18.5万公顷住房告急：地方商务用地补缺宅地出让

田新杰　　今年住房用地计划供应18.5万公顷，住房用地翻倍增加一直是判断今年及后几年楼市基本面的核心数据之一。但实际上，18.5万公顷中有多少是住宅用地，是个未知数。这将推翻此前业内普遍对“18.5万公顷，宅地大增”这一楼市基本面的判断。　　8月2日，国土部有关部门提及：用作住宅、商业或别的房地产用途，最后都统称为住房用地，准确的数字要到年底供应完成后才能出来。　　8月3日，国土部土地利用管理司司长廖永林在接受本报记者电话采访时也坦言，由于各地上报利用规划时难以详细确定具体地块的比例，最终18.5万公顷中有多少是真正的住宅用地，“我现在无法给你确定的说法。”　　事实上，在国土部最新披露的《2010年1-6月全国住房用地供应情况汇总表》中记者注意到，在上半年5.6万公顷的实际供应量中，全国不在保障房、棚改房、中小套型商品房用地之列的“其他”用地高达14031.6公顷，占25%，远超保障房和棚改房用地所占比例。　　廖永林透露，国土部目前正在进行相关政策研究，预计8月份将就土地供应计划编制出台全新的规范文件，分门别类统计和监督供应完成情况。届时，国土部就能据此明确哪些地方的哪类用地供应计划没有完成。　　18.5万公顷住房用地被误读　　4月15日，国土资源部公布今年全国住房用地计划拟供应量超过18.5万公顷，与去年和前五年平均年度实际供地量相比有大幅增加。其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。具体地说，保障性住房用地24454公顷，与去年相比增加1倍多，加上棚户区改造用于保障性住房用地的20462公顷，用于解决低收入住房困难家庭的用地占住房用地总量的24%；中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量(76461公顷)。　　然而，国土资源部7月27日公布的数据显示，上半年全国土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%，房地产开发用地供应同比增加98.4%。根据各地上报数据，全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团2010年1-6月住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量(2.4万公顷)相比增加约135%，同比增幅较大的省份有贵州、北京、江西、黑龙江、宁夏等。　　随后有研究人士对增加比例提出质疑，认为国土部的说法自相矛盾：全年指标比去年供地量增加80%，而按18.5万公顷，应是增加137%。　　国土部8月2日对有关媒体的官方解释中提及：并不清楚每个地块具体是用作住宅、商业或别的房地产用途，都统称为住房用地，18.5万公顷土地供应只能笼统地称为住房用地，并不能细分出住宅的量有多少。这彻底颠覆了此前业内对18.5万公顷住房用地就是各类住宅用地的理解。　　“住房用地不等于住宅用地”，这是国土部这次提及18.5万公顷中涉及各类非住宅用地时的一个解释。不过，记者查阅4月这一供应计划宣布的相关公开材料，并未有相关的说明，更没有提及其中涉及非住宅类土地。　　“在实际供应完成前，无法知道18.5万公顷中住宅绝对的数值和比例。”廖永林表示，至于其中是否包括纯商办等的非住宅用地、比例会有多少，目前也无法给出确定说法。　　而记者仔细研读上半年的住宅用地供应情况汇总发现，在上半年5.6万公顷的住房用地中，保障房(廉租房、经适房)用地共5945.8公顷占不足11%，棚改房(保障房、中小套型)共6595.5公顷占比不足12%，不过“其他”用地却高达14031.6公顷，占比25%，其余的则是中小套型商品房用地(普通、限价、公租)。　　对于“其他”包含的用地类型，廖永林告诉记者，包括一些高档商品房用地等多种土地类型。　　地方商用地块出让补缺？　　高力国际最新报告指出，目前销售低迷以及市场预期的不确定使得部分开发商放慢住宅土地购置计划，近期富力与远洋地产纷纷表示将在未来一段时间停止购置土地。　　上海浦西一家具有土地一级开发及转让资质的国资房企负责人就向本报记者透露，今年原计划出让数幅住宅用地，但由于调控，宅地市场不景气，目前已经搁置了宅地出让计划，取而代之的是将出让部分商业用地迎合市场的商业地产投资热。　　相对而言，商务用地近期的整体表现出现赶超宅地之势。　　如果有更多的地方政府作出类似的“停宅地供应以商办代之”调整，原先上报给国土部的共18.5万公顷住房用地中，非住宅用地的比例无疑将大幅增加。　　而以目前的体制，国土部对这样的调整，似乎并没有直接有效的限制办法。　　换言之，问题的根源也不在国土部，而是这个供地体制。由于地块不同性质用途用地的比例最终由各级地方政府决定，即使国土部有18.5万公顷的体量汇总，却无法完全决定其中的结构，只能在供应完成后进行统计得到一个结果。　　“在住房用地中非住宅部分比例变数最大的，可能要数城市综合体地块，尤其是一些大中型城市的众多此类土地，非住宅部分比例可能会出现较大变化。”廖永林表示，最初上报供地计划时，有些地方政府会把商办用地一并上报，最终被统计在18.5万公顷中。　　国土部酝酿的新文件，剑指地方政府在土地供应中的“嬗变”。　　围绕18.5万公顷住房用地的另外一个问题则是“能否完成”。在上半年大部分时间里宅地市场延续去年火爆的情况下，全国仅完成不足全年计划的30%，在调控下不断降温的下半年宅地市场中，70%的指标显然任务兼具。对此，廖永林仅透露，“国土部将实事求是地公布最终完成情况。”