山西游资转战北京上海等一线城市商业地产

种种迹象显示，在住宅市场遇冷后，山西等地最具代表性的民间投资力量正把目光瞄向北京、上海等一线城市的商业地产项目。与江浙炒房团偏重投机不同，山西能源企业主投资房地产主要出于避险需求，即看重投资保值作用。　　北京今年第一笔商办物业整体收购　　就在4月份中旬楼市新政出台不久，紧邻北京昆仑饭店核心区域的中莎广场(即琨莎中心二期写字楼及商铺)成为今年北京房地产市场的第一笔商办物业的整体收购。在住宅市场因楼市新政而几乎陷入休克状态时，中莎广场正在成为一个信号，预示商办物业正成为山西等地民间游资的新出口。　　据本报记者了解，中莎广场的收购者高和投资基金具有比较特殊的背景。高和投资董事长苏鑫将高和定义为国内第一只专注投资商办物业的私募基金，而中莎广场的主要目标客户则是将“避险”作为投资第一要素的安全性资本，但高和投资董事长苏鑫并没有对媒体透露此次收购的具体金额。　　高和投资最主要的资金募集来源其实就是以煤老板为代表的山西民间资本。因此，中莎广场实际上是山西民间资本在2010年于北京市场的第一次整体收购。面对严峻的宏观调控，山西的民间资本意识到“抱团避险”的必要性，于是山西民间资本基金化后把目光从住宅转向商业地产市场。　　高和投资董事长苏鑫对中国经济时报记者证实，中莎广场目前为已落成的商办物业，包括写字楼和底商，面积约为2.5万平方米，预计6月初即可开始销售。高和投资作为北京方恒置业有限公司琨莎中心项目的战略投资方参与该项目，同时提供资产管理服务。　　“安全性资本的投资偏好是商办物业，他们从不炒房，只是担心通胀，简单的想法就是把‘手里毛了的票子’变成不动产‘存起来’。今年我们是看好北京的商办物业市场的。原因一是在目前高波动高风险的地产市场中，关键是避险，要重点考虑安全性；二是商办物业没有受到政策打压。”苏鑫表示。　　事实上，高和投资的第一单投资是于今年初收购了凯德置地开发的凯德华玺几千平方米底商。高和投资在收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行了统一的形象设计，再出租给星巴克等品质较高的租户，然后带租约出售给买家，从而实现了较高的溢价。苏鑫称这种带有资产管理性质的投资方式为资本的“精装修”。　　他表示，将投资与资产管理结合，主要是考虑到安全性资本的诉求，因为安全性资本最看重的是投资保值，以及稳定的租金回报。资产管理则能够保证项目的品质在基金退出后不出现下滑。为此，高和在收购中莎广场后，也将对租户设立门槛。　　为何青睐商办物业？　　相关统计数据显示，目前北京高档公寓的租金回报率仅为1%——2%，而写字楼和商铺租金回报率可达4%—5%，“商住价格倒挂”现象极为严重，商办物业价值被低估。　　为什么山西游资会看上商业地产？高通智库首席分析师张宏认为，在北京、上海等一线城市，写字楼价格与住宅价格倒挂现象严重，这主要是因为写字楼短期内的投资回报率不如豪宅。不过，住宅市场预计在未来调控政策影响很大，投资由此可能转向写字楼。在二、三线城市，核心地段的写字楼价格是高于住宅价格的，这是一种较为正常的现象。随着此轮调控针对一线城市住宅市场的力度更大，商业地产与住宅市场的价格倒挂情况有可能会扭转。　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，REITS有望在今年出台。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商业地产持较为宽容的态度。商业地产的发展对政府维持稳定税收也是有益的。REITS出台对商业地产投资提供了出口，有望拉动商业地产价值上涨。商业地产预计在今年迎来较好的发展机遇。　　高和投资董事长苏鑫认为，目前连续出台的调控政策令市场陷入观望，但是充裕的资本仍在寻找投资出路。市场普遍认为住宅价格上涨将受到严重抑制。在首付比例调整后，投资住宅的条件与投资商业地产的条件已经基本相当了。而北京的一线城市同等地段的写字楼价格却低于住宅价格。商业地产的性价比优势已经显现出来。　　苏鑫说，另一方面，资本具有不同的属性。在北京市场，来自山西、内蒙古资源矿产行业的安全性资本往往是支撑商业地产的主要投资动力。安全性资本并不要求短期的高回报，而更看重长期的资产升值潜力和稳定的回报率。因此即使在住宅市场陷入低谷的时候，一些核心地段的商业物业仍能取得较好的销售业绩。　　“目前，北京市场上的可售写字楼项目十分有限。北京市建委预计在近期出台新政，拟对购物中心等商业地产项目禁止散售。如此，已经取得预售许可证的写字楼项目也将成为市场上的稀缺资源。”　　北大教授张颐武亦表示，商业地产如今是被严重低估的投资产品，商业住宅的价格在北京甚至比民用的住宅还要便宜，这就像猪肉的价格比很多蔬菜还要便宜一样，这是很不正常的。　　任志强也表达了类似观点，他说，商办项目受市场波动的影响较小，这主要因为商办项目的投机属性没有住宅强，商办物业的投资者属于安全性资本，不会快速炒进炒出，而商办的投资回报率则远高于住宅，在住宅市场受到政策影响的时候，商业反而会有机会。本报记者 王松才