持有成本增加投资买房警惕得不偿失

编者按　　楼市新政频出，市场观望气氛浓厚。阳光家缘统计数据显示北京、上海、广州近几周销售量均不佳。买房投资到底划算不划算？本期投资周刊，我们从成本核算的角度，探讨目前个人投资楼市究竟是否划算。记者遍访理财专家后得出的一致结论是，按照目前的政策，随着首付、持有成本和转让成本的增加，个人投资住宅，需该住宅5年上涨50%以上才能盈利。而商铺不受大部分新政约束，投资价值胜于住宅。　　案例一　　已在外资企业工作6年的王小姐事业正处于上升期，目前王小姐和先生两人月收入加起来有6万多元，一年积蓄下来加上年终奖，家庭也积累了一笔不少的财富，正打算把这笔钱做一些投资。然而，最近股市小幅上扬后迅速回落，金价又处于高位震荡，没有多少投资经验的王小姐也不敢把钱贸然投到股票市场。而且，按照去年基金平均收益率计算，还不能抵御接近5%的通胀率。　　目前家庭只有一套房子的王小姐正在构思是否应该趁目前只限购第三套房产时出手购入第二套房产———在国内投资房地产还是很多人的重要选择，加上广州的房价相对于全国其他大型城市来说尚不算高，像王小姐那样打算把手上的钱拿来买房投资的人其实并不少。但是，最近王小姐的烦恼又来了：央行春节的加息再一次增强了今年我国将处于加息周期利率的可能性，经济学家纷纷预测，随着通胀愈演愈烈，负利率日益严重，我国将还有多次小幅加息。眼看利率不断在涨，黄小姐投资房地产的信心也被再次打击———房贷越来越贵，打击房价的措施又不断升级，投资还值得吗？　　案例二　　在广州某大证券公司从事投资分析工作的陈先生最近把自己早两年在广州市中心城区购进的一套95平方米两室一厅房子卖了。现在，陈先生在番禺某大型楼盘租了一个150平方米的大套间，房子原来的装修就不错，小区环境也开阔舒适。刚有了孩子的小两口把父母接过广州来带小孩，夫妇两人现在每天开车上下班，生活反倒比以前更惬意和舒适了。陈先生对记者说，他目前租的房子月租才3000多元，比原来4700多的房贷月供还便宜很多。“我觉得房价不会再涨多少了，房子作为投资的价值已经大大减弱，我个人判断目前应该是一个高位。现在把房子卖了，拿着赚了的70万现金去投资，即使放最保守的5年定存，年利率也有3.5万元，相当于每月有2900多元的利息，几乎可以抵上房租了，我何必再折腾自己在那个小房子和每月4000多的月供上呢？”———随着楼市打压措施一浪高过一浪，供房一族的心态也开始发生了变化。　　算账 房价5年上涨50%才能回本　　以上两个身边的朋友案例揭示出目前市场中不同投资者的心态。房地产目前究竟是买还是不买，最后或许还需要根据个人的需求和对房地产市场的判断来做出。但是，不管如果抉择，一个不可忽视的因素是房地产的持有成本越来越高。　　中国社科院财贸所所长高培勇表示，目前成本、利润和税金构成了住房价格，其中，房产税改革对税金进行了调整，影响最大的主要是投资需求。此外，目前贷款利率节节上扬，加息周期下房贷利率已经上涨不少，直接增加投资的成本。很多理财师都提醒购房者，多项新政的出台使房地产投资收益增加了不确定性，目前购房需要认真算一笔账，核算清楚买房的持有成本，需要怎样的收益率才能覆盖。　　对于很多购房者来说，若希望把房子看做投资保值用途的话，一般预期持有期限不会超过5年，那么最好的方案是尽量降低持有期内的持有成本。记者根据广州目前的房地产市场情况简单算了一笔账。目前在市区内购买一套100平方米二手房，若按照1.428万元/平方米均价计算，至少需要142.8万元左右，5年内持有的贷款成本最低的情况是首次购房，首付只需要三成42.85万元，贷款100万，其中用公积金贷款80万元，商业按揭贷款20万，30年还清。目前由于受到政策收紧和最近贷款利率攀升的影响，虽然很多银行并没有发布书面文件取消8.5折优惠，首套房贷款优惠政策已经名存实亡。　　因此按照首套房贷基准利率计算，以公积金+商业按揭的组合贷款方式等额本息还款月供需要5330元，5年共付31.98万元，其中付出利息27.39万元，剩下未偿还本金90万元。假如5年后房屋成功出售转手，只算期间所持有的贷款利息成本已经占房价的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物业管理费，和交易的税费等各种费用，粗略估算持有成本占房价的20%左右。　　也就是说，对于首次购房自住的人来说，如果5年后需要换房或者转手房屋，房价需要至少上涨20%才能覆盖期间所产生的费用成本。而需要注意的是，这个计算已经忽略购房首付资金和期间月供资金如果不买房，放在其他投资渠道所产生收益的机会成本。若按照最低风险的定期存款利息计算，持有成本要上浮25%左右，也就是房价需要上浮45%，才能算是盈亏平衡。若期间有更高的投资收益回报，或者此间加息，则房价需要上浮更多的幅度，粗略估算至少需要上浮50%左右。　　而对于购买第二套房的人来讲，由于第二套房利率需要在基准利率基础上上浮10%，所有成本加起来，5年共付出贷款利息41万元，若再减去2000元每月的租金收入，则要求房价至少5年内也要付出成本27万元左右，与上面的首套房情况相差无几。此外，目前重庆和上海已经出台了房产税细则，预计不久或将在全国铺开，房屋的持有成本会进一步上升，投资者权衡投资收益时需要再考虑多一层因素。　　提醒 转手难加大投资风险　　那么，近期房价上涨情况如何呢？国泰君安房地产分析师孙建平分析认为，短期内，房地产市场必将进入新一轮观望期，购房者不敢下单，开发商不敢推盘，加之春节因素，2月份楼市
成交量必然出现大幅萎缩。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量，若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则房地产股价仍有向下调整空间。　　资深房地产专家韩世同针对广州落实“国八条”的细则表示，按广州市以往的做法，一般都不会突破国家政策规定的范围和要求。但这一次却明确广州十区要纳入限购范围；而且外地人购房个税限购年限比国家的要求提高了1年。韩世同认为，目前短时间内，成交萎缩是一定的，他认为至于今年广州房价会如何走现在还难以判断，但回落几乎是一定的。“大家都要做好房价一旦下跌的应对，因为房价一旦下跌，会影响购房者的心态，更没人想买房了。”　　目前，各个城市都已经全面铺开落实“新国八条”，第三套房限购令已拓展，目前上海、北京、广州等地已经落实了限购令，预期房地产市场二手交易将会比现在冷清不少。如此情况下，是否可以把这一“烧钱”的高持有成本的房子出手，还是一个未知因素。　　同策研发中心主任夏宇表示，房地产作为一种投资品种，在持有阶段其实并不是一个“划算”的投资，尤其是投资者是从抵御通胀的角度出发，长期持有的过程中，其投资的收益率主要就是租金收益率。　　对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分比。一般为年化2%-3%，“比银行利率还低”，加上房地产的变现能力较差，也相应增加了一定的投资风险。市场普遍都是“追涨不追跌”，一旦出现向下走的行情，房子很可能找不到接盘者。　　由于目前监管层面正在继续收紧政策，不断地增加投资者的持有成本，单纯为了抵御通胀而贸然入市并不明智，尤其是那些自身资金并不充裕的投资者，冒着较大的政策风险入市，如果房子租不出去，还贷和各种养护成本都是一笔不小的负担。　　南方日报记者 黄倩蔚 牛思远　　■商铺投资　　成交活跃回报较高　　“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高后，首付只要50%的商业物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令，再将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商铺的吸引力。　　20平米以下100万元以下商铺受追捧　　“新国八条”出台后，广州推出新货的商业项目都集聚了较高人气。在新年促销短信攻势下，无论是号称“中国大陆首家日韩正品旗舰”的yoho天河日韩潮流坊，还是西关地段的“星域广场”，以及位于增城老城区的泰富广场、西槎路上的星辰国际鞋业广场，商铺一经推出都吸引了一批投资客关注。　　尽管1—2月份商铺成交数据尚未出炉，但阳光家缘的数据显示，截至2010年年底，广州一手商铺成交量
同比增长24.6%，价格大涨49.8%；二手商铺成交量升幅高达65.3%，价格略升12.4%。　　目前广州一手商铺普通铺均价在5万—6万元/平方米左右，而餐饮商铺均价则在3万—4.5万元/平方米。但部分毗邻地铁的普通商铺最高售价已叫至10万元/平方米。据悉，现有商业项目中，仍然以大型综合商场、专业市场为一手商铺销售的热点。　　“去年8月西华路星玺广场商铺开售半个月就卖了2.5亿元，有两个福建客人一口气买了近2000万元的铺位。”一位销售代理透露，目前推出新货的商业项目，不少都以地铁上盖物业为噱头。　　为了吸引小投资，很多开发商将商场划分为20平方米以下的小单位，使总价在100万元左右。这大大低于同地段一套商品房的价格，诱惑力相当大。据了解，购买商铺的客户中一次性付款与按揭贷款客户的比例为3：7，大部分还是小投资者。　　“48万一间，负一层有地铁。11平方米的商铺，按一个月租2200元保守估算，年投资回报率5.5%。也可以选卖方的售后返租，前两年8个百分点，这比存银行高多了，比通胀也高。”某销售中心，一位销售人员一边接着咨询电话，一边向电话那头的投资者计算着投资回报率。　　商铺转让税费高　　不过投资商铺前得想清楚，不要以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。商铺转让时有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%—60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，由于转让交易过程中的高额税费，一般来说商铺换手率极低。　　“一方面是考虑转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。”有多个物业投资的操盘手表示。　　投资者在购买商铺的时候，除了要考虑商铺价格，同时更应该考虑商铺后续运营。因为商铺划分的单位越小，业主就越多，要实现统一经营的困难也越大。而一旦商铺不能租赁出去，投资者还要负担物业管理费和水电费，由于商铺的物业管理费、商业用电用水与住宅不同，这笔费用也不可小视。　　警惕“招商返租”　　记者调查了解获悉，针对这一问题，部分商铺在出售时，继续上演了“招商返租”的戏码。目前广州很多物业的年投资回报率不足6%，但部分商场仍然开出每年8%的高返租。　　“受高返租诱惑，小投资者觉得有利可图慷慨解囊，但这恰恰给个别‘空壳运营公司’可乘之机。”一位不愿透露姓名的地产商向记者表示，去年伟国集团在广州圈钱数亿后最终破产，但伟国集团部分离开的人员另起炉灶或加入其他公司，继续沿用伟国模式。他们往往以一家地产运营公司的面目出现，负责包销一个商业项目，然后通过广告公司包装促销，通过影视明星聚集人气，之后以售后返租的形式吸引投资者购买小产权商铺。　　上述地产商表示，这些“空壳”公司虽然与伟国集团不同，出售的是有产权的商铺，但其自身缺乏商场运营经验，很难保证年度返租的完成。而一旦资金吃紧，这些运营商就撒手经营，然后改头换面，另起名字重新操盘卷土重来。“这些企业是广州商业地产领域的害群之马，他们的做法不仅会让小业主血本无归，也会造成整个商业行业偏离正常轨道经营。”