上市房企受累高负债高库存降价潮或来临

本报讯 一方面是负债节节攀高，一方面是消化不良并仍在不断增加库存，上市房企的半年报显示，虽然开发商们的资金链尚处于安全范围，但随着时间的推移，销售低迷、资金回笼不畅，加上还息还债，企业资金压力会越来越大，而年度销售目标又如悬梁之锥。分析认为，不管最终是主动还是被动降价，开发商现在需要的可能仅仅是时间。　　卖的多挣的少　　“7月份以来一些开发商的楼盘成交略有回升，但是这些开发企业能挣到的钱却比以前有所减少。”一家知名上市公司的老总向记者直言，这意味着不少开发商正面临“被迫”让利促销。　　据统计，86家已公布2010年半年报的A股房地产企业的销售毛利率算术平均值为37.4%，较去年(124家房地产企业销售毛利率平均为36.4%，下同)下跌了1个百分点，更较一季度(销售毛利率平均为36.7%)下跌了1.3个百分点。“招保万金”四大龙头地产企业中，除万科外，其他三家房地产巨头的销售毛利率均呈现此种态势。“受前期拿地成本上升，和销售价格下调双重因素影响，开发商毛利率下降是肯定的。”中国指数研究副院长陈晟说。他向记者表示，考虑到调控政策的长期性，以及下半年供应量的增加，预计9月份楼市将出现“主动+被动”降价并存的局面。　　库存高负债高　　“招保万金”等上市公司均表示，下半年供应量将有所增加(其中金地集团称，下半年公司预计新增可销售资源达200万平方米)，这对销售无疑形成压力。开发商的资金链也日益趋紧，早早回笼资金意愿也在增强。　　根据聚源数据统计，86家房地产上市公司半年报显示，经营活动产生的现金流量净额合计为-775.75亿元，而今年一季度这些公司的现金流量净额为-408.67亿元，去年同期该值则为369.49亿元。“招保万金”的经营性活动现金净流量也均为负值。同时，受信贷政策收紧，以及开发资金压力影响，7月以来有许多开发商高息发债，这从另一侧面反映出开发商的资金需求。　　□相关新闻　　调控渐入佳境 外资乘机“抄底”　　中国证券报　　本报讯 经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地，以及全球最大私募黑石集团等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。　　据商务部统计，今年前7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。　　业内人士分析认为，由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商要通过发行股权投资基金和债券的形式，将“橄榄枝”抛向外资。另一方面，从长远来看，中国房地产业前景依然被看好，更何况房地产业是典型的暴利行业，当前的调控也提供了所谓的“抄底”契机。人民币升值预期也被认为对外资流入房地产市场产生了积极影响。　　国内楼市牛头初被遏制，外资却开始涌入。是抄底，还是投机？外资的流入会否干扰我国房地产调控新政？对此，业内众说纷纭。