房价急涨能遏制住吗

在全球经济一片低迷中，亚洲的房地产市场却不断上涨。这其中，中国内地很多地区的房地产价格已经超过2007年的高点。面对房价的快速上涨，国家近期出台了一系列楼市调控新政：　　2009年12月9日，国务院宣布二手房营业税优惠政策进行调整；14日，遏制房价过快上涨的“国四条”出台；17日，财政部、国土资源部等5部委再度出售打击开发商囤地，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求土地出让金首付提升到最少五成……　　这一系列的政策、措施，目的是为了遏制房价过快上涨而展开的，力度之大，规格之高，前所未有。　　2009年12月16日，国务院法制办召开备受关注的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案专家研讨座谈会，目前修改方案已形成草案初稿。　　那么，接下去的房地产市场是否会因新政出台而出现拐点？这样一系列的组合拳能够有效地遏制房价过快上涨吗？对此，众多业内专家、浙商表达了各自的观点。　　甲方：　　接下去会出台差异化调控政策　　朱中一(中国房地产协会副会长、秘书长)　　此次调控主要是两个目的；一个是关注房价上涨快带来的民生问题。解决方式主要是两种，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应；另外抑制投资、投机性需求，包括改革预售制度、通过税收金融等手段进行调节等。第二，是强调各地保障房制度的落实情况，有些地方开工了，但是在配套资金的落实方面差距还比较大。　　下一步，相关部门将就房地产价格上涨过快问题出台差异化信贷政策，并采取措施防范由此可能带来的金融风险。　　调控关键在于执行力度　　顾云昌(中国房地产研究会副会长、秘书长)　　一系列新政从结果上来说，会加快行业洗牌，加大行业集中度。未来一段时间内，捂盘惜售现象将减少，市场上住房供应量将增加。而对房地产企业的调控效果应该一分为二来看，对资金实力雄厚的开发商影响不大，而对实力小、资金仍紧张的开发商，面临更高的拿地资金门槛，压力有所加大。　　随着土地供应量的增加以及批而未用地的清理，加大普通商品房供应，投资性需求得以有效抑制，相信房价会平稳下来。我预计，2010年年中，部分城市房价上涨过快的局面会平稳下来。至于年中以前，上升势头将有所减弱。　　当然，我国楼市调控往往不缺政策，而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳。在具体执行中，要仔细区分改善性需求和投资性需求，切实做到支持和抑制相宜。　　未来房产市场会有一个盘整消化的过程　　邵法平(绿都控股集团有限公司董事长)　　政策的出台将更有利于市场的平稳健康发展，房地产总体向上的发展趋势不会改变。未来市场应该会有一个盘整消化的过程，房价将趋于稳定，房产品仍将是资产保值增值的首要考虑目标，房地产企业产品将更加精细化，品质会持续提升。　　在全球经济低迷，国内经济企稳回升基础尚不牢固的背景下，开发商前期积累资金较为充裕。虽然受到政策调控，但在通胀预期加大，部分城市地价抬升、供不应求阶段性难以缓解等因素作用下，仍会助推房价上升，但上升速度会减缓并趋于理性。　　乙方：　　活跃的商品房市场遏制不了　　任志强(华远集团总裁)　　应当注意怎么理解“遏制”，是遏制部分地区的高房价，而不是所有地区的房价。　　人们以为是房地产业对GDP增长做了很大的贡献，其实需要区别看待。比如有专家称今年住房消费共6万亿元，但这其中有多少是商品房贡献的？　　以北京为例，2008年拆迁1万余户，而2009年拆迁7万户，这7万户的拆迁住房需求量就是10万套。根据我们的分析，4万亿元投资中有约三分之一的钱，也就是1.2万亿元是各城市用于拆迁补偿了。这从今年银行住房按揭没有什么增幅就可以看出来。大量的拆迁房用的是地方政府的补偿款去购房了。　　如果2010年要保八，增量在哪？在2009年的基数上要增长，那就要有新的增量。换句话说，活跃的商品房市场，尽管备受指责，但作为唯一成交活跃的商品市场，又用什么来“遏制”呢？　　虽然施工面积和新开工面积在2009年11月份后增长很快，由负转正，但新开工面积增长仍然很低。现在新开工的面积到2010年下半年才能形成有效供给，经过2009年的热销，2010年上半年市场会继续供不应求的局面。　　目前出台拆迁修改条例作用不大　　贺军(安邦咨询高级研究员)　　土地拆迁背后的土地开发，不只是表面上的土地出让金问题，而是关系到各级地方政府上下的财富分配问题，这对地方政府和政府中的官员们来说是一件大事。国务院的拆迁条例修改，在目前机制不改的情况下是不会有多大作用的，除非中国的经济结构调整全面完成。不仅如此，如果按现有方式修改《拆迁条例》，还可能出现如下结果：一是引发城市拆迁加速，在条例修改完成之前了结拆迁。二是未来拆迁大量向农村集体土地转移，因为农村集体土地还没有法律的保护。　　中国房地产市场供不应求是趋势　　牛凤瑞(中国社科院城市发展与环境研究中心原主任)　　房产调控政策的影响肯定是有的，但我认为不能高估。二手房营业税优惠取消，交易成本提高，直接的作用是遏制了炒房的势头，但客观上也增加了房地产资源流转过程中的成本。在市场已经供不应求的情况下，这部分成本最终还是会体现到房价上。土地出让金首付提高，对火爆的土地竞标场面将有所抑制。但是拿地成本提高了，必然最后还要导致房价上升。　　这些措施都是应急措施，初衷是好的，短期内可能产生抑制房价过快上扬的效果。但长期来看，中国房地产市场供不应求是主要趋势，而且短时间内不可能改变，不然就不是发展中国家。　　遏制房价过快上涨需要一个过程　　钱益升(杭州东田房地产开发有限公司董事长)　　国家要调控的不是房地产行业，而是房地产投资、投机过度所可能引发的资产泡沫。国家对房地产自住、改善等需求还是持鼓励态度的。从这个大前提来看，房地产市场不存在拐点的问题。对于房地产市场而言，政策的出台肯定会影响到成交情况，但是不会触及到真正的自住需求。　　未来房产市场上，随着政策的陆续出台，很多投资、投机比例过高的区域，楼盘价格过快上涨可能会被遏制。但遏制房价过快上涨还需要两大因素的配合：一个是国内经济转型，目前楼市投资比例过高主要是因为投资渠道的缺失；只有经济发展找到新的方向，才能够吸纳更多的社会资金，从而遏制房价过快上涨。另外一个是投资门槛的提高。做好了这两点，房地产调控才不会是对历史的拷贝，而是历史的创造。所以，遏制房价过快上涨需要一个过程，政策见效和市场消化都需要时间。