外资趁沪楼市火爆散卖公寓套现

上海楼市持续数月井喷，但来自外籍人士的租赁需求在今年依然维持疲软态势，因此从第二季度开始，许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产，希望能借势当前火热的销售市场快速套现。　　早报记者昨日获悉，摩根士丹利(下称大摩)今年4月开始在市场上悄然散卖其持有的华山夏都苑，香港兴业集团也将丁香御苑重新装修后出售，目前均已售罄，两家外资机构的投资收益均不菲。业内人士称，外资机构在整栋转让效果不佳时，纷纷寻求散卖途径迅速出货。　　兴业国际转手赚10.6亿　　记者昨日从仲量联行获悉，大摩今年四五月间将位于长宁区幸福路上的华山夏都苑A栋2号楼房源在市场上零散放售，仅2个多月就告售罄。“通过中介代理和大摩自己的销售团队，不到3个月就全部卖光59套房源。”仲量联行研究部总监柯志谦向记者透露。　　虽然当时这些散卖房源对外报价为6.5万元/平方米起，但实际成交价为5.5万—6万元/平方米，购房者中一半为内地人士，另一半则为港澳台等地买家。“有趣的是，内地买家基本上都是购房用于自住，投资客很少。”柯志谦告诉记者。较之2006年大摩2.8万元/平方米的买入价，散卖房源的成交价已上涨超过100%，投资回报之丰显而易见。　　记者同时获悉，位于长宁区华山路上的丁香御苑销售速度更是惊人，自5月28日正式以散卖形式进入市场不到1个月，110套房源就已销售一空。据悉，散卖房源的成交价格为6万元/平方米左右，以此计算，该盘持有人香港兴业国际从该项目中套现约13.2亿元。相比2000年香港兴业国际从嘉里建设手中3100万美元整栋收购该楼的价格(以2000年人民币兑美元中间价8.2783计算，当时3100万美元折合人民币2.6亿元)，兴业国际此次散卖丁香御苑的收入较当时收购成本而言赚了10.6亿元。　　高档公寓出租收益锐减　　不论是华山夏都苑还是丁香御苑，在出售前业主都以服务式公寓出租获得长线投资收益。华山夏都苑A栋被大摩收购后，1号楼以酒店式公寓推向市场，出租率约为70%；2号楼只租不卖，但入住率始终不高。而丁香御苑在被兴业集团收购后自2002年开始作为Chelsea服务式公寓出租至今年5月，多年来出租率一直保持在93%左右。即便是针对这样出租率理想的持有性物业，兴业国际还是在今年5月决定转租为售，并以散卖的方式迅速套现。其中最主要的原因就是租金的下降和需求疲软。　　“来自外籍人士的租赁需求本季依然维持疲软态势，空置率持续上升，截至2009年第二季度上海高档服务式公寓月平均租金同比下滑幅度高达17.2%。出租收益的锐减，使得许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产，希望能借势于当前火热的销售市场迅速实现资产套现。”仲量联行柯志谦表示。而事实证明，投资机构化整为零的策略颇为奏效。大摩此前一直谋求将持有的上海物业整栋出售始终未果，而强大的个人购房者却迅速消化了这些价格不菲的高端房源。　　虽然受到金融危机的影响，服务式公寓的入住率和租金均呈持续下跌态势，但第一太平戴维斯酒店式服务部董事倪维仍乐观预期，即将举办的2010年上海世博会将带来大批工作人员和游客，这将给上海的服务式公寓市场带来契机，入住率将得到明显提高。