北京住宅装修建筑垃圾收费系列调查之二

为了彻底解开北京市各物业公司强行收取建筑垃圾费的谜团，将真相告诉已缴纳或即将缴纳家装建筑垃圾费的业主，记者先后采访了制定相关法规的政府部门和法律界人士以及部分业主。北京市建委：文件早就废止了，怎么还有人在收？ 记者首先将电话打到北京市建委进行政策咨询。接电话的北京市建委物业管理处王颖小姐听罢缘由，先是一愣，随后认真地说：“怎么，还有人在强行收取建筑垃圾费么？国家计委、建设部1996年颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》早就废止了，根据这个母本文件制定的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》自然也应该停止执行了。物业公司要是再拿着这些‘红头文件’到业主家中强制收取建筑垃圾费，显然不合现行法规。”至于国家计委、建设部制定的这个法规是何时废止的，北京市物价局、北京市房管局又何时出台了新的文件来替代，她说发布的文件太多，已经记不清楚了，要查文号，请记者直接找北京市物价局或发改委。北京市发改委：以前强制收取，现在按合约协商解决 记者拨通了北京市发改委12358价格举报电话。接电话的101号小姐明白记者的意图后，第一个反应就是只接受个案举报不接受采访，随后挂断了电话。眼看采访线索刚接上头又断了，记者有些于心不甘，便一次又一次地继续拨打12358。也许是被记者的执着打动了吧，101号小姐最终找来年龄稍长的104号大姐接受了简单的采访。她告诉记者：“北京市物价局和北京市房屋土地管理局1997年6月25日印发的京价（房）字[1997]第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》文件从2006年1月1日起已经废止了，以前强制收取的建筑垃圾清运费改由市场调节，即由物业公司与业主或者装修人、装修公司按合约协商解决。” “政府有没有制定这方面的合约范本？”记者问道。 “目前还没有。具体情况，你还是与市发改委收费处联系吧。”104号大姐随后挂断了电话。 据市发改委收费处的同志介绍，自打我国加入WTO以后，国家发改委和建设部在2003年11月13日就出台了新的《物业服务收费管理办法》，同时废止了原国家计委、建设部在1996年制定的与现时不相适应的266号文件——《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。此后，北京市发改委等部门根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，于2005年12月19日出台了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，同时废止了原先的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》。也就是说，已经废止的文件中关于政府出台指导价强制性收取家装建筑垃圾清运费的形式，从此演变为市场调节机制，即由物业公司与业主或装修公司（或装修人）在物业服务合同中协商约定，不再向业主强行收取，一切变得更加人性化了。北京市业主：我们被忽悠了，还没处说理去！ 但是当真令行禁止了吗？显然还没有。现实中，仍有不少物业公司因为业主对新出台的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》条款不熟悉，擅自向即将入住、等待装修的业主收取建筑垃圾费。而众多的业主也不明就里，稀里糊涂地就交了。 记者几乎采访了居家附近的所有社区，有通过电话了解的，也有扮作业主亲临现场的。记者发现，这些被访者进行装修时，物业公司几乎都还在收取一定的费用，时至今日，仍未停止。名义嘛，一个是可以退还的装修押金，另一个是不退还的装修管理费，这当中就涉及到建筑垃圾费，而且收费的幅度随意性很大。稍懂规矩的物业公司，尚能按照已废止的文件规定，以建筑物的自然间收取，包括厨房、卫生间和阳台，每间收取20元；会玩花样的还得加上所谓的税率，变成每间21元；管理混乱的则采用打统账的方式，按照建筑物的面积大小来收取，定价也没个谱儿，从一两百元到三五百元不等。当然，如果业主与物业公司人员熟悉或者是他们的亲朋好友，价格又优惠得简直让人看不懂，每套住房仅收20元，至多收50元。还有的物业公司，既不按照原先上面的红头文件行事，也不肯照葫芦画瓢，学一学相邻的物业公司的管理办法，而是根据业主家中装饰材料的档次来判断其贫富程度，然后随口开价，价格自然是不菲的，从五六百元到千把元不等。总之，在这个问题上，业主不是被搞得一头雾水，就是投诉无果。因此，听记者说建筑垃圾费已经不能强制收取了，好多业主心里都憋着一肚子气。华龙美树的刘大爷说出了大家的心声：“一入住就这费那费的，普通老百姓能搞得清楚吗？即便国家出台了新政策，也没人告诉我们呀！现在建筑垃圾费不能强行收了，可物业公司还是拿着过去的文件说事儿。我们被忽悠了，还没处说理去！”北京市律师：乱收费必须制止，百姓有权追偿 如果物业公司仍以已经废止的红头文件为依据向业主收费，是否有违我国的相关法规？业主又如何向物业公司追偿已缴纳的建筑垃圾费？记者就此采访了北京宏威律师事务所的孙建军律师。他明确地告诉记者：“用我们法律界的行话说，当地方小法与国家大法相冲突时，必须依从大法；当国家大法废止时，依据这个国家大法制定的地方小法必须随之停止执行。这是基本的法律常识。现在物业公司如果仍以废止的文件为依据强行向业主收取建筑垃圾费，显然是乱收费的行为，有关部门必须及时制止。”他接着感叹地说，建筑垃圾费虽然收费不多，但是其涉及面之广，在我国的物业管理史上是罕见的。 那么业主如何抵制这种乱收费，维护自己的权益呢？孙律师笑道：“方式方法很多，业主可以拿着新的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》文件，向物业公司说明事实真相，协商解决。物业公司答应退款最好，如果协商不成，可以通过法律途径解决，但必须在法律规定的有效期限内。也就是说，在两年之内，业主可以持所有废止的文件和新颁布的法规条文以及收款凭证，向法院起诉，要求物业公司退回所收取的建筑垃圾费，并补偿期间所造成的经济损失。另外，如果自己维权无效，业主还可以行政不作为和监管不力为由，将物价与房管部门告上法庭。”本报记者 吕立祥