小产权房屡禁不止的背后：商品房价降不下来

作者：■本报记者 辜璟　　　　5月4日，国土资源部执法监察局局长李建勤在新闻发布会上表示，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。　　5年前，小李在北京东五环买了一处小产权房，房价是4700元/平方米，而周边的商品房均价已经是8000元/平方米。当时小李大学毕业3年，家境不算富裕，在家人的帮助下，他全额买下了一套80多平方米的房子。　　2007年6月份，小李和妻子正式入住这套房子，至今已经3年了。在他看来，至少从房子的质量、户型设计、物业管理方面来看，这套房子和其他商品房没有任何区别。“唯一不同的是这是一套小产权房。”小李说。　　关于小产权的处理问题，国家以及地方已经多次出台政策，不过在小李眼中看来，多是雷声大雨点小。他笑着告诉记者，他买的是小产权房，5年前，他就想得很明白了，即使国家现在密集地出台房地产调控政策，“这个问题也从来没有困扰过我。”　　火爆的小产权房市场　　回忆购买过程，小李觉得有些巧合。“当时我在附近遛弯儿，发现这个项目在售楼，过去问问，觉得挺合适的，就筹钱来买了。”原来，一般小产权市场的房子因为不符合国家法律规范，不会大肆宣传或者做广告。“连售楼小姐都说，像我这样没有任何背景，一个外地人能买到这样的房子很少见。”小李说自己是误打误撞地买到了房子，甚至还有一些侥幸的感觉。　　非官方统计显示，目前全国有66亿平方米小产权，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。还有统计显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占了20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高达40%到50%。　　尽管小产权房不受法律保护，然而相当于同地段商品房1/2至1/3的房价，还是吸引了不少消费人群。甚至不止是小李夫妇，小李的爸妈在老家石家庄也购买了一套小产权房。对于他们来说，买小产权房的原因很简单，“因为商品房房价太高了，我们普通老百姓负担不起”。　　小李给记者算了一笔账：“这套房子可以算是我们夫妇的第一套房子，我们就是用来自住的，没有考虑过投资的因素，所以不担心上市买卖的问题。退一万步说，如果以后有钱买房了，小产权房的租售比也比较划算。”　　显然，一方面，商品房高不可攀的价格，让不少城市居民开始选择小产权房，形成了庞大的买方市场；另一方面，一些乡镇在商品房价格飙升的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。　　风险不断加大　　实际上，小李从来没有忽视过小产权房的风险问题，甚至在购房前已经做好了充分的准备。“最坏的打算是几十年后，国家出台新的规划，把我们这片房子给征收了，到时候我和老婆净身出户。”　　小李说，当初买房时，售楼小姐承诺5年后乡里可以将宅基地申请变为经济适用房用地，也就是说5年后他们就可以拿到产权证。不过3年过去了，一点儿眉目都没有。　　在便宜的背后，小产权的问题也很多，由于盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续，所以没有法律的保护，经常容易引起纠纷和官司。　　小李的担心不无道理。两年前，北京市第二中级人民法院曾对一起小产权官司作出终审判决，甚至被称为小产权官司第一案。　　2002年，北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家，几年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当地的房价也是一个劲儿地往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋，结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付93808元房屋补偿，画家90天以内腾退房屋。　　在法院看来，农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上，对宅基地农民只拥有使用权。所以，他们只能把自己的私房卖给本集体的农民，而不能把私房卖给这个集体以外的任何人，哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。　　“优点是便宜，缺点是没有保障，没有保障就表示你的房子没有国家给你的产权凭证。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，“小产权房最可怕的是所在区域的规划可能就不是国家的统一规划，将来可能面临这一片都要拆除，这时候你就要涉及到补偿问题，这就是一个很复杂的问题。”　　屡禁不止的背后　　2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。　　2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。　　2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。　　2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。　　对于小产权房，国家的态度一直很明确，就是严厉禁止。只是事与愿违，小产权房却发展迅速。“今年如果不清理，城镇化进程加快之后，问题会进一步蔓延，范围会进一步扩大。”国土资源部部长徐绍史在今年初的一次工作会议上如是表示。　　“全国有那么多小产权房的老百姓，国家不会说让我们无家可归吧。”在小李看来，国家接二连三地出台政策，而且确实表示了一定的决心和力度清理小产权房，但是对于已经既成事实的小产权房来说，国家应当会出台一些相应的政策，帮助他们，“虽然法律上的确小产权房有风险，但是执行政策的时候还是会有一定的难度。”　　显然，小李代表了大部分购买小产权房的人的看法，国家三令五申不给小产权房喘气的机会，然而“违法建筑”却接连出现？一个主要原因是政府对违规开发的惩戒力度不够，没有壮士断腕的决心，让小产权房的建造者有机可乘。而随着国家对小产权房打击力度的加强，购买小产权房的人群无疑只会越来越少。　　对于后来者，小李还是诚恳地劝阻不要买小产权房，“毕竟是一个赌博。”他告诉记者，如果房价降下来，还是会考虑买一个商品房，“这个才是最保险的。”