苏宁环球8239万元全购科学公园意在土地使用权

1月29日，苏宁环球（000718）公布年报显示，2007年公司实现营业收入12.78亿元，
同比增长19.57%；净利润2.13亿元，同比增长175.49%；每股收益为0.44元，每股净资产为1.59元；不分配不转增。其中“其他重要事项”一项表明，“2007年12月12日，苏宁环球控股股东江苏苏宁环球集团有限公司根据公司的委托在上海产权联合交易所以 8239.00 万元的价格通过股权挂牌转让的方式取得了上海科学公园”。 　　 日前记者了解到，这一项目已在1月初双方交割完成，目前进入相关工商变更程序。 　　 苏宁环球表示，这次投资是公司深耕南京、立足江苏、布局全国战略重要一步，不但能使公司丰富产品品种、增加土地储备，还有望提高品牌美誉度，提升公司业绩。 　　 另一方面，国有产权转让正通过产权交易市场的价格发现功能，国有资产在交易过程中实现了保值增值。 　　 斥巨资意在土地使用权 　　 2007年12月12日晚间，苏宁环球披露公告称，公司委托大股东苏宁集团在上海产权联合交易所以8239万元的价格，通过股权挂牌转让的方式取得了科学公园公司100%股权。 　　 据悉，为符合上海产权交易所科学公园公司100%股权挂牌转让项目的受让方要求，苏宁环球与苏宁集团签署委托协议，约定委托苏宁集团参与竞买上海科学公园发展有限公司股权；苏宁集团在竞买成功后负责协助将该股权及时过户至苏宁环球名下。 　　 公开资料显示，科学公园公司注册资本约433.5万元，经营范围包括会务服务、物业管理及其商务咨询服务。经评估，截至8月31日，科学公园公司总资产价值约为5.6亿元，净资产约为1518.7万元。此次竞拍股权转让价格为8239万元，但根据投标文件要求需要代科学公园公司向原股东偿还约5.4亿元债务。如此一算，真正拥有科学公园，苏宁环球共需支付款项约6.3亿元。 　　 出让代理上海青浦产权经纪公司唐国平告诉记者，参与此项目电子竞价的除了苏宁环球以外，还有一家是上海上实集团。当时竞价幅度为100万元，双方的竞价也以每次100万元递增，整个过程显得较为平稳。“这两家意向受让人都符合科学公园提出的条件，与任意一方成交都让我们感到满意。”唐国平说。 　　 苏宁环球一心拿下科学公园的真正目的，是其手中的一块土地储备。据了解，科学公园公司于6月30日签署上海青浦区朱家角镇复兴路约48万平方米国有土地使用权出让合同，总建筑面积近12万平方米。 　　 此前，苏宁环球在2007年11月9日发布的公告显示：2007年9月4日，公司控股子公司南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称“天华百润”）通过挂牌出让的方式，获得了江苏省无锡市“锡国土2007－39”地块的国有土地使用权。公司拟于无锡市注册成立“无锡苏宁环球房地产开发有限公司”（公司名称以工商核准为准）作为项目公司开发此地块。 　　 住宅开发策略顺势而为 　　 2007年4季度以来，宏观调控政策一度使销售受到一定影响，但由于苏宁环球公司开发模式符合调控趋势，便于及时调整营销策略，使总体销售影响不大。据了解，公司大部分土地取得成本比较低，在价格上具备先天优势；产品以中低档住宅为主，具备一定的抵御政策风险的能力；普通住宅大盘开发的模式，也符合政府和企业之间的互惠互利。因此，公司可以充分享受深耕市场所积累的资源优势和成本节约的双重收益。 　　 除南京外，苏宁环球已进入无锡、吉林、长春等地，这些地区商品房住宅平均售价不高，市场风险较低。目前一线城市房地产发展已进入一个相对平稳的周期，以二三线城市为代表的新一轮城市开发正处于快速启动阶段，未来发展潜力巨大。　　 　　 公司表示，为实现公司发展，公司提出在5年内实现年开发建筑面积达到250万平方米－300万平方米，年销售收入达到120亿元－150亿元。除立足开发 “天润城”、“天华硅谷”项目，通过控股股东及实际控制人所拥有的优质房地产项目不断注入上市公司以扩大公司开发能力，积极向南京以外的其他城市拓展，并通过拍卖、挂牌竞购土地储备方式来达到公司的5年发展目标。 　　 业内人士认为，苏宁环球公司的住宅开发策略符合产业政策趋势，因此未来发展空间巨大。据国信证券分析师分析，天润城项目是公司利润的主要来源。另一方面，公司成本控制得当，在销售规模扩大的同时，2007年度营业成本和各项费用率基本与上年持平。截至2007年末公司拥有预收账款12.67亿元，这为2008年业绩提供了有力保障。 　　 市场平台促国有资产增值 　　 房地产类项目的股权转让一直是交易市场的热点。虽说“好女”不愁嫁，但利用市场平台优势，运用多种方式充分向投资人集中推介，吸引更多更有实力的买家共同参与竞价，产权在流动中实现了很好的增值。特别是对国有产权转让，通过产权交易市场的价格发现功能，能够有力地促进国有资产在交易过程中保值增值。 　　 上海浦卫房地产开发有限公司（简称浦卫房产）于2006年9月21日首次在上海联合产权交易所挂牌整体转让。成立于2006年7月的浦卫房产，注册资本为人民币800万元，由上海青浦工业园区发展（集团）有限公司出资720万元（占总股本90%）和上海西部市政工程有限公司出资80万元（占总股本10%）共同投资组建，该公司是为投资开发位于青浦试点园区的核心综合服务区内的商品住宅而组建的项目公司。 　　 浦卫房产挂牌后，相继有两家公司举牌并一度进入竞价程序。其中一家为青浦本地开发商，另一家为在青浦有项目的江苏房地产企业。但彼时正值国家新的房地产调控政策出台，规划为大户型社区的浦卫房产项目面临重新调整，而调整后产生的土地出让成本在短时间内无法计算。同时，由于当时标的公司所属土地的部分规划未完全明确，两家意向受让人在进行进一步的尽职调查后，均放弃了举牌，浦卫房产未能顺利成交。 　　 2007年，浦卫房产规划获得批准，并取得了土地使用权证，浦卫房产100%股权于4月20日在上海联交所重新挂牌。第二次挂牌转让的浦卫房产已今非昔比。在上海联交所的“媒妁” 之下，二次挂牌就征集到11家意向受让人。 　　 短短一个月左右的挂牌时间内，浦卫房产共征集到一批实力较强的知名企业，包括绿地集团、中锐控股、证大置业、上海富力房地产等确保参与了竞争。此次挂牌价高于评估值，为7876.63万元。2007年6月27日，经过248轮激烈竞价，上海富力房地产开发有限公司以2.94亿元竞得。 　　 资料显示，上海富力房地产开发有限公司是一家新成立的房地产开发公司，其投资方广州富力地产股份有限公司系香港联合交易所上市公司，注册资本7.6亿元人民币，是中国综合实力最强的房地产企业之一。富力在北京、广州、天津、西安、重庆等大中城市都有自身的开发项目，唯独在上海未有投资项目，据悉，这也是在本次竞价中上海富力房地产开发有限公司能以如此高的价格竞得浦卫房产全部股权的原因。通过本次交易，浦卫房产高价“出嫁”，富力房地产则高调进入上海房地产市场，这样的结果可谓皆大欢喜。