京沪穗深二套房贷调查：部分地区未收紧

每经记者 胡俊华 黄惠敏 卢肖红 张玮发自上海、深圳、广州、北京　　上半年各地火爆的楼市背后少不了二套房贷的“推波助澜”，但从目前来看，收紧二套房贷之势已经“山雨欲来”。先是中国银监会6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，银监会主席刘明康也在日前召开的2009年第三次经济金融形势通报会上强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。　　据《每日经济新闻》近日对北京、上海、深圳、广州四地二套房贷的实地调查后发现，尽管来自监管层面的压力未能立即发挥出效果，但二套房贷的收紧之势已经箭在弦上。　　北京：“谁也不敢顶风作案”　　据悉，二套房贷政策一度外紧内松，银行信贷机构和开发商在暗中实行自己私下制定的“优惠政策”，办理第二套乃至第三套房贷仍可以打7折已成银行房贷的“潜规则”。　　记者以贷款购房者的身份，咨询北京多家商业银行后发现，虽然二套房贷执行标准为首付4成、利率打折仍有弹性，但二套房贷政策的收紧正在蔓延。　　“目前我行二套房贷执行标准按照首付4成、利率为基准利率的0.71倍进行操作，目前还没有收到相关变更标准的通知，但这个标准随时有可能变动。”民生银行客户服务工作人员向记者表示。　　农业银行朝阳支行的某客户经理向记者介绍，目前该行对于二套房贷首付要求在4成以上，并且以目前市场的情况看，执行利率肯定要高于7折。　　记者向光大银行
客服中心咨询时，被告知关于二套房贷事宜需要向当地贷款支行进行申请批准，贷款支行会根据首套房贷还款情况评估客户的资质程度，以此参考二套房贷的利率优惠率。　　一位不愿透露姓名的新盘销售人员介绍，在他们所负责的楼盘贷款购房时，依然可以享受到二套房贷优惠，根据他们与合作银行的约定，二套房贷的购房者仍可享受首付4成、利率7折的优惠。但该销售人员同时表示，北京二套房贷政策收紧的风声越来越大，这种优惠可能只是暂时现象，公司会根据政策的下发制定相关条款措施，将严格按照规定标准执行。　　某银行房贷部人士接受记者采访时表示，目前银监会下发给各商业银行的通知，其实并没有对利率提出明确限制，但在首付方面，4成是硬性规定，低于4成肯定属于违规。“照目前的形势看，监管部门的目标很明确，二套房贷政策收紧也绝不是空穴来风，谁也不敢顶风作案，去冒那个险”，他指出，至于银行是否统一把二套房贷利率执行为基准利率的1.1倍，还有待观望。　　从记者走访咨询的情况可以看出，购房者直接在银行贷款时，各银行在首付成数方面均不松口，4成首付的关口难以突破，利率方面虽可以由还款记录、资质情况与银行协商，但利率7折优惠也迟早成为过去，二套房贷政策收紧之势犹如箭在弦上，一触即发。　　上海：资信审核日益严格　　上海银监局上周日发布的新闻稿表示，上海银监局已于近日转发了中国银监会近期下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求在沪各银行严格按照《通知》精神，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。　　上海银监局特别强调，各银行在坚持重点支持借款人购买首套自住住房贷款需求的同时，要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例。　　记者调查发现，沪上多家银行已经对发放二套房贷持谨慎态度。浦发银行个贷部一位人士对记者表示，目前是政策调整的过渡期，该行对包括首套房贷款以及二套房贷款等在内的贷款审批节奏均已放缓。对购房者而言，在该行申请二套房贷仍可以首付3成，银行也会考虑购房者的年龄、工作单位、收入等综合情况，给出一个贷款利率。二套房贷款利率一般较基准利率下浮，但会高于7折优惠利率。　　该人士还提醒房产投资者，现在购买二套房的利率水平是很低，但也要考虑以后的情况，因房贷利率也会上浮，按揭利率的历史高点曾达到7%，投资者不能因为现在利率低就入市，同时还要考虑长期的承受能力。　　而某国有银行一位个贷部人士表示，该行目前的二套房贷政策是首付41%、7折利率优惠。该人士还表示，尽管已经知晓上海银监局发布的严格执行二套房贷标准的通知，但目前该行还没有接到正式通知，预计二套房贷利率仍将可以享受7折优惠，但这一优惠还能延续多长时间，则尚不可知。　　另一位股份制银行个贷部人士也并不怀疑未来二套房贷政策将收紧。该人士称，该行上半年一直执行首付4成，利率上浮10%的二套房贷政策，因此该行上半年的按揭业务较同行逊色。但目前来看，收紧二套房贷的时刻快到了。　　对房产中介来说，上半年银行按揭贷款全面放松的时刻也已经一去不复返了。一位房产中介对记者表示，上半年很多二套房都能执行首付3成、7折利率优惠，但现在来看，即便是首套房购房者，一般也要3成首付，同时，银行在审核购房者资信上也日益严格，不仅核查的项目越来越多，审核的时间也越来越长了。　　广州：二套房贷收紧暂未实行？　　对于日前银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》在广州的实施情况，广东省银监局相关工作人向《每日经济新闻》表示，银监会下发的通知存在不能同时到达各机构及分支的情况，对于具体执行情况尚需了解才能作答。　　中国工商银行广州某支行客户经理告诉记者，“我们已经收到银监会关于收紧第二套房贷的通知，第二套房首付不能低于4成，利率上浮10%，不过暂时还没实行。”据介绍，目前该银行仍按现行的二套房贷政策：首付2~3成，利率可低至7折。　　该客户经理还不忘提醒记者，如果要买第二套房，就要趁目前还没实施新规定赶紧联系办理。她表示，目前处于新规与旧规交接时，首付以及利率标准届时将按签订合同日来界定，若要买二套房最好赶在新规实行前。　　记者在中国建设银行广州某支行得到了类似的答复，一位客户经理表示，尽管听说二套房贷收紧，不过目前仍按旧的规定执行，第二套房首付3成，利率在目前商业贷款5年以上的5.94%的标准上打7折。不过她表示目前首付最低要付3成，目前已经不能做到首付2成了。　　此外，记者走访多家房屋中介，包括满堂红、合富置业和丰美地产等时发现，目前第二套房如果购买的是二手房，首付为3成，利率仅下浮20%。对于新政策的实施，房屋中介的认知参差不齐，个别房屋中介表示并不知情，并表示就算新的政策出台也不会造成较大的影响。　　有消息称，因银行各支行、网点有着很重的业务负担，因此在不少一线网点的实际执行中会出现一定的变通情况。据称，目前给出较多优惠的多是银行支行，而且多是因为此前的业务量没有完成的支行。　　满堂红中国首席研究员龙斌表示，目前暂还没有按新的政策执行，可能是商业银行执行前需要有个缓冲期。业内人士透露，尽管目前新规尚未执行，但不少银行已要求各网点不能轻易对二套房贷作出许诺。　　据龙斌介绍，若严格执行新规，将对第二套房市场有很大的冲击。一套200万的房子，首付不低于4成，单是首付金额已是原来的一倍，加上上浮10%的利率，利息也多出了几十万。对于目前已处于高位的楼价来说，二套房的
成交量将出现迅速减缓。　　深圳：加速优惠办理二套房贷　　首付四成、利率上浮似乎已经成了各家银行二套房贷标准的“统一口径”。而根据记者调查后发现，目前为止有些银行似乎并未动真格狠抓二套房贷标准。　　“《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》这一房贷紧箍咒下发到广深各银行的消息已经满天飞了，从上周起有的银行受理二套房贷的标准已经从严，只有部分优质客户在利率和首付方面可以享受一定优惠”，深圳一位银行业人士告诉记者。　　对于上述通知，有的银行称还未拿到文件，但表示购房者如买二套房，其贷款利率有可能上浮。记者走访深圳多家银行网点后发现，购买二套房，不同的银行有不同的标准，在最低首付要求上，从2~4成不等；大多数购房者关注的利率也有较大的差异，有的银行称利率可以最多下浮30%，有银行最多下浮25%，而有的银行则表示要上浮10%。　　深圳某银行贷款部人士告诉记者，购买二套房，首付可以给2成，但是利率就不可能下浮30%，该行只能做到下浮25%。深圳此前出现的一成首付几乎销声匿迹，该人士称就算买首套房，“一成首付也不能做了”。　　“二套房贷首付款至少支付40%，利率至少上浮10%”，深圳一家银行的客服对记者表示。当被问及是否可以享受优惠利率或减少首付时，该客服斩钉截铁地表示，该行按照国家利率执行，没有办法给予客户优惠。稍后，记者在该行一网点咨询二套房贷时，得到的却是另一个答案。一名个贷经理明确地告诉记者，买第二套房，“利率打7折，最高可以贷8成，即首付可以只给2成”。另外，该经理告诉记者，买第一、第二套房享受到优惠相同。　　记者从深圳另一家银行贷款部经理处获悉，该支行暂时还没有收到总行或其他方面下发的有关收紧二套房贷的通知，但是也对记者坦言二套房贷的相关政策是要下发的，时点则未知。他表示，在政策下来之前，客户办理二套房贷仍可享受优惠的，但是由于二套房贷收紧政策估计很快会下发，因此若要办理则需抢跑在政策之前。“政策下来之前，购买二套房，可以只付2成首付，利率打7折”，该经理告诉记者，现在办理二套房贷，还可以享受优惠，但要尽快办理，并担心在办理此业务过程中会收到新政策而不能履行给予客户优惠的承诺。　　深圳某地产中介经理告诉记者，每个银行给予的二套房贷优惠是差不多的，首付普遍至少要3~4成。但是他表示，有熟人的话买第二套房仍可以只给两成首付，并大都可以享受利率下调30%的优惠。　　算一笔账　　投资一套总价250万元、30年还贷期的房屋，等额本息还款法，如果执行首付2成、下浮30%优惠利率(4.158%)的二套房贷政策，则买家首付款为50万元，月供为9733元，累计支付利息150万元。而二套房贷政策收紧后，变成4成首付和1.1倍利息，首期款为100万元，月供为9510元，累计支付利息为192万元。买家多付了50万元首期款和42万元的利息成本。