华侨城负债存货双压顶资金缺口4.78亿元

“317.37亿元的存货和71.17%的负债率”，被喻为“财务最激进地产央企”的华侨城（000069.SZ）面临着负债与存货双压顶窘境。17日公布的年报数据暴露了华侨城高杠杆运作的“阿克琉斯之踵”，经过计算，公司的资金缺口已经达到4.78亿元。公告显示，截止2011年末，华侨城资产总额约为627.61亿元，
同比增长29.30%；负债总额约为446.67亿元，同比增长32.04%，资产负债率同比上升1.48%至71.17%。这一指标超过了国资委对于其控股企业有连续两个会计年度平均资产负债率不超过70%的最高标准要求，对公司再融资的制约不言而喻。实际上，高杠杆运作已经导致华侨城资产负债率连年攀升。根据公告数据统计，华侨城在2007年末、2008年末、2009年末及2010年末的资产负债率分别为61.49%、63.56%、65.83%及69.7%。与万科（000002.SZ）手握342亿元现金相比，华侨城目前持有现金61.3亿元，显得囊中羞涩。但更令人担忧的是，《证券市场周刊》记者发现，其短期借款金额从2010年的44.3亿元飙升至63.8亿元，一年到期的非流动负债从2010年的1.76亿元升至2.28亿元，不难得出，今年华侨城的资金缺口已经达到4.78亿元。负债率一直居高不下的华侨城近年来已经多次发行票据。华侨城集团2月中旬曾计划发行总额60亿元人民币的私募中期票据；此前2011年12月，华侨城集团就曾发行了14亿元人民币的公募中期票据，利率为5.08%；去年5月，也曾发行了利率为3.5%的10亿元3年期中期票据。另外在库存方面，据公告披露，华侨城目前的存货规模已由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史最高点，其今年将面临巨大的去库存化压力。根据其年报显示，存货中房地产项目金额为315.49亿，开发成本达到279.5亿，占到存货规模的88%，其中就包括今年华侨城重点推进武汉华侨城、天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸、上海苏河湾等五个项目。而剩余35.9亿则为已竣工的开发产品。究其原因，除华侨城布局的区域均位于受限购政策影响严重的一二线城市外，其产品开发的高端化也是面临滞销的主要原因。此前有报道称，华侨城位于深圳的高端项目香山里二期，从去年9月开盘至今仍有70%左右的库存，现在每月
成交量为个位数。并且，该项目大部分房源为一房两证的双拼房。有分析认为，双拼房在目前的政策环境下，市场容量很小，且对购房者的资格和经济能力要求很高，销售难度很大，目前双拼房的出路只有死扛政策。类似的情形也发生在上海，2010年9月开盘的华侨城西康路989号，截至今年2月29日只卖掉了5.5万平方米住宅中的3.4万平方米，自去年9月后单月成交套数从未达到过两位数。此外，华侨城的住宅产品价格偏高，在目前“降”声一片的市场环境下，其销售也明显受到阻滞。销售缓慢导致的直接结果就是存货增加，进而使资金链趋紧、负债率升高。面对存货压力和负债率升高后的资金紧张问题，华侨城近期已开始采取一些对应措施。3月9日，华侨城就在上海举行了新品发布会，将上海两大在售项目浦江华侨城和西康路989，以及将于今年重点推出的苏河湾项目，向外界作了大量推介工作。有分析称，华侨城大举推出上海项目，目的就是为了在如今楼市有回暖迹象的境况下，加快去化、快速回笼资金。另外，今年1月份，华侨城曾通过旗下在香港的融资平台华侨城亚洲向苏河湾项目注资22.3亿元。注资后，华侨城亚洲目前持有该项目50.5%的股权。当时外界人士就曾表示，此举是华侨城在资金紧张的局面下，通过另一平台注资苏河湾项目，从而加快该项目的开发进展，以期在年内能正式入市。而华侨城亚洲的高层也曾在今年2月底表示，在完成整个注资事项后，华侨城亚洲会按照50.5%的持股比例主导今后苏河湾项目的发展，今年将会先期推出部分公寓产品，而项目整体将在2016年完工。（证券市场周刊供稿）