冯仑新论：万通要吃软饭挣硬钱

“最近10年，作为公共政策的房地产政策出现摇摆，一会儿摆向坚持支柱产业、经济增长点，承认和肯定住宅商品属性和消费品属性、投资属性；一会儿又摆向另一个极端，就是减少它的投资和消费属性，更多把重视其作为保障品的属性。”近日，万通地产董事长冯仑分析楼市调控的政策背景时如是说。　　5月13日，万通高层开了两个小时的会议，专门探讨此轮调控下万通的应对策略。结论是：“吃软饭，挣硬钱”，在运营能力、资产管理能力上去竞争。　　冯仑表示，现有房地产政策的确切指向，两年内难以清晰。　　“政策的两极化钟摆”　　冯仑提出，房地产市场，就像用相机拍照，可以近距离，也可以拉远，焦距不同，看到的细节也不一样。　　“要看清楚房地产，应该把距离拉远一点，拉到10年前左右。”冯仑指出，1997年的房地产政策，是把房地产培育为新的经济增长点，作为经济增长的一个引擎，进而发展为整个国民经济的支柱产业。这种政策背景导致了两个明显特征：第一个，地方政府和中央政府，包括银行金融，全部是通过房地产推动中国经济做大，并且解决就业。第二个，快速解决住宅的商品化问题，通过房改，把住房保障性功能、福利性功能取消，变成投资品、消费品，形成内需市场，并且通过按揭贷款带来巨大的内需增长。　　上述政策思路，在推动住宅建设方面成绩斐然。其间，中国城镇人口增加了近3亿。到去年为止，我国城镇居民人均住房面积已达到22平方米，有些城市达到28平方米。而1998年全国城镇居民人均居住面积仅有9.3平方米。　　但是，毕竟住宅还有一部分保障性、福利性的要求，因为社会总有一些中低收入人群，一些暂时属于创业的年轻人，或者夹心层等等，买不起房。这部分群体对房价的上涨最为敏感。“所以，我们的政策在最近五六年就出现了摇摆。”冯仑认为，其中有一个规律，经济不好的时候，住宅商品的消费特性、投资特性强化，而把保障和福利特性弱化，前两年就是典型的这种情况。而经济情况转好，就意味着房价高，于是又摆到保障和福利这头。现在就是如此。“最新的这轮政策调整，显然摆到了后一个极端，最大程度地扼制的商品属性，几乎不承认投资的特性，更强调福利性、保障性。”　　但冯仑强调，房地产公共政策没有好坏之分，也没有对错之分，关键在于选择。“房价在去年年末确实涨得太快，跟购买力增长脱节。”但冯仑仍然建言，政策出台之前，应有更多的事前博弈。“通过充分博弈，对于政策产生的很多问题都有预判，并且有相应的解决方案安排，而不是事后博弈。”　　此外，冯仑认为，政策钟摆背后深层次原因在于中央和地方的财税关系，这应是宏观调控要解决的核心内容。　　“吃软饭，挣硬钱”　　房地产调控下，开发商自有其生存之道。冯仑说，万通不会与其他企业比拼开发规模，目标是跑赢市场、跑赢政策、跑赢竞争对手。“怎么才能跑赢呢？我的说法是‘吃软饭，挣硬钱’，就是通过创新和变革，来创造一个更大的生存空间。”　　冯仑透露，万通一直希望能避开经济周期和政策波动的不确定性影响。“上一次危机，我们就在讲用变革和创新应对经济周期，这是一以贯之的思路。”　　据记者了解，为了建立创新体制，在今年过了春节以后，万通董事会作出了两个重要决定，一是将每年营业额一部分提出来做研发，二是每年发布新产品。企业发展要挣脱经济周期的束缚，最终能够“吃软饭挣硬钱”。　　所谓的“吃软饭挣硬钱”，用冯仑的话说，就是“中期持有、能力导向、资本权益为核心、收入多样化。”他举了个例子。万通地产自有的万通中心D座和服务公寓，在2009年CBD写字楼空置率达30%的情况下，不仅基本做到满租，而且租金是除国贸中心之外最高的。也就是靠软实力、服务能力挣到了坚实的利润。　　但公司转型需要时间。冯仑透露，万通在向美国模式的转型之路上已经走了两年，有两件事是成功的。一是运营能力有所提高。二是负债降低。从控股公司（万通实业）到上市公司（万通地产），负债率都比较低，目前，万通实业只有不到20%的负债，“这样，我们未来就会有很大的弹性。”　　根据公司2009年年报显示，截至2009年12月31日，万通地产的资产负债率约为65%。　　同时，冯仑也承认，一个公司的财富管理和资产管理转型时间则要更长一点，他给自己的时间大约为10到15年。“必须要有这样一个时间积累，新鸿基、李嘉诚都是这样转的。”