北辰实业独撑长沙地王

沉寂已久的北辰实业，再次因2007年竞得的92亿长沙“地王”而浮出水面。　　4月29日，首开股份公告称，拟以2524.42万元挂牌转让旗下城开集团所持有的长沙北辰房地产开发有限公司4%的股权。记者获悉，在首开退出所持有的股权之后，北辰将独撑长沙地王。而原本不温不火的长沙楼市，在新政打压之下，前景愈发难测。　　　　股权稀释 首开萌生退意　　2007年，首开股份与北辰实业携手入湘，以92亿元总价拿下长沙新河三角洲地块，一举成为当年的全国总价“地王”。彼时，北辰在该项目中占股80%，而首开则通过城开间接持有20%股权。　　4月29日，首开股份公告称，拟以2524.42万元挂牌转让旗下城开集团所持有的长沙北辰房地产开发有限公司4%的股权。首开选择在这个时候脱离与北辰实业组成的长沙地王联合体，引发外界强烈关注。　　昨日，首开股份证券事务代表钟宁对记者表示，首开退出长沙地王早在2009年便已向控股股东北辰实业提出，并进行了项目评估报告调查。但由于首开股份和北辰实业两家大股东都是国企，因此评估要经过国资委的审核，耗费了很长一段时间，现在是在产权交易所挂牌转让，要走程序，而不是直接转让给北辰。　　钟宁说，在过去的近两年间，大股东北辰实业通过增资扩股后，首开原本持有的20%股权已经稀释至4%，此次转让后，首开将彻底退出长沙新河三角洲项目。　　“我们持有的股权太少了，资金利用率太低，再参与下去没有意义，”钟宁表示。　　　　独撑地王 北辰胜算几何　　北辰实业日前对媒体表示，首开转让股权事宜双方已经有过沟通，借此机会完全接手长沙项目的所有开发权意向强烈，“公司非常看好长沙的市场，未放弃优先购买权，希望独自开发长沙项目。”　　据悉，此前北辰、首开之所以联合拿地，是因为当初竞拍该地块制度对竞买方资格方面有要求，而首期62亿元的地价款是由北辰独力承担的，而北辰也一直独立承担开发责任，首开4%的股权出售价仅为2524.42万元，相比整个地王的92亿元盘子来说，可谓“毛毛雨”。　　但北辰长沙地王的销售业绩却不容乐观。　　据本报记者了解，北辰在长沙有超过500万平方米的项目。但长沙楼市依然处于供大于求的状况。仅新河三角洲项目附近，就有包括湘江世纪城、湘江北尚、滨江君悦香邸以及珠江花城和万国城MOMA等项目，尽管这些楼盘的定位均为中高端项目，但目前的售价均集中在3800-4850元/平方米。　　而北辰的新河三角洲项目仅楼面地价已经达到2421元/平方米，业内人士估算，1300元/平方米的建筑成本、400元/平方米的各类配套费用以及400元/平方米的交易契税，项目成本价至少要4500元/平方米，“项目售价至少达到6000元/平方米才能确保不亏损。”　　北辰在2009年年报中也表示了对今年业绩的谨慎。在09年物业销售27亿的情况下，北辰2010年的销售计划降低：“2010年，公司发展物业预计实现开复工面积144万平方米，新开工面积38万平方米，竣工面积72万平方米。受2010年可售面积减少的影响，预计实现销售面积21万平方米，合同销售收入20.7亿元。”　　“虽然这块地不至于拖死北辰，但大大限制了北辰的发展，”北京一位国资地产商认为，北辰用了3年的收入去拿了一块高价地，而这一举动的直接后果就是，如今北辰被牢牢捆绑在长沙一地，除了北京以外，在其他城市的扩张至今依然是一张白纸。　　新政之下，土地变现压力凸显　　在近期楼市调控新政打压之下，北辰绝非惟一遭遇土地变现压力的地产公司。　　SOHO中国董事长潘石屹曾表示，有时候一块土地就能决定一家公司的生死；绿城中国董事长宋卫平也曾对记者表示，绿城最大的风险在于土地能否顺利变现。在去年的房企圈地运动中，除了万科高调表示坚决不拿城中地王，以及龙湖等少数地产商鲜有在公开招拍挂市场露面之外，很多公司都拿了不少高价地。　　清华大学博士、北京贝塔工作室合伙人杜丽虹指出，流动性推动地价上涨，以及投资人对高端住宅的旺盛需求，都吸引了越来越多的企业向高端化转型。目前许多房企选择开发高端产品来获取更多利润的情况很突出。　　但世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，价格都有更明显的波动性，因此在经济低谷当中，高端住宅受到的冲击也必然更大。高端对资本金会有更大的占有额，扩张速度会更慢；而且高端项目扩张越快，高端的比重越高，潜在的风险就越大。