房地产新政下的炒房路线图

中介为聚人气街头揽客。(图片来源：北京晨报首席摄影记者 吴宁/摄)　　炒的是房子 钻的是空子　　故事从一个帖子说起。“国十条”和“京十二条”出台之后，一片叫好声中，突然崛起了“一个炒房人的终极预测”，声称“此次调控将会彻底失败”，并列举了五点理由，归结起来就是“其实国家要调控的只是不想让全民炒房，真正炒房的人是不管的！”　　实际上，“五一”之后，房地产新政带来的短暂混沌逐渐拨云见日，坚定的“大炒客”们也开始了新的谋划，自2004年起，每一次新政之后房价都是一轮更猛烈的反弹，已经让他们坚信：这一轮的调控不过是又一场欲扬先抑的大戏，对他们来说则是新一轮饕餮盛宴的前奏。　　给银行做样子贷款炒楼　　手段：打着开公司的旗号哭穷　　声音：厂里的机器在转、工人在忙，可那是亏本的，但我得做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。　　“假期聚会，听说一个朋友用开公司名义贷款出来的钱，继续投向房地产。”在某科技园发家的陈老板向记者表示，最近公司贷款似乎变得容易了。　　实际上，由于房贷受到严格限制，而一些地方因为担心“消费贷款”流入房地产市场，也进行了相应的控制，导致银行整体放贷速度大大减缓，而上面的闸门却没有关闭，银行方面放贷的压力已经开始显现。　　“怎么才能把钱贷出去呢？”深圳一位银行放贷主管人员最近连连向记者抱怨，近段时间的种种限制已经让他们完不成任务了。而两个月之前，他的同事一直在抱怨吸储的任务完不成。　　“贷给公司显然是绝好选择，符合政策要求，尤其是中小企业，这是政府倡导的。”一位业内人士表示，而对于深谙此道的人来说，更改贷款资金用途早就轻车熟路，所以这是一次绝好的机会。　　“给银行做做样子，拿到贷款，然后去炒楼。”北京大学企业商学院研究中心主任赖伟民表示，他在各地给企业老板讲课，而这些学员中很多人都是这样“经营企业”的。　　为开发商注资协议拿房　　手段：联合开发商制造房源紧张、购买者追涨局面　　声音：开发商资金链出现问题，正好是我们向开发商注资并以低价吃进的大好机会，这将大大提升我们的“议价能力”。　　“我们都有自己的公司，银行有授信额度，可以以实业名义贷款，也可以用现有的房产作抵押，根本不需要按揭贷款。”而在陈老板看来，资金不是问题，其他完税证明等方面的规定也没有任何意义，搞这个的人多数都在很多地方交过税，“这点钱对于炒房利润来说太少了。”　　据介绍，不同于散户炒两三套房、拼命工作或者东挪西凑还房贷，“大炒客”基本都是通过大量“自有资金”直接寻找开发商合作注资，在开盘前就协议买下几十套房，开盘之后互相哄抬，造成房源紧张、购买者追涨的局面。　　而这个“自有资金”的来源，真正是自己钱的并不多，很多都是民间集资或以其他贷款转移过来的。对很多大户来说，经过五六年的培育，资金供给的链条已基本形成，维持一个周期的运转没有任何问题。　　“新政之下，中小房产商肯定会陷入资金困难，而这正是大好机会啊！”陈老板介绍。　　“一旦政策放开，被压抑的需求肯定会急剧放大。”据介绍，按以往经验，他们只需撑过一年半载的调控期，政策一放开，他们在房源、开盘价及二手房挂牌价上“略施小计”，购房者肯定是“刚听到还没见到便宜的房子”，就陷入追涨的恐慌心理，报复性反弹也就顺理成章了。　　目前，他们面临的问题是如何抄底，以及去哪儿抄底，而这牵扯到新政在各地方政府的执行情况以及延续时间。　　二三线城市承接苦果？　　揣测：非一线城市的调控睁一只眼闭一只眼　　声音：调控的结果肯定是炒房者再次抄底一线城市，同时拉高二三线城市。　　“据一些内部消息，这次的调控只在部分一线城市实施，在原本房价不高的二线城市根本不会实施。”一位号称有60余套房的炒房者认为，对“国十条”的执行以及相关细则的制定，一线城市可能会严格，二、三线城市肯定会睁一只眼闭一只眼。　　据了解，目前业界持此种观点的不在少数。“卡住土地就等于卡死投资，谁愿意被卡住呢？”一位分析人士表示，一线城市发展模式造成一个观念，哪个地方土地卖得多卖得贵，城市化进程就快，可以吸纳更多资本，二三线城市的城市化进程本来就慢，当然都不愿意停止。　　“虽然现在二三线城市价格上涨有限，但租售比高，稳赚不赔。”一些炒房者甚至揣测，此次政府调控的目的就是限制一线城市房价过快上涨，带动二三线城市的土地价格及城市发展。“你说北京房价多少钱算贵？其实一线城市的价格并不是多大的泡沫。”上述人士称。　　不管结果如何，一线城市的报复性上涨已是“众望所归”，而二三线城市也成了砧板上的鱼肉，万事俱备，只欠东风了。　　宏调政策立竿见影？　　行情：炒房散户受到很大限制　　预测：调控效果显而易见，下一步就是房价下降了。　　“大炒客”显然没有收手，而是挟更多资本伺机而动，但令人奇怪的是，半个月来，有关宏调政策立竿见影的报道不绝于耳，“温州炒房团退出”、“太太炒房团收手”的消息成了最常见的主题，而各中介机构出台的数据也在支持这一论点。　　“到4月初，每个周末几乎都有几十个电话找我，都是以前的同学、同事问投资房子的事情，现在一个都没了。”我爱我家副总裁胡景辉介绍，此前的房地产市场显然已成了“全民炒房”的局面，至少有6到7成交易是散户在炒，调控措施出来之后，对这部分人形成了很大的限制。　　而中原房地产市场研究总监张大伟则表示，目前市场上有40%的购房者为投资、投机客，其中更是有90%的投资客选择贷款，停发三套房贷将对10%左右的投资、投机客起到明显的抑制作用。　　“政策尽快退出”的阴谋　　行情：八五折的房子比打折前还贵　　预测：让房子以合理价格进到“自住型购买者”手里，难。　　针对“炒客们”挟产业资本暗度陈仓的说法，胡景辉强调：“采用与政府对抗的做法，只会引来更激烈的调控措施，对整个行业的伤害也会更大。”正是这点大概已成了行业的共识，因此地产商的“谄媚”做法已然出现，深圳已经出现85折的楼盘，不过正如随后一篇调查所言：“对比该楼盘4月初的报价，打完折居然还比那个价格更贵了！”　　不过这并不妨碍相关统计数据对房价调控政策的反馈：“房价已经开始下降。”　　“从行业角度来说呢，自然希望房价能尽快调整到位，好让调控政策早日退出以降低对行业的伤害。”胡景辉表示。　　实际上，记者在采访中发现，整个地产业界以及炒房者，无论是抨击还是支持调控政策的，话语背后的潜台词都是“政策应该早日结束”，而其中的玄机，显然不是期待有个房子住的老百姓所能参透的。　　“从政府来说，显然是尽快让房价回到合理区间，促使炒客离场，形成自住型为主的住房市场。”一位业内人士笑言，房价下降并不容易，而即使“报价”下降了，要想以合理价格进到“自住型购买者”手里，那就更难了。　　晨报记者 周治宏　　■记者手记　　警惕房产商炒房者绑架舆论　　与过往每一轮房地产调控政策出炉时一样，半个月不到，“
成交量萎缩”、“各地炒房团退出”、“房产商坚持不住了”的消息就充斥了媒体。中国有句古话叫　　“会哭的孩子有奶吃”，房地产行业显然深谙此道。“公然对抗会引来天雷”已成了行业共识，低个头、示个弱再拉上家居、建材等小弟一起哭一把，这又算何难事呢？　　而目前国内的地产行业，不仅吃这碗饭的人自己会哭，多年的高额利润还让他们有足够的粮饷发动“专家组”、中介机构以及媒体一块儿哭。因此，半个月不到，他们就成功让全社会沉浸在“政策再不退出地产业就扛不住了”的舆论氛围之中。　　但是，任谁也想不明白，连从业者自己(如任志强)都高喊“地产业就该有暴利”的行业，在一项并不要紧的政策出来不到半个月，居然就扛不住了，弱不禁风的程度甚至超过了沿海的出口加工制造业，要知道当年遭遇全球金融危机，他们还撑了一年多呢！　　正如一位教授担心的，这轮调控实际上是中央回应民间不断高涨的呼声，“给老百姓居者有房的希望”，一旦民间呼声没了，取而代之的是房产商的“哭喊声”，政策短期退出是必然的，报复性反弹也就指日可待了。　　“国内的房产商被惯坏了，利润低的项目都懒得做。”该教授认为，更严厉的政策不出台、政策周期不持续三到五年，绝对打不破房产商和炒房者的利益联盟，更别提让暗度陈仓的产业资本离开市场了。　　晨报记者 周治宏　　怪象1：有人狂抛盘有人急囤房　　惊恐资金在流出，嗜血的资金在流入。“如股市一样，有人抛盘，有人逆市建仓坐庄。”在等待楼市调控另一只靴子落地的过程中，炒家已经出现了分化，资金杠杆率较高的炒家开始选择性抛盘，而部分炒家则做起了提前抄底的打算。　　事实上，房地产调控政策出台的当天，北京就出现了单个项目一次性抛售30套住房的案例。在进入此轮楼市调控周期后，类似抛盘离场的事情天天发生。这些抛盘暂时离场的人多有外贸企业背景。就在国务院出台新“国十条”当天，杭州有人一举吃进了25套房子。此外，温州的一个家族资金正与杭州一处在建楼盘的开发商协商，打算以8折的价格，团购其中300多套房屋。　　怪象2：甘愿违约也不买跌价房　　随着二套购房贷款政策出台，二手房市场出现变化，不少已交定金的购房市民宁可违约也要退房，也有一部分因为政策变动买卖双方打起官司，或者其中一方处于进退两难的境地。　　张先生4月初在通州购买了一套60平方米的二手房，是从一家中介公司手中购买的，当时交了2万元钱定金。不过，随着楼市新政的接连出台，通州二手房价格开始降价，张先生的二手房周边的二手房价每平方米跌了1000多元，权衡之下，张先生放弃2万元的定金。　　在北京，据北京中原统计， 4月15日以后，买方违约现象集中出现，二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%，以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占买房违约总数的80%。　　怪象3：经适房跌价无人问津　　从4月27日很多经济适用房主得知政策收紧以后，不仅自己家庭内部交易明显增加，市场挂牌量也非常明显地上涨。　　在回龙观龙跃园经济适用房小区有一套2005年购买的142平方米大三居的陈先生最近非常着急，从4月27日一听到经济适用房政策要收紧就打算赶快卖了，本来就一直出租的这套房产因为超过140平方米，陈先生考虑如果自己过户给家人，不仅要缴10%的综合地价款，还有3%的契税和差额5.5%营业税。　　而且最近宏观调控政策这么多，不如找买家出手，虽然原来市场价最高到了15000元每平方米了，但是到周围好多家中介挂牌好几天，一直下调价格也没人看房。最近已经下调到了13000元每平方米，依然没人看房。　　怪象4：“假离婚”“隐婚”购房　　在如何规避新政中“一个家庭一套房”的问题上，各种奇形怪状的招式都出现了，“假离婚”和“隐婚”成了最常操作的手法。　　“很多人已经看好了第二套房，政策一出，就得首付50%，夫妻一合计就去办了个离婚，拿到房本了再复婚。”据不完全统计，类似荒唐做法，从4月中旬出台调控新政之后，北京市已经出现了十几起。　　一些中介还称，由于民政局登记结婚的系统与银行办理贷款等其他系统并未联网，完全不用担心被查出，如果自己的户口簿并未更改过婚姻状况，依然可以作为未婚人士购买住房。　　晨报记者 邢飞　　周治宏