3500元/平方米，广州商业地产挂牌价“5折酬宾”

广州市国土房管局正挂出饕餮大餐：珠江新城“绝版”商业地块M1-5出让公告，楼面地价为3500元/平方米，相当于以去年同类型土地成交价的5折“酬宾”。　　这仅是政府助推广州商业地产，多方资本伺机进入该领域的部分信号。　　热钱纷纷涌入。沉寂三年后，广州市政府及白云区政府重点扶持的“旧白云机场候机楼商业改造”项目近期复工；而广州太古汇年初正式动工之后，对外宣称将在40亿元的原投资计划上，追加10亿元。香港其锋有限公司则收购位于江南西路口的“烂尾楼”保华广场，计划投资超过10亿元。　　随着贷款利率的连续下调和广州商铺价格调整到位，新加坡凯德置地、泰国中央零售百货、新加坡ARA资产管理集团等境外投资基金，在广州商业地产市场上频现活跃身影。　　而曾经坚持“加大持有商业物业投资比例”策略的地产大佬，却选择了减速或者缓工。作为“猎德改造”的一大投资商，富力地产近期抛售珠江新城商业物业，无疑为“猎德”前景平添变数。而天誉置业则宣布出售广州天河商业项目的项目公司友邦80%的股权。　　一边是境外热钱涌入，一边是开发商战略急刹车，进退之间，广州商业地产谜题待解。　　国外基金在穗“浅水慢行”　　资本市场往往是翻云覆雨的精彩和重重疑云的黑幕相伴。　　上月中旬，美国基金A etosCapital终止了收购雅居乐惠州白鹭湖项目25%股权的行动，并要求雅居乐退还订金人民币12亿元，海外基金开始撤离广东的消息不绝于耳。　　与此同时，从事广州商业咨询的黄先生告诉记者，广州目前起码有四大商业项目正在与外资谈判，收购方除了中东资金外，还包括美国、新加坡等地的财团。比如，在广州至尊高尔夫球场等多个项目身影活跃的新加坡凯德置地，其于去年斥资10亿美元，成立私人资本运营基金，用于投资国内的综合用途商业地产。而同样来自新加坡的公司A RA资产管理集团，则在年报中披露，预计2009年在中国房地产的投资逾100亿元人民币。而据记者了解，今年在华投资商业项目40个亿的泰国中央零售有限公司，则表示“继续留意广州优质物业”。　　商业困局：酒香也怕巷子深　　在亚运经济助推下，广州城市化的迅猛进程给了投资商们一个值得期许的未来。而在戴德梁行商业部董事张智聪看来，合理的租金回报率应该是以利率为指标。在央行多次下调利率后，国内利率已进入下行通道，明显低于商铺的投资回报率，此时正是极佳的入市时机。　　但是，“受困于融资体系不完善、国际商家资源欠缺等各种因素，真正进入一个商业项目还是会遇到很多瓶颈。”高力国际商铺负责人朱志文说，这也是广州计划推出的商业项目，很多都要委托高力国际、戴德梁行等跨国公司代理招租的原因。　　酒香也怕巷子深，即便因成功运作香港“太古广场”而名噪天下的太古地产，其总经理郝继霖先生也表示，为了日后能引进更多的国际知名品牌和跨国企业进驻太古汇的商场和写字楼，太古汇已经和第一太平戴维斯、仲量联行等国际著名租赁代理公司签订合作协议。　　太古地产之所以在内地大手笔招募租赁代理，是因为其香港模式并不具备可复制性———太古在香港已掌握足够的资源，能够自己广招国际品牌，而在内地却棋输一着。“国际知名品牌一般会在香港和内地设立不同的经销商，对太古来说，同一个品牌的资源，基本不可能实现跨区域共享。”观察并实战商业地产多年的楚睿商业咨询公司CEO黄文杰说。　　港资地产商内地拓荒路径　　“寸土寸金的香港已经很难拿到地来开发。而商业地产不仅有楼可卖，还有楼可租，这种可持续发展的经营模式诱惑了一批港资地产商来内地拓荒。”朱志文说。　　据业内人士透露，眼下密谋举牌珠江新城地块出让的十几家公司多为港资背景，而珠江新城地下世界的全球招租项目，同样不乏瑞安地产、太古地产、新宏基等香港地产商急投“橄榄枝”。“港资公司在进行反周期投资，主要是大型商业类综合项目。”　　当市场普遍认为李嘉诚看淡内地商业地产的时候，他却出人意料地杀了个回马枪。在拿下地块两年后，李嘉诚计划投资百亿的内地最大商业地产项目——— 上海普陀真如城市副中心项目于4月正式开工。而李嘉诚投建的广州西城都荟购物中心一再缓工之后，也在这个节点上突然提速赶工、招商，“购物中心将于今年十一月进入竣工验收，年内计划开业。”该项目负责人表示。　　此间，李嘉诚劲敌太古地产抢先一步，在普陀真如项目动工的前一个月宣布，太古地产在内地拿到的第一个项目——— 广州太古汇将在原来40亿元的原投资计划上，追加10亿元投资。　　此番震荡无疑为后来者入市注入一剂强心针。业内消息传出，香港其锋有限公司收购位于江南西路口的“烂尾楼”保华广场，计划投资超过10亿元，用于商业改造。　　朱志文表示，这些公司的反周期投资并不是一时冲动，目前看到的“扎堆”只是数年前投资在目前的一个集中表现。　　当然，政策助推的因素不可忽略。　　记者多方了解到，广州地铁三号线在原规划中，只有地铁的一个出口与太古汇项目相连，这与太古地产的“把投资物业集中在铁路主要交会点的上盖”的投资策略相左，直到去年年末，广州地铁公司变动了规划，太古汇项目才进入实质性开发施工阶段。　　猎德村商业项目陷窘境　　透过声势浩大的商业项目建设浪潮，广州市人大代表、市人大副主任周庆强早在去年年底就表达过这样的担忧：贸然启动过快的整体改造，有可能引发烂尾工程。　　2007年9月，富力、合景的联合买家以46亿元总价、8095元/平方米的楼面地价买下了广州面积最大、总价最高的商业金融地块———猎德村商业金融地块。　　2008年1月15日，随着第一铲土的培入，猎德村改造工程正式破土动工。但猎德村刚刚拆迁完就遇上金融风暴，富力、合景均遭投行抛售。　　那么，“开发商还能拿得出钱来吗？猎德村改造会否因此受阻”？　　或许出于降低投资风险的考虑，富力地产、合景泰富力邀新鸿基加入猎德项目。据知情人士透露，新鸿基本打算通过融资方式筹得33亿元投入猎德村项目，但其融资方案未经批准。因此，坊间传闻，新鸿基拟退出猎德项目。　　记者致电新鸿基发展(中国)有限公司南中国总经理黄少媚，她否认了新鸿基将退出一说，并表示项目可能会分期开工，目前还在进行商业规划。　　坚守还是放弃？　　银根与地根的大腾挪，或许可以为富力地产化解经营危机。但对于更多的房地产商来说，商业地产并没有太多回旋余地，要么坚守要么完全放弃。　　同样受制于资金链及大环境，开发了广州威斯汀酒店的天誉置业近日发布的公告显示，以3.68亿元出售广 州 天 河 商 业 项 目 的 项 目 公 司Y aubond80%的股权，以此偿还雷曼清盘人要求返还的2.2亿港元贷款，完全撤离商业地产。　　而拿到旧白云机场候机楼商业改造项目15年经营权的广州市精都实业有限公司，因合同纠纷等原因停工两年后，近期复工。此时，“离2010年亚运前交付使用已无太多时日，一个月前才转手给高力国际代理规划建设，只好直接上马结构改建，砍去市场前期调研的环节。”高力国际负责改项目的朱志文说，该项目原为旧白云机场，有深厚的历史背景，故以“航空”为主题定位是最好的承接，建筑外观将保留原貌。　　据知情人士透露，按照当时协议，精都实业以40元/平方米/月的价格承租航站楼，按照初步规划的10万平方米建筑面积计算，每月要付400万租金，15年则要7.2亿元。原来计划2008年投入使用，前期招商建设已经投入3亿-4亿元，“现在，施工改建又得花去两年，这样一个大型的商业M all，还需要7-8年的培育期，经营者面临的挑战不言而喻。”广州商业观察家黄华军说。　　这种盈利失衡的背后，是地方政府联合民间商业力量推动城市建设。中国宏观经济学会秘书长王建为此给出的理论支撑是：只有加速推进城市化才能使中国经济摆脱长期陷于谷底的危险，这是唯一道路。　　与商家追逐经济利益的急切相比，政府提供的公共服务开发热情相对萎靡，商业交通配套建设相对迟缓。从这个角度来看，坚守还是放弃，不仅仅是着眼企业自身战略发展的问题。　　　　　本报记者　肖昕　　专家观点　　清华大学国际商业地产运营商办公室首席分析师朱凌波：　　没足够的资金支持，请您不要草率玩商业地产　　在清华大学国际商业地产运营商办公室首席分析师朱凌波看来，持有商业物业必须有长线的充足的资金支持。　　“这种资金支持，是指除了资本市场上的融资以及自有资金以外，还必须有配套的资金体系，比如银行可以提供中长期的商业物业的开发贷款，非银行金融体系比如不动产信托等中长期稳定的品种的支持。但这些资金配套体系在国内仍然很缺失。”朱凌波说。　　与住宅不同，商业地产无法降价在短期内带来现金流的回报。当实现短期回报的要求大于长期回报的战略时，富力作为本土房地产商的领头羊，减持商业物业成为他们无奈而明智的选择。从2006年开始，富力地产CEO李思廉在制定三年规划中表示，富力地产将逐步增持商业用地，预计三年后，达到“在营业收入中，75%来自楼盘销售、25%将来自租金收入”的规模。　　三年之后的今天，迫于宏观环境的压力，富力战略急刹车——— 暂停增加经营性物业持有的策略，包括原先准备开工建设的几个酒店项目、几个大型商业项目都已经暂缓开工或放缓施工。甚至，富力将位于珠江新城的2.2万平方米富力盈泰广场写字楼以5亿元人民币价位，转手卖给国开行。　　这是一个艰难的选择。　　　　　　　　　　　　　　　　　肖昕