕，隐隐地像有一种力量在用涨房租的手段驱动租房人变为购房人。　　自然地，市场上出现了两种截然不同的声音：一派高喊要松绑，一派则坚持严控。从“新国十条”的目标来看，“遏制部分城市房价过快上涨”已经初步实现，房价环比已经出现了下降，虽然只有0.1%，也似已成为松绑派的理由。而“切实解决城镇居民住房问题”的目标，以当前的房价收入比是无法解决此问题的，惟有降价一途，这也是严控派的基本考虑。　　资金决定了市场的繁荣。把严控与降价、松绑与涨价对应起来分析，不难看出涨价能带来利益的一方无疑就是松绑派的中坚。这一派主要是由地方政府、银行和开发商组成。这三方在房地产行业的高增长和高利润率中都有着直接的利益分配。　　一些地方政府成为松绑派的骨干，过分依赖卖地财政无疑是最主要的原因。需求不旺、市场停滞，土地出让收入会受到极大影响。据北京土地整理储备中心数据统计显示，“新国十条”颁布后北京出让的住宅用地楼面价明显降低，从新政前的12258元/每平米降至新政后的5085元/每平米。而土地流拍的现象也变得常见起来，北京甚至出现了一天内四块土地集体流拍的情况。　　房地产贷款历来是银行贷款组成部分中的较优资产，银行系统的高利润在很大程度上依赖于房地产市场的繁荣。此次新政使得房地产市场整体停滞，对银行体系的冲击表现在房地产信贷急剧下降。而在流动性过多的情况下，个人房贷是银行的优质资产，多套投资性房贷更是上上之选。新政收紧个人房地产信贷的政策直接切断了银行的一个重要利润来源。　　严控派主要组成是决策部门和普通群众。不管为了长远的经济发展所需要的更平衡的经济结构和更健康的金融体系建设，还是为了彰显政府关心民生的决心和执行力，在决策层面，在未来一段时间内实行严控房地产的政策应该是不会改变的。所以，近期市场上传闻“调控要转向”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”的时候，住建部、银监会和国资委立即给予否认，并强调会坚持严控方向。　　而决策部门的政策产生效果还需要地方政府来推行。一些地方政府从本身利益角度出发可能会站在政策的反面，与其他同盟者一起，想尽办法延缓政策实施或者抵消政策效果。如果不能有效地解决政策推行者与政策制定者在对待政策态度上的不一致问题，那么新政执行百日，还是更长时间，其效果不彰当是正常的。　　同时也应思考政策的合理性问题。如果我们还把房地产行业看作是一个市场的话，限制买卖数量，无疑回到了类似于当年的凭票供应和双轨制的道路上。　　这种筑坝式的防范资金对房地产行业造成冲击的做法，其更根本的原因在于资金流动性过大。而房地产作为投机的最好选择，无疑备受市场资金冲击。这种筑坝保护的方法，只是一种权宜之计，具有的是短期合理性。　　资金过量必然要寻找出口。当前一方面在绿豆、大蒜、艺术品等领域掀起一波波涨价狂潮；另一方面，投资者、投机者通过各种手段规避信贷政策，各地银行暗通款曲违规放贷，都是资金过剩的具体表现。因此改革货币制度，在货币发行上做到适量，而不是随意地宽松或者紧缩。设定一个比较简单而稳定的锚，以此为基础来考虑货币发行量，来确保通胀目标。否则，一松一紧，相关的政策也必然只是短期的。　　房地产新政百日，要检验的不仅是一个短期效果，更应该从长远出发，以此为契机，创造一个长期稳定的市场政策体系。　　(作者系浙江大学公共管理学院教授)