房地产业市场化方向不能变

文/ 陆玉龙　　导语： 房地产业市场化更重要的内涵是，住房保障制度必须遵循市场经济原则　　房价持续上涨，中低收入家庭住房改善有困难，这一问题应予以重视并尽快解决，但不能由此否定住房制度改革和房地产业市场化方向。否则旧体制复归，根本不利于提高中低收入家庭住房水平，更不利于房地产业和整个国民经济长期稳定发展。　　新中国成立以来，党和政府一直都很重视改善人民群众的居住条件，但在传统计划经济体制下，力不从心，投资严重不足，城市住房拥挤成为严重经济社会问题之一。改革开放伊始，邓小平同志就高度重视住房问题，1980年提出了住房制度改革总体思路，拉开了住房制度改革帷幕。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，彻底停止福利分房，有力推动了房地产业全面走向市场化，调动了全社会住房投资和消费的积极性，如今一年的商品住房竣工和销售面积就超过改革开放前30年的总和，开创了中国历史上住房投资和供应规模最大、城市居民住房状况改善最快的黄金时期。　　中国房地产业尚处于市场化发展的初级阶段，出现问题时不免有人怀疑甚至否定市场化发展方向，如近期媒体热议“二次房改”就反映了这种倾向，值得警惕。去年6月国家发改委刘会勇建议企事业单位自建廉租房租给职工居住；今年4月清华大学李稻葵教授建议由政府主导住房供应，其比重应占到50%；7月李明等14位学者上书国家有关部门，建议以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率”方式，向中等收入家庭提供准市场化平价住房。显而易见，“二次房改”主张出发点是好的，是为了解决中低收入家庭住房困难，具体建议各异，看似新举措，但都是行之无效或难以持续的老办法，实质上都违背住房市场化改革方向，在理论和实践上都不可取。　　解决中低收入家庭住房困难的基本前提是，坚持房地产业市场化方向，加快住房保障制度建设。传统计划经济体制实行福利分房，不存在也不需要住房保障制度，而房地产业市场化的基本内涵之一是，必须建立完善住房保障制度。住房保障制度是房地产业市场化发展的内在必然要求和必要条件，只有坚持住房市场化和住房保障制度的有机统一，才能推进包括房地产业在内的国民经济持续较快发展，从而才能全面持续改善包括中低收入家庭在内的全体居民的住房条件。　　房地产业市场化更重要的内涵是，住房保障制度必须遵循市场经济原则。回顾历史不难发现，建立以经济适用房为主体的住房保障制度伴随着住房制度改革进程很早就提出并被反复强调，早在1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》就把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为住房制度改革的基本目标之一，但在实践中，经济适用房供应严重不足，原因何在？根本原因在于经济适用房制度不符合市场经济原则，主要表现在，土地行政划拨，税费减半，实质是半福利分房，一套经济适用房相当于数十万元财富优惠，即使“脱困致富”甚至成了百万富翁都永久性享有。正是由于这一重大缺陷，争购、骗购和以权谋购经济适用房现象十分普遍，屡禁不止，再加上其他原因，导致地方政府不得不少建甚至不建经济适用房。　　坚持房地产业市场化方向，当务之急是，加快建立与社会主义市场经济体制相适应的，以经济适用房为主、廉租房为辅的住房保障制度。廉租房产权全部归政府，建设资金应由公共财政支出，不能占用或借用住房公积金。经济适用房产权应由政府与受助购房人按份共有，用于经济适用房建设的财政支出(包括减免的土地出让金和税费)应转化为相应比例产权，当受助购房人由中低收入步入中高收入后，政府依法行使收益权和处分权，以帮助更多的中低收入家庭解决住房困难。按照市场经济“谁投资，谁所有”和公平公正原则，增强公共财政投资力度，是加快经济适用房和廉租房建设，不断满足中低收入家庭住房需求的必由之路。　　陆玉龙　　作者为经济学家