优势日益向龙头公司集中

陈健健 　　“2008年度中证上市公司金牛百强”中，以万科为首的六家地产公司光荣上榜，其中万科荣膺百强第三名。房地产行业在百强评选中可圈可点，显示出地产龙头公司的不俗实力。而在经济危机背景下，房地产大腕们能否继续高速成长更加值得关注。　　2008年度“金牛百强”的指标体系以规模、市值、成长性和股东回报四个方面为考评核心，共有2008年主营收入、截至2008年年底的A股总市值、近三年主营收入和净利润增幅、过去三年股东整体回报率（TRS）四个指标。万科各项指标均表现不俗，由此跻身三甲之列。　　地产十强近年来的增长大大领先于行业平均水平。WIND统计显示，2008年A股房地产上市公司共实现营业收入1835.93亿元，
同比增长9.55%，归属于母公司净利润224.53亿元，同比下降4.84%；地产十强公司实现营业收入940.42亿元，同比增长24.29%，实现净利128.80亿元，同比增长2.31%，地产十强公司的收入及业绩情况均显著好于行业平均水平。　　一季度的情况同样类似，房地产上市公司2009年第一季度营业收入同比下降11%，净利润同比下降近21%，地产十强公司一季度的营业收入及净利则分别同比增长约25%、22%。可以看出，优势日益向龙头公司集中。　　但相比此前多年的快速增长，房地产公司的成长速度已有所降低。以地产十强公司为例，从2006年至今，营业收入的同比增幅分别为74%、80%、24%，增长逐步放缓；业绩方面，2006年净利同比增幅为58%，2007年房地产市场的火爆直接带来当年业绩118%的同比增幅，而2008年这一增速降至2.31%。　　业绩增长放缓，一方面缘于日益提高的同比基数，高速成长已越来越具有挑战性；另一方面，经历了去年上半年密集的宏观调控与下半年的经济危机后，市场博弈空前加剧，房地产商的销售收入、现金流、毛利率、存货价值无不在经受更严格的考验。　　不过，随着今年一季度房地产行业上市公司存货增速的持续下滑和预收款的回升，行业库存压力在逐步减小，预收款的增加则为2009年的收入增长奠定了良好的基矗而在回暖的市场中，地产龙头企业由于资金雄厚、资源广泛、精于管理，其增长往往更为迅速与可观。 　　以保利地产为例，4月份公司销售面积、销售金额环比分别增长48.4%和30%，销售均价8329元/平方米，环比上涨1%，较2009年1月份上升10.7%，与2008年最低月份均价6463元/平方米相比高出29%。这其中，丰富的结算资源与廉价的土地储备成为保利地产高速成长的有力保障。　　即使是率先在业内提出“降价”的万科，平均销售价格也显著回升。1-2月份公司销售以小户型为主，3月份开始，豪宅销售占的比重开始回升，公司各月平均销售价格从年初的7700元/平方米回升到4月份的8900元/平方米。2009年1-4月公司销售回笼了170多亿元资金，目前公司现金充裕，在将来的并购与收购廉价土地方面显然将有更多机会。公司的管理能力也为业绩增光不少。一季报显示，公司在营业收入同比增长27.6%、业绩增长7%的同时，三项费用反而同比降低近10%，其中，销售费用同比下降超过14%。　　有关研究人士预计，2009年商品房
成交量将同比增长30%以上，随着下半年新推盘速度放缓以及低利率的宽松货币政策，房价上涨的速度有可能提升，进而刺激开发投资和土地购置的积极性，同时，随着成交量的放大，开发商盈利状况将不断改善。