帝景苑二期21.6亿叫卖囤地7年升值57.5倍

唐文祺　　因被传与上海市住房保障和房屋管理局副局长陶校兴涉嫌违纪有关的兆丰帝景苑(下称“帝景苑”)，至今仍风波不断。与项目仅一墙之隔的宛平南路88号地块，作为帝景苑的二期土地，在2003年完成土地出让后一直闲置至今。　　据《第一财经日报》记者获悉的消息，该地块目前正在中介市场中寻找买家，叫价达20000元/平方米左右，总价约21.6亿元。若按该地块2003年签署土地出让合同中的成交金额3687万元计算，短短7年间，地块已升值达57.5倍。　　然而，地块背后牵扯的股东之间的各种复杂关系，以及因为二期地块的规划变更引发一期业主持久的维权之争，使得该地块的出让前景变得扑朔迷离。　　七年57.5倍的升值空间　　帝景苑位于上海繁华的徐汇区肇嘉浜路。按照公开的信息，肇嘉浜路1001号地块是帝景苑一期用地，由6栋已建楼房组成。眼下被卷入一期项目股东纠纷中并逐渐成为焦点的宛平南路88号地块，与一期仅相隔一道施工围墙。　　据记者的现场观察，早于2004年就已售罄的一期社区，由于整体地块形状狭长，6栋建筑物的北面就挨着社区外的主干道肇嘉浜路，在南侧，一条仅可供一辆车出行的公共道路，还有一半是属于宛平南路88号地块的规划范畴。　　记者从围墙缺口观察了一下，宛平南路88号地块最南端的变电站已在建设之中。但没有迹象显示项目有实质性的开工，整个地块仍然处于空置状态。正是这幅闲置已7年之久的“黄金宝地”，在土地中介市场的叫价为20000元/平方米左右。　　“以这种地段来说，价格还算蛮便宜的。”一位外资房企相关人士不无疑虑地说，“只是觉得奇怪，为什么在这种地段还会有地保留至今没有开发。”　　资料显示，该地块总占地面积35962平方米，综合容积率为3，如果按照20000元/平方米的报价折算，土地总价约21.6亿元。而记者在2003年签署的宛平南路88号地块土地使用权出让合同中看到，地块的成交金额仅3687万元人民币。7年之后，地块的转手溢价高达57.5倍。　　2003年的土地出让合同信息显示，宛平南路88号地块总面积为40726平方米，出让面积35962平方米，受让方为上海广万置业有限公司。按照合同规定，开发商应于2005年1月30日之前动工建设，并在2008年12月30日前竣工。　　不过，开发商的利润并不仅限于此。根据2003年的土地合同附件，地块容积率为3；但在此之前3年，在上海市城市规划管理局出具的一份名为《关于肇嘉浜路1001号和宛平南路88号地块调整规划用地性质、编制修建性详细规划请求的批复》(下称《批复》)中，该地块的容积率明确为“控制在2.0以下”，即总建筑面积“应控制在75800平方米以下”。　　然而，当宛平南路88号地块于2003年被单独出让时，其建筑面积已随着容积率的变化而增加了32086平方米。　　容积率的变化意味着什么？上海官方网站“网上房地产”提供的信息显示，帝景苑一期曾在2004年以20835元/平方米的住宅合同均价对外出售，如果以这一销售价格为参考，当容积率由2提升至3时，开发商可从中多获得6.69亿元的销售收入。　　幕后“高人”实际操盘　　但是，正因为宛平南路88号地块容积率的提升，也引发了一期业主后来持续至今的维权。在一期业主的眼中，宛平南路88号地块始终被当成帝景苑的二期。一份被业主们保存了很久的帝景苑一期售楼广告显示：宛平南路88号地块，被标示为规划中的项目“二期”。“完整小区、统一规划，分二期开发，中央近万平方米绿地(规划中)”的描述，赫然在目。　　“假设的确按照原先的广告承诺，二期作为联动开发的话，也不会有那么多麻烦了。”一期业主王先生告诉记者。据了解，为了广告承诺中的“中央绿地”，这些业主已为此争取了多年时间。然而，在2009年5月上海市徐汇区规划和土地管理局发布的公告中，宛平南路88号地块最终以单独开发的形式进行建设。　　犹如多米诺骨牌倒下的第一块，在一期业主为争取中央绿地进行维权后，更为离奇的一期股东纠纷案也随之展开。　　早在2006年，帝景苑一期的各个开发合作者们，由于在分配利润上的纠纷闹上法庭。在长达4年的案件受理期间，深埋其中的陈年旧账也被全部公开。　　帝景苑的历史可追溯至1993年。印尼籍华人黄进益在得到肇嘉浜路1001号地块之后，由于1997年亚洲金融风暴，经人介绍后引入一中国台湾地区人士蔡青峰作为合作者。蔡青峰在项目公司上海荣福房地产发展有限公司中占股53%，并成为帝景苑销售过程中实际的“操盘手”。　　有媒体称，在蔡青峰的主导之下，该项目有多套房源被低价卖给来自各个政府关键部门或行业岗位的工作人员。黄进益在近期公开起诉8个低价购房人时，宣称已有损失逾2000万元。而根据一期项目总成本约4亿元人民币、销售额约8.6亿元估算，开发商确实“让利”不少。　　但如果将容积率变化的因素考虑进去，这一点“让利”也就不足为奇了。根据资料，1999年就已完成出让的肇嘉浜路1001号地块，先后在1999年、2002年、2004年间，多次签订了土地使用权出让合同的补充条款。　　在1999年的出让合同中，该地块的总建筑面积为64124平方米，至2004年订立的补充合同中，总建筑面积被“调整”为90297.39平方米(含地下室10314.97平方米)。如此折算下来，地块的容积率已由最早时的“4”逐渐转成了“4.9”。即使扣除地下面积后，新增面积按20835元/平方米的住宅合同均价计算，开发商可多获得3.3亿元的销售收入。而这4份合同文件的签署者，便是如今正在接受调查的陶校兴。　　前后数年，蔡青峰始终“贯穿”于帝景苑一期和二期。他曾经一度以上海广万置业有限公司总经理的身份参与其中，此间，宛平南路88号地块也完成了从一、二期“整体规划”到二期独立开发并更改容积率的过程。　　深谙规划管理的一位业界人士指出，起初两幅地块整体规划开发的目的，很有可能是为了平衡容积率。“由于后期地块的容积率偏低，前期开发的地块便可以适当提高容积率。这种做法原则上是不允许的，除非有特殊情况或者两幅土地的持有者是同一家公司。”　　但在宛平南路88号地块出让给上海广万置业有限公司后，一、二期联动开发的可能性已几乎为零。一期业主王先生称：“最近从相关部门得到的回复理由是，这两个地块是由不同公司开发的，所以应该独立开来看。”　　“提升容积率和囤地转让的做法，早就是业界公认‘多赚钱’的手法，只是现在管得严了，因此这种现象就变少了。”一位不愿透露姓名的开发商说道。对此，作为黄进益代理律师的宋濂溥认为，二期地块早已超过法定竣工期限，因此应该由土地管理部门无偿收回该幅地块的土地使用权。