自诩现金充足难抵销售下滑开发商资金链趋紧

张艳红　　尽管眼下开发商自诩手中握有充足现金以对抗政策调控的风险，但各地快速萎缩的
成交量，以及销售回款速度放慢的事实，势必像影子般纠缠着财大气粗的开发商。　　与此同时，针对房地产的各种融资门槛相继提高，开发商很快又该走到为资金犯愁的境地。　　销售现下滑　　随着各大集团相继披露4月份销售数据，开发商回款出现放缓端倪，部分企业销售已开始短期下滑。　　中国海外5月7日公布4月业绩简报显示，4月份实现房地产销售额48.8亿港元，销售面积39.3万平方米，较去年同期分别减少9.2%和32%，环比则分别下跌28.8%及19%。　　富力地产4月销售也出现同比下降，当月销售收入为24.54亿元，相比去年同期上升了5%，但环比3月的30亿，则下降了近两成，销售面积达18.33万平方米，同比下滑了24%，环比3月的24.9万平方米也明显回落。　　不过，开发商4月销售下滑并非普遍现象。万科、碧桂园、恒大等企业披露的数据均显示，4月份销售业绩好过2、3月。其中万科4月份实现销售面积63.3万平方米，销售金额78亿元，分别比2009年同期增长6.3%和48.0%，这也是万科今年以来，销售情况较好的一个月份。　　广州市经纬地产董事长区俊文表示，4月份成交量开始呈现下滑，但还不明显，到了5、6月，数据就会变得比较直观。　　融资大门关闭　　除了销售回款，融资是开发商颇为重要的资金来源，但这条路上已经铺满荆棘。　　日前，在香港上市的开发商恒盛地产宣布暂停海外高息发债计划，而另一开发商花样年原本计划发债2.5亿美元，最终只完成1.25亿美元，而且债息达到14%的历史最高水平。　　标准普尔分析师符蓓指出，内地开发商海外发行高息债券这种方式，已经开始变得艰难。其原因不仅在于政策面的影响，还因为此前恒大、碧桂园、雅居乐等几家企业相继发债，海外债券市场的购买能力有限，而且投资者对同类型的产品，可选择的空间增大。　　而海外优先债券的利息也屡屡刷新高度，从碧桂园的11.25%到恒大的13%，再到花样年的14%，开发商融资成本不断攀升。　　比较而言，内地上市的开发商，其融资受到政策冲击更为明显。日前，国土资源部通过了广宇集团、天保基建等8家地产公司的再融资审批，但几家一线巨头的方案自去年提交后至今未有着落。在增发方案迟迟未能获批且股价持续下挫的压力下，招商地产也宣布停止此次的增发计划。　　更为严峻的是，随着存款准备金率的提高，银行的开发贷款门槛将比去年高出不少。符蓓表示，在银行贷款方面，一些资金情况运行良好的企业依然能够获得贷款，但财务状况本身不好，更加需要资金的开发商，则未必还能容易获得贷款审批。　　现金可支撑多久？　　日前，潘石屹曾对开发商的现金流作了如此评价：七成上市开发商现金流在100亿以上，如果合理分配，可以花3年。而任志强也断言，开发商扛1年没问题。　　如同上述两位地产大腕所言，现金流正是开发商短期没有在销售上大做文章的筹码之一。中原地产的一份“市场月报”显示，标杆房企2009年底持有的现金与2008年同期相比，增幅为15%~878%，平均增幅为217%，而今年年内需要归还的短期借款及一年到期的长期借款总额与2008年末相比减少了21%。　　中原地产研究中心预计，按照一季度末的现金流和负债情况看，如果楼市持续低迷，只要企业不再拿地，大部分企业将在6个月内仍能维持超过2008年底的现金流状况。　　尽管如此，开发商的资金链条并非高枕无忧。一位开发商的高层就在私下评论：别以为开发商真的很宽松，真正有钱的没有几家。这位人士的依据在于，从去年的财报显示，仅有万科和SOHO中国等少数企业经营活动中的现金流为正，其他均是负数。　　而各家企业披露的一季报显示，开发商的资金情况走向负面。例如，万科的经营活动产生的现金流量净额为68亿元，同比下降284.56%；招商地产的现金流量净额为-7.2亿元，同比下降188.68%，其中经营活动现金流量净额-7.9亿元，同比下降939%；净利润大涨1400%的金地集团，一季度经营活动现金流量净额为-34亿元，下降700%，现金流量净额为-9.4亿元，同比下降308%；保利地产现金流量净额为-13.6亿元，同比下降313%。　　上述开发商表示，小发展商就算了，拿着钱可以不开工，但是大发展商不可能停着不动，即使适当调低开工量，但土地依然要买，施工进度也要抓，不想办法融资是不行的。