中诚腾龙旅游基金成立旅游+地产盈利模式存疑

9月26日，规模达上百亿的中诚腾龙旅游文化产业投资基金宣告成立。这是迄今国内规模最大的旅游文化产业投资基金，据称，通过整合优势资源，未来5年可形成千亿的投资规模。该基金将专注于旅游文化领域，拟投资于具有最优质山、海、雪景观资源的度假酒店、主题文化公园、商业配套等项目，目前已在全国8个城市储备了10个投资项目。万达集团董事长王健林在新京报举办的“新战略 新驱动新发展_2012文化创意产业(北京)峰会”上透露，万达集团将在北京通州建一个文化旅游城，旅游城将集合文化、旅游、商业、酒店四大主题，预计2016年正式开业。据王健林介绍，这个文化旅游城位于通州文化创意产业园中，占地1平方公里左右，总投资达200亿元。远洋地产也在加快进军旅游地产的步伐。近期有消息称，远洋地产将在合肥收购皖投置业的两个项目，这是继远洋地产进军黄山桃花岛后又一动作。桃花岛是远洋地产试水旅游地产的探索性项目。远洋地产黄山公司总经理史志勇告诉本报记者，该项目更多是出于战略布局的考虑，实验的意味更大。据了解，桃花岛项目包括产权为50年的别墅、酒店以及部分酒店式公寓，以及150亩的黄山市级植物园。该项目从2011年10月开盘至今，共售出140多套，占当地别墅销售比例的85%。另外，包括恒 大、新华联、佳兆业、碧桂园等也不断加速抢滩旅游地产。但旅游地产的盈利模式仍然存疑。一位不愿意透露姓名的房企相关负责人告诉记者，据他测算，他所负责的旅游地产项目，就其中的住宅部分而言，利润水平与其他住宅项目相当，毛利率约30%。未来的景区门票在利润上也难有更可观的贡献。中国房地产协会副会长朱中一在第三届中国旅游地产软实力峰会上表示，旅游地产，一定是“旅游”在前，“地产”在后。开发旅游地产一定要坚持以自然资源、旅游资源保护和开发为主，反映出本地的自然特色和文化特色，防止同质化。一些旅游资源缺乏的城市，建设的
旅游产品同质化，没有特色、没有文化内涵，也没有太多生命力。朱中一调查发现，三亚基本上80%的以上的房子都是闲置的。而这主要是因为旅游产品的开发、旅游体系的建设相对滞后。南翔万盛文化有限公司执行总经理邹毅认为，当前包括房企等在内看好旅游地产，更多是看好所圈土地资源的升值。相比住宅市场投资的短、平、快，旅游地产投资多数是中长线回报。从这方面看，旅游地产前景一般。未来盈利的可能只属于少数派。兰德咨询总裁宋延庆认为，单纯以旅游为概念的圈地卖房模式难以为续。他认为，开发商大举进军旅游地产，尽管可以绕开招拍挂圈地，地很便宜，房价也不高，但当地市场是否能支持所圈土地的天量规模，是个很大的难题。“圈地风险很大。如果土地未如期熟化，政府是不会出让的;如果不能实现土地确权，就不能抵押，不能卖房。最终，可能前期投资因违约或换届而导致政府毁约。政府不怕，但开发商风险大。大好事必有大风险。”宋延庆认为，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地产真正的蓝海盈利模式。